房地产项目成本管理控制研究

房地产项目成本管理控制研究

顾悦

南京世茂房地产开发有限公司 江苏南京210000

【摘要】当我国房地产行业，从“白银时代”已经进入到微利的下半场，房地产各项目的利润逐步降低，行业的竞争愈演愈烈。为更深程度的挖掘利润，需要注重对成本的控制，推进全周期成本管理控制，优化降低建设项目成本，从而提高效益，获得竞争优势。基于此，首先，从土地拓展阶段，成本要做到实地调研及测算，事前就将成本贯穿其中。第二，从房地产项目设计阶段，介入成本事前适配管控，强调设计限额指标控制。第三，在招投标采购阶段，选择合适的招标方式和供应商，通过严谨的招标文件和招标控制价，做好成本管控。第四，在施工合同实施执行阶段，控制变更率、分析变更合理性。最后，在工程竣工结算阶段，做好项目后评估工作，总结经验及教训。因此，本文将深入探讨房地产项目的成本管理，梳理出存在的问题，并给出一些控制措施。

【关键词】房地产项目；成本管理；控制措施

一、房地产项目成本管理的重要作用

伴随着经济的持续增长，房地产的竞争愈演愈烈，若想在这种剧烈的市场环境下崭露头角，必须提升公司的经营能力。然而，现阶段房地产暴利时代结束，加上市场调控措施的不断调整，使得房地产项目对于精细化管理、对于成本的管理控制，成为普遍关注的焦点。

首先，通过优化房地产项目的成本管理，可以增进公司的收益和利润。公司运营的宗旨便是追求财务收益，因此，实施成本管理可以有力地防止项目推进及执行过程中出现的无效成本的发生，进一步把建设成本限定在最小额度内，以此推动公司财务收益持续增长。其次，通过增强对房地产项目的成本控制，使得项目的售价与品质予以适配，严控超配成本的发生，以避免收入与成本不匹配的问题。最后，通过目标成本测算、过程中动态成本管控及合同的及时结算，做到算得准、管的全、控的住，从而实现全成本闭环管理，降低房地产项目的经营风险，提升公司的市场竞争力。

二、房地产项目成本管理中存在的问题

（一）土地获取阶段

房地产公司的开发，是基于获得土地使用权的基础上，进行项目的开展。在土地获取阶段，需要进行充分的前期调研，包括营销市场价格调研、当地客户敏感性调研、成本适配度调研、产品对标调研等等。若是调研不够充分，则会严重影响项目决策和策划，甚至会导致投资出现决策失误，盲目购置土地，影响项目全周期成本管理的有效性。

（二）规划设计阶段

项目规划设计阶段，是成本介入事前管控最重要，也是影响最大的阶段。成本管控的越早，得到的效果也就越显著。很多房地产项目成本超支目标成本，都是因为在规划设计阶段没有加强成本控制而造成的。如笔者曾经参与开发过的县级市的房地产项目，因为定位过于高端，对外立面进行公建化配置，超配赠送面积，对地下室面积也没有成本控制，导致项目的单方建安成本比当地的平均房价高了近40%，造成了项目后期的困难销售。

（三）招投标采购阶段

房地产企业是第三产业，更是资源整合型企业，一家成功的房地产公司背后，必有一群通力合作、相扶相帮的合作伙伴的支持。能否在招投标采购阶段，选择一家实力强、报价合理的供应商，对控制成本是一个很好的确保。目前大多数房地产项目，在招标采购阶段，主要存在的问题在于：一是项目成本的合约规划质量不高，无法做到专业的工作由专业的施工队伍来完成。二是对于入围投标的供应商标准无法做到统一，存在良莠不齐，导致报价差异偏大。三是供应商对于房地产项目的招标规则、计量规范和报价方式不够熟悉、理解不到位，导致履约风险及后期索赔的可能性增大。

