论房屋租赁承租人的优先承租权

论房屋租赁承租人的优先承租权

林柏良

海口德悦实业开发有限公司海南海口570311

摘要：市场经济的健康发展离不开法制的调节，而房屋租赁是当代市场经济的一项重大经济行为，它也必须受到法制的规范。在房屋租赁过程中，由于承租人的限制承租权不能有效地抵御相对较强的产权，在租期届满时，由于承租人细心管理所得的营业资产极易被他人夺去，导致其权益受到损害。本文对房屋租赁承租人的优先承租权相关问题内容进行了分析，借此希望为相关人员提供参考。

关键词：房屋租赁；承租人；优先承租权

1《民法典》对优先承租权的规定

《民法典》出台以前，优先承租权属于民事主体间的约定性权利，双方在租赁合同中写明在同等条件下，承租人具有优先租赁的权利，未曾在立法层面对优先承租权进行过规定。2021年1月1日，《民法典》正式实施，此次立法亮点之一就是首次以法律的形式明确了优先承租权，这是有关优先承租权的首个法律规定，效力远大于以往关于优先承租权的法规及规章制度等。《民法典》第734条第2款①规定了房屋承租人在同等条件下享有优先承租权，但并未对同等条件作出更为细致的规定，最高院也没有对其作出司法解释。优先承租权是一项实践性很强的权利，它的首次立法释放了对承租人倾斜保护的强烈信息，但该规定较为笼统，仅提及“同等条件”，并未对其行使时间、行使方式、救济途径等作出相关规定，且“同等条件”作限缩解释还是扩大解释亦存在争议，故而在其成为法定权利后，仍有很多方面值得关注。对比优先购买权可以发现，当时不仅在《物权法》和《合同法》规定了优先购买权，而且最高院在2009年对当时的《物权法》《合同法》等进行司法解释时，通过四个条款对优先购买权的行使主体、行使时间、权利救济以及认定放弃权利的情形作出了规定。值得注意的是，在《民法典》出台后该解释已经修正，且修正后的解释删除了关于优先购买权的行使主体、行使日期和权利救济等规定，优先购买权和优先承租权均是对承租人的倾斜保护，故优先购买权的立法动态值得关注并进行对比研究。

2优先承租权的现实功能

2.1保障承租人的居住权和经营权

先租权是指出租人享有的，在租期结束后，享有与其它民事主体同样的出租权益。它对居住权的保护作用，从文字上来看，是对出租人基于出租合同所取得的住房的所有权，区别于《民法典》中的一种新的使用权，这种使用权是需要登记的，是免费的，没有期限的。在租赁市场上，人们是由人口的移动性来确定的，大部分人在租房的时候，都会考虑到交通和价格等因素，通过多种选择，才能租到自己喜欢的房子。租期结束后，有意向继续租房的租客，却会由于没有能够得到房屋出租的消息，或者是出租者没有能够及时地得到出租的消息，从而让出租人失去了继续租房的良机。这样的情况下，由于不对称的原因，使出租人不能再签订一份持续的合作协议，因此，在出租人看来，他们并没有什么实质性的损失，但是，对承租人来说，他们却有可能会因找不到适合的房子而无家可归，尤其是在商业租赁中，承租人已建立起了一个长期、稳定的工作环境、成熟的商业资源和客户群，如果不能获得优先承租，那么，承租人的商铺迁移将会给其带来很大的经济和商誉损失，也会对其经营权产生很大的影响。人类是一种社会性的生物，其生活的稳定可以提高人们的福利水平，同时也可以降低人们的流动性，从而达到社会的安定。

2.2规范租赁合同市场秩序

租房作为解决农民工、新就业人群等家庭居住问题的一种主要方式，国家出台了一系列规范租赁市场的规定，但是仍然没有解决好租赁市场不规范、房产中介发布虚假信息、出租人恶意勾结等违法行为，使出租人的权利遭到侵犯，这对建设一个和谐、安定的社会十分不利。为规范租赁，国家从强化动态监管、落实平台责任、规范租赁合同和建立纠纷调解机制等多个角度强化租赁监管，但是，因为没有将其纳入到立法中，所以并没有从法律的角度对其加以规制。《民法典》颁布实施后，第一次将优先租赁制度写入了立法，出租人有责任保证出租人的合法权益得以正常地履行，如果出现这种情况，将对出租人造成不利的影响。优先承租权是一种受政府强制力保障的法律制度，对其进行规制，可以起到推动租赁市场良性发展的作用。在这个过程中，双方都需要遵守自己的义务，并且都可以享受自己的法定权益。在此基础上，对出租人进行了分类，明确了出租人在买卖双方中的身份，从而保证了出租人在公平公正的条件下获得了良好的发展。

2.3实现社会整体利益最大化

从宏观上讲，优先租赁制度的制定不仅是为了保护个体权益，也是为了维护市场经济的正常运行，更是为了维护整个社会的生存与发展，以及实现整个社会的总体利益最大化。在法哲学中，整个社会的利益是一个集中的统一体，从个人的兴趣出发，然后才考虑到总体的兴趣，所以，这是一个由个人愿望和个人愿望组成的综合体。①人类的天性是对自己的最大收益的追求，而整个社会的总体利益的完成可以回馈给整个社会的个人的利益，最终将所有的利益都体现在个人身上。②作为人类最根本的人权之一，居住权是人类最根本的生存需求，只有当人们的住房问题不能解决时，人们才能更好地享受幸福。

