优化配置提高土地容积率

优化配置提高土地容积率

黄旭东

杭州开元房地产集团有限公司工程管理部浙江杭州310000

摘要：土地是人类生存和发展的基础，而城市土地是城市一切生产和经营活动不可缺少的基本要素。随着市场的不断发展，高容积率已经不再是房地产商追求盈利的唯一途径，但是对房产价格存在多大的影响。容积率的规范，对房地产市场发展产生直接的影响，但还需要考虑到不可预知等其它综合性因素。本文分析了容积率在房地产开发中的经济利益影响，确定一个合适的容积率，以保证开发商的利益。

关键词：房地产；土地容积率；土地利用

由于城市土地利用强度提高，就会增加房地产的活力，这样就会减少基础设施的建设，但是土地的使用强度必须控制在合理的范围之内。随着市场的不断发展，高容积率已经不再是房地产商追求盈利的唯一途径，但是对房产价格存在多大的影响，对于容积率的界定和合理的规范，对于房地产市场良好发展的影响都会产生直接的作用，因此，我们必须重视土地容积率对房地产带来的影响，特别是价格与经济效益这方面，是值得我们关注，也是最为关注的一点。

一、确定容积率须考虑的因素

1、地块使用的性质。这主要是由土地的功能差异所决定，如旅店、商业、办公楼等容积率就要比学校、住宅等容积率明显高一点。

2、地块区位。由于不同的用地位置，如城市的市中心或者是城市的边缘，就会有不同价格的出让价格存在。一般来说，市中心拥有良好的交通条件，或者是在环境良好的区域，土地的出让价格都会明显高于其他区域，因此，容积率也要高于其余地区。

3、地块基础设施条件。指的是支撑开发建设的条件，主要包含了自然条件和基础设施水平。一般来说，在容积率较高的区域，就需要更好的自然条件和基础设施条件的支撑。

4、地块空间环境条件，也就是在空间环境上同四周的环境产生制约关系，同时还要考虑到城市设计之中绿化、间距、高度、通道等多个方面的问题。第五，地块土地的出让价格，也就是政府部门所期望的价格。一般来说，出让价格同容积率之间是成正比的。只要期望值偏高，那么容积率也会随之增长。

二、土地容积率对房地产价格带来的影响

1、必须把握适度原则。在一定条件之下，土地容积率对房价产生的作用应该遵循报酬递增递减的规律。随着土地投资的增加，土地本身的纯收益也会呈现出先增加后减少的趋势。结合容积率，这一个规律主要表现在：当增加容积率之后，单位面积之内的建筑物结构就会逐渐地变得复杂，这样就会增大建筑物的高度与密度。面对这样的情况，就可以更为有效的分摊地基的实际费用，这样就会降低建筑物的单位成本。并且，建筑物的价格也会产生相对应的下降影响；当建筑物高度达到一定程度之后，就需要随之增强其地基基础，同时，还需要在抗震结构和电梯设备等方面投入更多的资金，这时，建筑物所需要耗费的资金也会呈现出上升的趋势。此外，建筑物本身的容量越大，对于建筑物质量产生的影响程度也会有所差异，随之也会增加建筑物的售价。所以，只有确保土地效益与工程造价相互对等的情况下，才能够最大限度地发挥土地效益。这时的容积率也可以称之为最合理的容积率。无论是过高的容积率，还是过低的容积率，都会减少土地的实际收益，从而引起建筑物售价的变化。

2、产生的作用与城市规模应当呈现出正向变化关系。土地利用率直接体现了城市规模的大小，也就是说，城市规模越大，其整体的土地利用效率也会随之提升。在这样的前提条件下，土地面积所需要投入的成本也会相应的增加，所以，开发商对于成本的控制就可以利用表面价格的降低来完善，但是这样必然会直接的影响房价。如果城市规模偏小，那么土地集约化程度就不会过高，这时就会相应的降低单位面积的开发成本，这时就无法体现出露面价格对开发成本控制的实际作用，甚至还可能因为单位价格偏高，导致单位价格增加的问题出现。因此，城市规模越大，其容积率对于地价产生的影响也会随之提升，随着容积率的变化，地价的变化幅度也会逐渐增大，这样就会对房地产价格产生实际的影响。

三、土地容积率对房地产开发效益的影响

土地容积率是对土地利用强度以及利用效益高低的直接反映，同时也是地价水平差异的具体反映。对于购房者而言，容积率肯定是越小越好，这样生活就可以更加舒适，也能够拥有更为空闲的空间，也就是物有所值。但是对于开发商来说，容积率越大越好，这是因为容积率直接决定了房屋中地价成本所占据的比例。当开放商拿钱来投资房地产，其目的是为了通过这一块土地的开发来实现利润的增加，并非是出现赔本的买卖。站在经济利益的角度来看，开发商不希望受到容积率这一条件的限制，开发楼盘就是为了追求最大化的利益，限制了容积率，必定无法满足当地产开发商的实际需求。所以，为了满足开发商的根本利益，在选择上，开发商更偏向于以下几个方面。

1、增加楼层及建筑高度，但是这样也会增加房屋的成本核算。不过，不合理地增加建筑的楼层，很可能影响某一些楼层的光照，导致房屋本身的通透性偏低，这样会影响建筑的质量与使用功能。

2、减少楼与楼之间的距离，这样就可以在一块土地上尽可能多建设楼房，从而让开发商获取最大限度的利益，但是这样的设计会增加噪声，影响住户的休息以及本身的私密性。对于住户来说，都不希望自己的房屋缺少采光，通风质量差，因此，大部分购房者都不会选择这样的房子。

3、进一步缩减绿化建设面积，但是一旦小区绿化面积不达标，整个小区都会出现死气沉沉的感觉，大大影响住户对居住环境的评价，也会影响其购买欲。如果采取上述的方式来增加土地容积率，不仅消费者不会考虑这一类房子的购买，同时还可能造成房地产行业销售量下滑的局面。所以，在开发一个楼盘的时候，开发商需要合理的分析容积率，这样才能够明白究竟怎样对楼盘进行开发，才能获取更多的经济效益，或者是能够获取多少经济效益。当拿到地块时，开发商首先要考虑到工程造价方面的影响。一般来说，在开发房地产过程中，如果用地面积不会出现变化，就可以利用建设面积的增加来提升容积率，但是这样的操作会增加建设资金方面的投入，导致成本的增加。其次，楼市价格会产生影响。提升工程造价，会让开发商通过楼价提高的方式来确保自身的经济效益不受影响。但是如果楼盘的价格比市场的基本价格高出很多，很可能会出现楼盘销售停滞的问题，那么经济效益就无从谈起。最后，开发商还要考虑到在进行拆迁的过程中存在的安置费、补偿费等相关费用对其可能产生的影响。如果这一部分所花费的成本增加，在实际的开发过程中，开发商也会采取增加容积率来达到弥补资金的目的，这样就会增大成本方面的支出。

房地产项目的容积率对项目的经济效益有着至关重要的影响，它主要是通过对容积率的一些调整来提高开发商的经济效益。所以开发商在楼盘开发的过程中，要想保证开发商的经济效益，就必须要选择一个合理的容积率，这个容积率的选择一定要与相关规定结合，与当地经济发展结合，不能随意去改变。开发商要想在房地产市场中站稳脚跟，就必须考虑容积率与房地产开发的关系，要把容积率作为房产开发的一项重要要素去进行分析、论证，这样既满足了市场需求，又满足了企业盈利的要求。

参考文献

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