（四）合同施工执行阶段

施工合同的执行阶段，因为周期持续时间长，不确定性因素很多，导致成本超支的可能性很大。一是设计变更的成本管控不到位，会导致现场随意更改设计方案，造成施工成本增加。二是施工现场条件、周围环境因素、外部道路因素等的变化，导致现场签证的不断发生，造成施工无效成本的增加。对于施工过程中，设计变更及现场管理指令的成本管控不当，将会给房地产项目带来巨大的沉默成本。如开发某一地铁临建项目的建设，签证变更金额占总造价的18%左右，已超出正常签证变更的比例，使得实际成本远超目标成本，使得项目无法达到预期收益。

（五）竣工结算阶段

进入到房地产项目的竣工结算阶段，开发商与施工单位均需要对实际发生的投入及成本予以定案。当房地产项目的人员对于现场及施工过程没有深入了解，就会导致在结算过程中，处于较为被动的地位。所以房地产项目成本人员，需要对结算资料做好校核工作，审核结算的费用金额。同时，对于施工合同内已包含，现场未施工或者存在偷工减料或者质量不满足合同要求的部分，没有在结算时按实核减，则会导致成本的超额投入。

三、房地产项目成本管理控制措施

在房地产建设项目的实施与管理过程中，施工规模较大，建设周期较长，因此，从项目的获取、设计、施工、竣工交付到结算各个环节，都需要成本管理参与全过程的动态监控。

（一）针对土地获取阶段存在问题的控制措施

在拿地投资测算时，成本要做到实地调研及测算，事前就将成本贯穿其中。一是需要明确土地的现状及不利因素，如1）地块上是否存在未拆迁，或未处理的农田及植被，这部分可能会增加额外的处置成本，2）复测地块现场的标高多少，是否需要考虑多余的土方开挖及外运的成本，3）地块附近是否有高压/电信杆线，是否需要考虑下地或者迁移的成本，4）地块是否临近河道或者地铁等，地块的土质情况如何，这些都会导致基坑支护及桩基基础的成本增加。二是调研地块周边的产品配置，包括外立面、精装修、景观、售楼处标准等，能够做到成本与产品适配、与客群适配。同时针对额外营销部门提出的配置类提升，打出的产品亮点，这部分导致增加的成本，则应在土拓阶段，牵引营销部门对相应的售价及流速提高增加承诺，以确保项目的利润收益达成。三是与投资拓展部门，共同研究政府部门出具的土地出让文件，对于地块是否有装配率要求、代建要求、自持商业或人才房要求等，这些都会造成成本的大额增加。通过前期充分的调研，从而估算拍地的利润和价值，让决策者评判是否投资，避免盲目投资带来的资源浪费。

（二）针对规划设计阶段存在问题的控制措施

对于房地产项目而言，获取土地之后即项目正式启动进入规划设计阶段。这一阶段设计方案对成本控制，发挥着重要的作用，甚至会影响到项目的最终收益。第一，要选择专业的设计单位，要技术过硬、资质口碑良好，保证施工图设计质量，确保设计方案能够有良好的经济属性。设计人员要有造价管控意识，包括结构的成本优化、外立面门窗的风格、景观的指标设计，在设计阶段就加强成本管理。第二，要做好成本前置的限额设计控制。由设计部、成本部及项目部联合制定项目的限额指标表，并与设计单位做好协商和交底工作，可以从源头上降低成本指标。第三，在设计阶段，就要避免在后期施工过程中可能出现的随意更改图纸或者设计方案的行为，设计方案要有可实施性，加强出图质量，可以将施工图过程中的设计变更，与设计人员的绩效适当挂钩，提升设计人员的积极性与重视程度，从而尽可能的减少图纸更改及设计变更所带来的项目无效成本投入。

