基于平稳工期理念的房地产项目进度计划管控方法探讨

基于平稳工期理念的房地产项目进度计划管控方法探讨

谢亚杰,阚瞳,唐凯

中国金茂控股集团有限公司 北京  100044

摘要：目前我国房地产行业已经进入新周期，向新发展模式阶段过渡，在当前市场形势背景下，提高项目运营效率变得更加重要，只有高效运营才能抓住市场机遇，赢得市场。项目开发周期作为影响项目运营效率、盈利能力的重要因素之一，因此如何在保证安全、质量、品质的前提下做好进度计划管控，实现又快又好的项目交付，是当下房地产企业应当研究的重要课题。

关键词：房地产；项目；管控

一 引言

当前，很多房地产项目进度计划管控过程存在较多问题，整体工期不够平稳，存在局部无序抢工等问题，需重点研究提升。例如项目工程前介机制落实不到位，未充分研判识别潜在风险，前期特殊事项耽误工期，后期盲目赶工。部分项目前端缺少快速有效的协同机制，前端节点计划松；工程策划及推演管理流于形式，未能做实做细，出现施工组织不当、穿插不合理等问题，加之施工单位配合度不佳，更加制约了现场施工推进，且过程缺少有效监管手段，导致计划节点频繁失守，精装工期压缩严重，交付前盲目抢工，品质交付难以保证。

项目团队需要在项目启动阶段制定详细的进度计划，将其与施工方法和工序相结合。进度计划应该明确列出施工的关键路径和里程碑，合理分配资源和工期，确保施工过程的连贯性和高效性。施工团队需要密切配合，确保各个施工环节的顺利进行，减少施工工序之间的等待和冲突。

进度控制是进度管理的核心环节。项目管理团队应该通过合适的工具和技术，及时收集和分析施工进展数据，对实际进度与计划进度进行对比和评估，及时发现并纠正偏差。项目团队还应具备有效的沟通和协调能力，确保各个参与方之间的配合和信息流畅，以保持施工进度的稳定性。

基于以上进度计划管控核心要素和问题，本文提出平稳工期管理理念，搭建完善的进度管理体系，通过强控前端关键因素，强控过程合理合理穿插，利用数字化手段智能监控项目进度计划节点达成情况，分级预警风险，分级纠偏管控，确保项目整体开发进度平稳有序推进，实现高品质交付。

二、进度管理体系

为加大项目进度计划管控重视力度，搭建进度计划管理体系，进度管理体系目标为提高节点意识，促进节点达成，提升运营效率。进度管理体系要坚持全过程管理原则和高效节约原则。以进度评价看板和分级预警管理为抓手。打造标准工期模型、全景计划模板、进度计划管理系统、进度计划管理制度四个进度计划管控工具。通过完善的进度计划管理体系，保障项目工期平稳有序，能够保证项目在安全、质量、品质的前提下按期交付客户。

三、标准工期模型

基于合理高效，平稳有序的原则，搭建项目标准工期模型，明确不同业态项目的拿地-交付的标准工期，项目编制工期计划严格执行工期模型要求，项目整体建设周期不得超出标准工期。在标准工期模型基础上，按照控前端关键因素，控后端合理穿插的原则搭建全景计划节点模板，全景计划节点由里程碑节点、一级节点及二级节点组成，节点明确底线工期，明确完成标准。里程碑节点是对销售回款、交付做收等财务指标有重大影响的节点。一级节点是以项目整体财务指标为核心，按照控前端关键因素，控后端合理穿插的原则确定的节点。二级节点是影响一级节点达成，与各专业条线密切关联的节点。项目按照全景计划模板编制本项目工期计划，确保进度计划合理性、可行性。

四、强控前端关键因素

项目要充分发挥工程拉动作用，做实专业协同，严格管控制约现场施工的报批报建、设计出图、单位招标等关键因素，前端各专业快速协同，快速交圈，实现快速精准定位，快出图，出好图。推行项目启动会制度，在项目拿地后30天完成项目启动会，早拉通，快推进，尽早消除影响项目建设的前端不确定因素，实现项目高质量快速开工。

五、强控过程合理穿插

项目要重视工程推演策划，确保做实做细，工程推演要包含各专业施工穿插结合，确保合理有序，例如二次结构工程推演、精装修工程推演、机电工程推演、景观及施工推演等。通过工程推演指导现场做好施工组织，强控后端合理穿插施工，强化关键线路管理，实现施工全过程平稳有序。通过有序组织室内、外立面、地下室及室外单位合理穿插，提前介入，延长各工序作业时间，减少操作人数，提高操作质量；做到科学、有序、连贯，保证各工序工种连续作业，缩短施工总工期，提升工程精细化管理水平。关于车库封闭（含防水保护层）、土建移交精装节点、景观园林单位进场节点需重点加强管控考核，确保按期达成节点。

六、数字化智能进度管理

当前，数字化已经成为社会发展的大趋势,迅猛的数字化浪潮冲击着人类社会的各个领域，帮助企业实现更高效的运营。利用数字化手段打造智能进度计划系统平台，进度计划管理系统具有进度计划线上提报、审批、调整、节点成果反馈、延误预警、考核晾晒等功能，利用数字科技赋能进度管理，助力管理效率提升。计划线上审批功能：按照标准工期及全景计划模板，项目编制上传计划，各单位按审批权责线上审批；且系统定期开放计划调整窗口，项目可调整计划。节点逻辑判断功能：系统可自动判断计划是否符合标准工期和全景计划节点逻辑要求；若计划不符合标准工期逻辑要求，需升级审批。节点滞后亮灯功能：节点完成后，项目公司在系统中及时反馈完成成果，系统会根据节点完成情况进行绿灯、黄灯、红灯标示。风险分级预警功能：根据节点亮灯情况，系统将项目评估划分为进度低风险、中风险、高风险、极端风险项目进行预警，各单位分级纠偏管理。进度考核评价功能：系统具有节点完成率、亮灯情况、滞后时间等统计分析功能，并根据考核评价规则定期对项目进行考核打分。进度看板晾晒功能：系统会将各单位的进度过程评价结果定期晾晒，激励各单位强化进度管理。

七、规范考核评价制度

将同一交房组团（同期交付）作为一个考评单元，定期通过进度系统平台对项目节点达成情况进行考核评分晾晒，强化提升进度计划执行过程中的严肃性，规范严格的考核制度对于提升工作效率、激发竞争力、促进进度计划节点达成具有重要的意义，它是组织管理中一项重要的工具和机制。

八、结语

在房地产行业新周期、新形势下，做好项目进度计划管控是项目开发成功的关键因素之一，进度计划管控对于项目的成功交付至关重要，本文提出了平稳工期的管理理念，强调项目前端关键节点达成促进项目快速高质量开工，过程强调合理的穿插施工，有效的穿插施工技术，能够提高项目施工效率，节约工期，减少资源浪费，避免无序抢工，保障项目高品质交付客户。利用信息化、智能化手段，实时监控项目进度计划节点执行情况，风险分级预警，分级纠偏管控，定期考核打分晾晒，激励项目进度计划节点按期达成。进度计划管控的实施需要项目团队的共同努力和有效沟通，同时也需要持续改进和学习，以适应项目环境的变化和不断提升项目管理水平。