房地产工程全面质量管理与质量控制

房地产工程全面质量管理与质量控制

何龙1巩强2

1、身份证号：37012519890607xxxx；2、身份证号：37132619870308xxxx

摘要：本文首先总结了工程全面质量管理的含义，之后对现场施工质量控制与质量问题出现原因进行合理化分析，找出内外部影响因素，提出优化分户验收管理程序，持续跟踪解决质量问题的建设性意见，从而降低业主投诉，并对案例作分析，证明了房地产公司开展工程全面质量管理的必要性，为今后相关工程实践与研究提供宝贵资料。

关键词：房地产工程；全面质量管理；质量控制

如今人们越来越关注房地产工程质量问题，反复出现的工程质量问题，使得业主投诉越来越多，如何控制工程质量，保证产品质量，从而减少投诉，已经成为必须解决的问题。最终得出结论：必须促使房地产公司全方位的监管工程质量，最终实现建立工程全面施工质量管理体系。本文主要从控制设计质量缺陷及保障工程合同合理性两方面做阐述。具体内容如下。

一、工程全面质量管理的含义

工程全面质量管理与施工质量管理概念不同，但房地产公司工程人员往往将二者混为一谈。施工质量管理一般只是表层问题，比如，偷工减料造成的质量问题；技术不科学造成的问题[1]。以上这些问题都是可以直观看得见的，但有些问题是看不见、摸不到，但却真实存在的，而且常常被忽视。看不见、摸不到的这些隐性问题与工程合同条款本身及设计质量方面的缺陷有着最直接的关系。事实上，施工人员施工时是按照图纸与合同实施的，而一旦发生工程质量问题，首先想到的就是表层问题，总是找施工人员的问题，但其实是因为工程合同与设计质量的缺陷造成的，如何把控全局，改变现有施工现状，不仅仅只抓施工质量管理，我们更需要对工程实施更为全面的质量管理。笔者认为工程全面质量管理可以定义为从设计、合同、施工等各个施工关键环节入手，实施科学合理地全面管理，并将问题前置化的一种管理方式。

二、现场施工质量控制与质量问题出现原因分析

（一）影响房地产工程质量的外部因素分析

外部因素主要有：（1）监理公司监管不到位，有效性不强。（2）施工单位质量保障体系不全面。（3）设计施工的图纸质量不健全。（4）总承包单位对管理配合职责履行不到位，工艺质量不过关。

（二）影响工程质量的内部因素分析

内部因素主要有：（1）工程管理人员对施工过程的质量管控不到位，能力欠缺。（2）设计工期太短。（3）合同工序出现穿插现象，一般无技术间歇时间，设计不断变更。（4）招标及合同文件中有关技术管理部分的约定并不清晰，对新技术掌握不够，对新材料的使用不规范，使用标准及施工工艺控制相关要求的把控需要进一步提升。

（三）房地产公司工程管理人员质量管理工作定位

房地产公司是施工甲方，应注意从以下几方面控制施工质量：（1）监管公司的监管工程师配备问题，应要求其保证监管工程师的数量，以满足施工监管需要，且监督监理单位的相关工作人员必须到位，同时监理的行为必须规范，所提供的监理服务必须到位，并及时更换不称职的监理人员或公司。（2）施工单位保证其质量保证体系是健全的。（3）监督施工前必须进行技术交底，保证施工流程正确性。（4）组织质量检查与验收工作，且需定期进行一次，并评定质量与做好奖罚。（5）与签订的合同要求作对照，检查施工质量是否与合同事先约定的一致，与约定质量不符的，监理单位应下发相关整改、停工意见，督促施工单位进行返工。

三、优化分户验收管理程序，持续跟踪解决质量问题，降低业主投诉

（一）安全性质量问题

安全性质量问题主要涉及5大方面：（1）桩基工程质量；（2）钢筋混凝土结构性质量；（3）外墙构件空鼓、开裂、脱落；（4）栏杆、护栏的防护方式、防锈等；（5）楼梯公共通道防滑质量。为了避免发生安全性质量问题，必须对工程控制进行加强。