（三）针对招投标采购阶段存在问题的控制措施

招标采购阶段的成本控制，重点要从以下几个方面着手，从而为后面的施工等环节的成本控制奠定基础。第一，选择合适的招标方式。现阶段招标主要分为公开招标、邀请招标两种招标形式，房地产项目在招标过程中，必须根据本项目的技术条件、工期要求和施工质量等方面，合理选择，灵活运用这两种不同的招标方式，与投标参与方实现合作共赢。第二，选择合适的合作者。对投标单位选择时，首先选择资金实力、技术管理水平、资质口碑均良好的企业，确认实际承包的单位能够保质保量的完成工程，使得单位有充分的竞争，降低项目的成本。第三，严谨编写招标文件。在招标文件中，对于施工设计方案、成本计量规则、项目质量要求等重要信息，都是投标者在招投标阶段实行成本管理控制及落地实施的重要依据。第四，实施招标控制价。招标采购要以合约规划的控制价为上限准则，充分考虑施工周期、难易程度、场地限制等条件，并考虑招投标的时间影响因素，使得招标工作的按计划展开，严守控制价不超过目标成本的合约规划限额的底线。

（四）针对施工执行阶段存在问题的控制措施

房地产项目在施工执行阶段，将施工图蓝图转变为实体工程的过程，是项目最终形成的展示阶段，是成本管控的主要环节。施工执行阶段的成本管控工作，专业性强、涉及条线广、影响因素多，要在这一阶段做好动态成本管控，从而实现成本的精准投入、合理降本的目标。首先，要以施工合同文本为中心，落实管理控制措施。项目施工合同是核心基础，在合约规划阶段，对各家施工单位的工作范围和界面划分做了细致及充分的说明和规定，需要对参建各方认真交底、监督落实到位。其次，统筹协调好工期、质量与成本三者之间的关系，要在保证工期、质量的前提下，做好成本优化、合理降低成本。尤其是选购材料和设备时，可以推荐专业的人员通过互联网或线下等方式了解建材市场行情，在保证工期、质量的前提下，选择市场储备充足、价格优廉、性价比更高的材料和设备。第三，要强化过程变更管控，及时纠偏并调整。现场施工过程复杂，现场条件会有新变化，设计会有新工艺，工期会有新要求，这些都会产生施工变更签证。联合设计部、工程部、客服部、营销部等多部门，做好变更决策制度的执行，能够做到在满足营销要求、工期要求、设计效果的前提下，尽可能的降低变更成本投入，避免无效成本。

（五）针对竣工结算阶段存在问题的控制措施

竣工结算阶段，是成本管理的收官阶段，是确定项目最终的目标成本是否完成的重要工作。首先，要及时的办理合同结算。当下房地产行业下行，从业人员及组织架构不断调整，在人员更替的过程中，会存在施工过程中的变更签证无法及时签字及审批的现象，故而更要及时的处理结算。合理建议分包单位在竣工后半年内结算完毕，总包在竣工后一年后结算完毕。其次，房地产项目的成本处理结算时，要严格按照双方执行合同的约定，针对现场定期走场复盘，并结合施工过程佐证资料，包括监理施工日志、材料进场时间、各项检测报告等，对上报结算资料的合理性、准确性做好审核工作，防止施工单位乱报或多报。再次，房地产企业应对项目竣工结算成本进行后评估报告，将结算成本与目标成本进行对比分析，总结项目成本控制的优势与不足，形成各项成本数据库，包括结构设计指标、变更率、结算索赔率等，以便于为今后其他项目的成本管理提供有力的价值参考。

四、结语

总的来说，优秀的项目成本管理控制在房地产的开发和建设过程中起着关键的角色，不仅可以保障房地产企业的运营收入，也有利于企业更有效的适应市场的挑战。好比穿珠引线，成本管控即是这根线，贯穿于项目的任何一个阶段，将各个阶段中涉及到的成本支出，控制在合理的范围中，从而达到合理利润收益，实现良性循环，形成一串珍珠项链，为企业的稳定发展奠定良好的基础。

【参考文献】

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