《商品房预售合同》中约定解除权行使期限条款的法律效力问题探析

《商品房预售合同》中约定解除权行使期限条款的法律效力问题探析

陈上冲

平阳县人民法院 

［内容摘要］ 合同解除权的行使期限在法律上应属除斥期间，除斥期间既可法律规定也可当事人约定，若开发商和买受人基于真实意思表示对该条款进行协商约定的，应以当事人双方的约定为准，若该条款基于开发商明确提出不能协商的，则可能因涉嫌格式条款而否定其效力。该约定实际上限制了买受人的权利行使，故在法律是否有适当的救济途径值得探讨。

［关 键 词］ 解除权   除斥期间   合同效力   履行不能

一  引言

    本文基于一个真实案例而引发的思考，在商品房预售合同纠纷中，由于开发商处于相对优势地位，故其在制定相关合同条款的时候，会充分利用其优势地位，在补充条款中约定很多对买受人而言非常严苛的条款，而对其自身而言却相对宽松，基于买受人的相对弱势地位，一般情况下买受人很难与开发商进行实质性的平等协商，故在纠纷发生时往往使买受人陷于被动，本文试图从一个真实案例入手，就开发商在商品房预售合同中约定了合同解除权的行使期限后，买受人未能在约定期限内行使权利应如何处理的问题，以及该条款的效力认定及买受人的权利是否可救济角度展开探讨。

二 关于案例的基本情况

温州某楼盘于2020年2月取得预售证开始预售，在销售过程中，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2020年6月30日，房屋销售后，由于开发商与施工单位存在工程款结算纠纷，故施工单位就部分工程停止施工，导致该工程无法进行竣工验收，开发商与施工单位的工程款结算纠纷经多次协调一直无法得到妥善解决，故该工程项目一直处于停工状态，无法进行竣工验收，这也直接导致开发商无法按照合同约定的期限交付房屋。合同约定的期限届至后，业主多次要求开发商交房，但因交房条件不具备，开发商一直未予交房，故部分业主在逾期交房超过90天后与开发商协商要求退房，但多次协商无果后部分业主于2021年初准备通过诉讼途径要求解除《商品房买卖合同》，但在准备起诉的过程中发现该《商品房买卖合同》附件八补充协议第5条约定“双方确认，本合同第十条所述出卖人逾期交房，买受人有权退房情况下，买受人应当在其享有合同解除权后的15日内，向出卖人书面通知解除合同；逾期未通知的，视为买受人放弃解约权利”，后在诉讼中，关于该条款的效力问题发生了争议，第一种观点认为既然合同约定了行使权利的期限，那么超过该约定期限应当视为解除权的消灭，第二种观点认为尽管合同条款中有基于行使权利期限的约定，但由于该条款排除了买受人的主要权利，构成格式条款，应认定无效，关于解除权的期限应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”规定的一年的期限作为行使解除权的期限。现笔者针对该案所涉的解除权期限条款的效力问题展开简要的探讨。

三 合同解除权行使期限条款的效力问题

（一）关于解除权的行使期限法律定性及是否可以约定的问题

解除权行使期限在法律性质上属于“除斥期间”，除斥期间是指法律规定的某种民事权利有效存续的期间。除斥期间也是某种法律事实，权利人在法律规定的期限内不行使其权利，其权利即被除斥。根据相关法律的规定，除斥期间既可约定也可法定。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”规定，显然解除权的除斥期间是可以约定也可以法定的。另外根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，也是在“法律没有规定或者当事人没有约定”且合同相对方没有催告的情况下才适用“一年”的期限规定。反言之，如果法律有规定或者当事人有约定的，就不应当优先。因此如果双方当事人基于真实意思表示同意对解除权期限进行约定的，显然该约定是有效的。结合本案的案例，由于开发商是在补充协议中约定了解除权的除斥期间，也无证据证明开发商限制买受人协商，故应推定为基于双方自愿约定的行为，故其约定条款应认定的有效条款。

（二）关于该约定是否构成“格式条款”的问题

在该案中，第二种观点认为，尽管认可当事人存在约定解除权行使期限的权利，但是基于该合同条款是开发商单方起草，未与买受人协商，该条款减轻自己责任，加重对方责任，排除对方主要权利。故应当认定为无效的“格式条款”，属无效条款。但笔者认为该理解有失偏颇。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