（二）功能性质量问题

功能性质量问题涉及3大方面：（1）窗户开启灵活性不够，出现渗漏；（2）屋面及外墙渗漏；（3）设备专业匹配发生冲突。为了有效解决功能性质量问题，必须采取返工措施进行处理。

（三）观感性质量问题

观感性质量问题涉及5大方面：（1）内墙空鼓与开裂问题；（2）房间净高与方正问题；墙地面是否平整、垂直问题；（3）门窗、设备及成品是否做好保护措施；（4）外墙面砖是否得当，涂料观感是否舒适。

（四）适应性质量问题

适应性质量问题涉及4大方面：（1）居住的使用功能是否合理；（2）居住的使用功能是否舒适；（3）居住的使用功能是否协调；（4）客户居住的使用功能是否与经济学相符合。

总之，房地产工程质量控制主要需从两方面下手，一方面是设计质量缺陷方面，即必须减少设计质量缺陷的发生；另一方面是施工质量管理措施是否灵活，即应采取灵活措施。进行分户验收时，一般由房地产公司组织相关设计、勘察、监理、工程施工单位，并由政府相关监督管理部门进行质量监督，验收工程竣工[2]。但以上所说的验收是与业主接房验收相区别的，当业主进行分户验收时，还是会提出各种质量问题，质量投诉均是这样发生的。所以优化分户验收势在必行，从而将业主投诉降下来，提前解决工程质量问题，减少或避免业主接房之后的再维修。

四、房地产公司开展工程全面质量管理必要性分析

设计质量缺陷：以某花园式别墅项目为例，设计时，将露台设置成种植庭院，设计图纸审核通过后，进行施工，复检时也进行了闭水试验，但住户接房后不到2个月进行了漏水投诉。以上问题比较普遍，即设计存在缺陷，露台防水做的不好，不达到封闭要求，特别是在花池台外壁及顶部处未做防水层，使得雨水或浇花时可能溅起的水会顺着缝隙渗漏到花池外壁，引发卷材开边，或是渗漏到花池根部及交角处。所以必须在设计时全方面考虑防水，包括附加防水层、花池排水设计合理性等。

合同包划分不合理：以某普通住宅楼项目为例，工程任务划分如下：土建工程承包给一家施工单位，其他承包给另一个单位。甲方业主与两家管理都是平行关系，每个单位均是独立施工，所以就造成了交叉施工的出现，施工时间均是自行安排，常常引发工作面拥挤现象，成品保护一片混乱，施工工序流程无法保证，甚至颠倒。最后导致交房时，出现镗门损毁，甲方更换又多投入12万元。

基于以上案例，不难发现，房地产公司在工程质量管理问题上，不是仅仅涉及到现场施工质量监管问题，还要充分考量设计质量控制与合同管理两方面。也就是说，既要考虑工程设计本身是否合理，也要考虑施工是否易健，工序交叉是否不拥挤，手工化操作是否存在偏差等。从设计阶段开始，就应该考量关键部位所采用的施工工艺质量控制要求，从而保障工程管理可靠。在设计环节，应充分考虑当前工程施工相关工作人员及施工人员对工程质量可能造成的影响。

目前，国内大多是房地产公司更为注重的是合同约定中经济条款的部分，往往不太重视工程质量与进度管理方面的约定，而且合同的实际指导意义也不大，通常是由法务专业人员编写。合同约定中存在太多的不合理之处，甚至出现某些霸王条款，根本实现不了。所以改变传统工程管理方式势在必行，保证管理方式的可操作性，从而促使合约监管机制形成。

参考文献

[1]张鑫.关于建筑工程质量控制管理的探讨[J].农村经济及科技[J].2008,19(5):98-100.

[2]肖志军.房地产工程全面质量管理与质量控制之探析[J].山西建筑,2013,39(3):214-216.