3房屋租赁中优先承租权法律适用的完善建议

3.1优先承租权法律性质的解释路径

民事权益的法定属性存在着众多的划分准则，实践中对于在适用优先承租权时，基于其功能和属性的差异而产生的法律属性存在着分歧，学界大多以其所指的对象为依据来探讨其法律属性。实践中和学界对此并没有实质上的矛盾，仅仅是表述的标准不同而已。在理论上，为了更好地在法律上得到更好的应用，我们需要理解学界关于这一问题的分歧。尽管其法律属性仍属学理范畴，但明晰其法律属性，对于确定次出租人是否为主体，如何确定其持续时间等问题具有重要意义。本文拟从实践与学界两个方面对其进行剖析，以厘清其法律属性。将优先承租权确认为请求权的解读途径，与其在法律属性上的理解轨迹一致，将其视为附带合同义务的一种请求，不仅能够反映出优先承租权的强制属性，而且还兼顾了其对优先承租权的要求。因此，对形成权的理解方式具有合理的理由，即，形成权的本质就是对一方当事人的请求进行单方面的强制，而在优先承租的背景下，则是指承租人必须在符合优先承租权行使的前提下，才能与承租人订立持续租约。然而，这种理解中的构成权不能与承租人提出的持续租用的意愿相分离，因此，当前确定优先承租权的法律属性的困难之处，就在于其兼具债权与形态两大特性。将优先承租权定义为形成权还是要求权都存在缺陷，持有缔约请求权观点的法官们的首要意见是，如果承租人有继续租赁的意愿，必须首先对出租人提出缔约要求，而事实上，在同样的情况下，出租人无法拒绝签约。所以，相对于债权来说，形成权能够更好地反映出承租人权利保护的立法宗旨。

3.2优先承租权宜认定为物权化的债权

物权性的权利主张是一种妥协的理解，其原因在于，当其被法定化时，会发生与意定优先租赁权相异的法律效果。租赁合同的法律属性如何确定，将关系到出租人能否获得对第三人的侵害，能否要求侵权损失，能否实现出租人的优先承租权，如何实现和如何实现出租人的优先承租权。首先，它不应该被定义为索赔。如果将其明确定义为一种债权，则在符合其权利要求的情况下，承租人仍然以违反合同的方式拒租，并仅承担违约责任。在这种情况下，优先承租权并不具有对抗第三人或使其享有侵权损失补偿的权利，与意定优先承租权相比，其并不具有实质上的法律效应，更不可能达到其应有的立法目标。因此，先租权并非债权。其次，租赁合同也并非纯粹的所有权。在民事诉讼中，对财产进行的补救，通常都是通过侵权责任来进行的。尽管认为优先承租权作为一种权利，可以达到对第三人的法律效果，从而使承租人可以对其进行侵权责任，但事实上，这种权利是一种支配地位。

从字面上来看，优先承租权是指在符合同样的条件后，可以优先租用的一种权力。因为这种权力的权力和责任都发生在一个特殊的人身上，而不是完全的对世性，所以，它应该是一种债权。不过，这一次的规定，也就是说，在符合规定的情况下，承租人必须取得持续租赁的资格，才能发生对第三人的效力，如果不能，那么，就需要承担相应的民事责任。从这一点上来说，这是一种特殊的财产权。所以，在此种情形下，优先租赁权既具有债权性质，又具有财产权性质，可以被定义为一种物权，而债权之所以成为一种物权，往往是因为法政策的考虑而必须使用某些财产特性，而优先租赁权就是这样一种情形。将优先承租权视为一种物权性的债权，可以在某种意义上保障出租人与承租人的权益，将租赁权的属性分为产权，并对其进行物权化，这对于出租人而言，既不会过分干涉其行使自己的权利，又可以对承租人的权益给予良性的可持续的保障，从而推动住房租赁行业的良性发展，让承租人更好地行使其优先承租权。

承租人要想实现自己的权益，就必须先通知出租人，而不是单方作出的意思表示，才能使新的租房合同成立。先租后租，是在符合某些特定条件时，原承租人可以先于其他潜在承租人订立租约。因此，只能由承租人协助订立，应当是一种要求。但是，将其认定为一项请求权，与一般的请求权有很大区别，一般请求权的实施并不一定能获得相对人的承诺。但是，因其自身的特点，同时也是为保障双方当事人的权益，达到“双赢”，故应将其定性为带有强制合同责任之请求权。如果原来的承租人满足一定的要求，并且提出要与出租人订立租约，那么，如果没有正当理由，就必须与原来的承租人继续订立合同，这就是本次立法的意图。这类带有强制性合同责任的优先承租要求，是因为第三人已经履行了自己的谨慎和主观上的诚意，与出租人订立了一份合同，因此，这份合同是有效的，因此，出租人不再可以要求解除合同，而是可以要求损害赔偿。

结语

在租赁合同中，妥善解决买卖合同各方之间的权利关系，对于维护租赁市场的健康秩序，维护交易安全，实现公平与正义，都是十分必要的。近年来，随着租赁业务的迅猛发展，租赁业务在实践中的应用越来越多，需求也越来越多，纠纷也越来越多，而与此有关的法律供给却“捉襟见肘”。为满足不断增长的立法需求、平衡合同各方利益、维护租赁市场良性发展，急需在学理上探讨并在法律上加以厘清。

参考文献

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