”规定，要认定格式条款的关键是“是否可协商”。即格式条款是指在订立合同时不能与对方协商的条款，因为未与对方协商的条款并不意味着条款不能协商，有些条款有可能是可以协商确定的，但是客观上条款的拟定者未与相对方协商，相对方也未提出协商要求，但这并不意味着这些条款便属于格式条款。因为尽管该条款确系开发商拟定，双方也确实未进行协商，但问题的本质是开发商有没有明示其制作的条款不能协商，即排除相对方的协商权利，如果没有排除，则不应认定为格式条款。结合到本案中，该补充协议本质上是可以协商的，并非像备案的示范文本中的通用条款不可更改，只是相对方未引起注意，也未提出协商要求，客观上是放弃了协商的权利。因此不能据此就认定该条款系格式条款。除非开发商明确表示补充协议条款是不可协商的，如果没有明确表示，应当认定该条款是可以协商的，双方没有进行协商应当视为买受人放弃协商的权利。故本案中关于解除权行使期限的约定不应当被认定为格式条款，也不应根据格式条款的相关法律规定而确认其无效。

四 合同解除权行使期限约定有效情形下买受人的权利救济思考

结合本文的上述分析，笔者认为本案中关于解除权行使期限的约定应当属于有效条款，如果该条款有效的话，那么新的问题又出现了。根据该条款的约定买受人在取得逾期交房解除权后15日内不行使解除权的，视为放弃，即该解除权消灭，那么15天的期限要求一个没有认真阅读合同条款以及不谙法律规定的买受人来按约定中的期限来行使权利显然是太过苛求。而一旦买受人的解除权丧失，那么意味着双方必须继续履行合同，但客观上由于工程未达到交付条件无法继续履行合同。那如果任由该状况持续的，买受人将陷入既拿不到房子，也无法退房的两难境地，显然这并非合同法的立法精神本意所容忍的，那么可以思考根据现有的法律制度是否可以援引其他法律条款来实现买受人解除合同的目的。因为上述涉及解除权均系迟延履行而产生的解除权问题，基于本案的实际情况是否可以参照履行不能的相关法律规定来允许当事人行使法定的解除权。

笔者认为可以参照《中华人民共和国民法典》第五百八十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的立法精神，从履行不能的角度来解除合同。因为根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”之规定，建筑工程未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。显然工程未经验收不能交付属于法律上的不能履行。如果诉讼中提出要求继续履行合同又遇到法律上的障碍无法继续履行合同，会导致权利的不确定。当然并不是交房日期届至尚未竣工验收就视为履行不能。鉴于本文的主题。笔者认为在解除权行使期限届满后，由买受人提出要求继续履行合同的诉讼，即要求出卖人交付房屋，法院可以考虑给予开发商履行合同的合理期限，如果判决确定的履行期限届满出卖人因客观上未竣工验收仍无法交付的，应当视为出卖人履行不能，应赋予买受人解除合同的权利。不然买受人的利益将受到严重侵害，一方面无法取得房屋，一方面无法退房。不管从土地使用权年限角度考虑，还是从买受人欲对房屋取得所有权的目的无法实现的角度考虑，均是不公平的。如果单纯的确认解除权消灭，将使买受人的物权长期无法实现，这显然不符合合同法的立法精神，故笔者认为应当允许买受人引用履行不能的相关法律条款来解除合同。但为什么不采取催告制度来确认履行不能，那是因为通过催告解除本质上仍然是迟延履行而解除，并非履行不能而解除，通过诉讼来认定是否属于履行不能，其目的是通过法院的生效判决来认定履行不能的标准，这样也可以限制买受人怠于行使权利而又获利的不符合公平原则的情况出现。故通过诉讼由法院来确定相应的合理期限并来认定履行不能会起到平衡利益的作用。

五 结语

随着我国房地产业的蓬勃发展，开发商也会绞尽脑汁的限制买受人的权利，从而免除自身的责任，故在处理该类案件过程中，如果就从一个维度来思考问题是无法绕开法律规定的，那么是否可以从另一个维度来思考这个问题，就如本案的案例，从迟延履行角度来看，由于法律规定允许当事人的就除斥期间可以约定，无法行使合同解除权，但鉴于其客观上的不公平性，可以考虑从履行不能的角度来保障买受人的解除权，这样也许可以提供另一种思路来解决问题。

[参考书目]

1、王利明：《合同法研究》，中国人民大学出版社，2005年版。

2、李   超：《法院审理房屋买卖案件观点集成》，中国法制出版社，2018年版。

3、梁慧星：《谈民法》，人民法院出版社，2017年版。

4、《中华人民共和国民法典》理解与适用，2020年版。