农村房屋买卖合同效力问题研究

农村房屋买卖合同效力问题研究

苏川山

广东诚挚（广州）律师事务所 广东广州 511466

摘要：本文基于现有法律框架，从合理探求立法本意、恰当解释法律的角度出发，首先从城市居民与农村居民、农村居民与农村居民两方面对不同农村房屋买卖类型下的合同效力进行了分析，之后以实际案例为依托，具体探讨了农村房屋买卖合同效力问题，意在兼顾国家政策与当事人的正当利益，稳定既存的农村房屋买卖秩序。

关键词：农村房屋买卖；合同效力；同一集体经济组织

前言：农村房屋买卖合同的效力认定一直是困扰司法界多时而又历久弥新的课题。究其主要原因，农村房屋买卖分为两大类：一类是城市居民与农村居民之间的农村房屋买卖；一类是农村居民与农村居民之间的农村房屋买卖。基于不同农村房屋买卖类型所签订的农村房屋买卖合同存在无效和有效之分。下面将立足于此观点，对农村房屋买卖合同效力问题展开相关讨论。

一、不同农村房屋买卖类型下的合同效力分析

（一）城市居民与农村居民之间的农村房屋买卖合同效力

《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”禁止城镇居民购买农村房屋，是现行法律和政策的基本原则，即农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

（二）农村居民与农村居民之间的农村房屋买卖合同效力

1.非同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力

《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：农村土地属于农民集体经济组织所有，但也仅限于“本集体”经济组织，即只有本集体经济组织成员才具有本集体土地的土地使用权[1]。同时，《中华人民共和国民法典》也提出：宅基地使用权的取得、行使和转让需要适用《中华人民共和国土地管理法》，这进一步说明了非同一集体经济组织成员购买外地农村房屋的合同不具有法律效力[2]。

2.同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力

上述相关法律明确指出：同一集体经济组织成员之间相互购买房屋所产生的合同具有法律效力。但需要注意的是，当事人一旦出卖房屋，则在未来不能再申请宅基地[3]。

二、农村房屋买卖合同效力问题分析

（一）非同一集体经济组织成员之间购买房屋——以秦安县A村村民和B村村民的农村房屋买卖合同纠纷案件为例

基本案情：甲某为A村村民，乙某为B村村民，且乙某在B村有一处宅院。2016年，甲某、乙某两人在其他人的见证下签订了买卖合同，合同中约定：乙某将其位于B村的一处宅院以80万元的价格转让给甲某，且甲某需要在2016年年底向乙某支付首付30万元。在乙某收到30万元的当日，需要向甲某写钱款收到凭据，且乙某需要向甲某交付相关凭证。剩余50万元由甲某在2017年5月1日前付清。合同签订之后，甲某按照要求向乙某支付了首付款30万元，乙某按照要求向给甲某出具了一份收条。后来，由于该宅院手续不全，甲某和乙某决定终止买卖协议，乙某需要尽快将首付款30万元归还给甲某。但在甲某的多次催要之下，乙某依然没有退还甲某的首付款。万般无奈之下，甲某将乙某诉至法院，要求乙某返还首付款30万元。

判决结果：支持甲某对于“乙某返还首付款30万元”诉请。

法官说法：按照我国土地管理法律、法规的有关规定，农村宅基地属于农村集体经济组织所有，不可以在非同一集体经济组织成员之间进行买卖。在本案中，甲某为A村村民，乙某为B村村民，二者属于非同一集体经济组织，且二者的房屋买卖涉及宅基地使用权向本集体经济组织以外流转，故此，甲某和乙某签订的房屋买卖合同违反了土地管理法的强制性规定，属于无效合同。因此，乙某应当返还甲某已经支付给其的房屋首付款30万元。

（二）同一集体经济组织成员之间购买房屋——以董某诉张某房屋买卖合同纠纷案件为例

基本案情：张某和董某是同一个村子里的人。1999年，张某和董某在他人的见证下签订了房屋买卖合同，合同约定：张某将自己在本村的房屋售卖给董某，房子售价为1000元。董某在买到房子后，和其家人一直居住在该房屋中。在农村经济快速发展、农民生活水平逐渐提升的背景下，张某做出了反悔的行为，其认为：当初房子的售价过低，因此想要毁约，并且也将想法付诸了行动，不再配合董某办理相关过户登记手续。此种情况下，董某向人民法院提起了诉讼，要求确认双方签订的房屋买卖协议合法有效。

判决结果：确认双方签订的房屋买卖协议合法有效。

法官说法：首先，张某和董某是同村居民，并且在他人的介绍下，在自愿平等的基础上签订了房屋买卖合同，该房屋买卖合同是张某和董某的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，受到法律保护，对张某和董某均具有约束力。虽然现阶段房屋的价格随着市场行情的变化而有所增长，但价格已约定好并签订了合同，在此情况下，董某作为守法公民不应见利忘义，丧失诚信，应当履行好自身协助过户的义务。

三、农村房屋买卖合同有效的进一步分析

（一）农村房屋买卖合同有效的情形

1、买房者和卖房者为同一村的村民。同一村村民买卖房屋符合法律规定，属于同一集体经济组织成员之间购买房屋，买卖合同故此有效；

2、买房者和卖房者虽然在发生买卖关系时不是同一村的村民，但若买房者随后将户口迁入到该村，则视为买房者具备与卖房者是同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效；

3、农村房屋经过多次流转后，最后回到“卖房者”手里，则该买卖合同也有效；

4、买房者购买房屋时与卖房者为同一村的村民，虽买房者在后来转为居民，则买卖合同依旧有效。

（二）农村房屋买卖合同无效的情形

1、城镇居民在农村村民手中购买房屋。城镇居民无论是本市居民，还是外省居民，房屋合同都无效；

2、其他村村民在“本”村村民手中购买房屋。其他村村民无论是本市村民，还是外省村民，房屋合同都无效。

结束语：社会经济快速发展、城市化进程逐渐加剧的背景下，愈来愈多的城市居民、外来农民选择到当地购买农村房屋，由此所引发的农村房屋买卖合同效力问题也愈来愈多，不利于整体社会和谐稳定发展。农村房屋买卖合同是否有效力需要根据当事人的身份进行具体且准确的判断，简单来说，农村房屋买卖合同的效力以无效为原则，以有效为例外。

参考文献：

[1]杨洁. 农村房屋买卖合同效力认定存在的问题与完善建议[J]. 张家口职业技术学院学报,2020,33(1):25-28.

[2]祝瑾. 以《民法典》分析农村房屋买卖纠纷裁判规则——以王某、徐某与柳某、马某农村房屋买卖合同纠纷一案为例[J]. 法治与社会,2021(8):60-60.

[3]綦磊. 集体建设用地上的房屋设立居住权法律问题研究——基于农村集体产权制度改革的思考[J]. 西南民族大学学报:人文社会科学版, 2022, 43(8):7-7.