房产测绘分摊方法以及房产面积的质量控制

房产测绘分摊方法以及房产面积的质量控制

沈红英

江苏星晟达环境科技有限公司   江苏太仓  215400

摘要：随着房产市场的繁荣，公众逐渐意识到了房屋面积测量的关键作用。房产测绘的核心内容包括了房屋所有者、其所在的地点以及与之相关的土地占用量的计算，它在我国的专门测绘领域具有独特性。此外，对于测量技巧和测量精确性也有着严格的标准。在房产测量过程中，计算住宅的面积占据了一个关键的部分。但是，通过对实践计算的分析，我们会意识到，计算住宅区域的面积是房产测绘的挑战之一，因此必须提高管理水平。本篇文章主要针对房产测绘进行探索，详细阐述了其相应的含义和面积分配策略，并在实际的测绘过程中探讨了如何提高房地产面积计算的品质管理策略，期待能够推动我国房产测绘专项研究的进步。

关键词：房产测绘；分摊方法；房产面积；质量控制

一、房产测绘研究的意义

从测绘的作用来看，借助各种测绘技术，为房地产管理、开发和交易等任务的实施起到了重要的辅助作用。利用测绘技术和专业设备来测定房屋的产权面积，从而获取关于房产的具体的相关信息。同样，为确保房产的所有权和交易的安全性提供有力的支持。简单来说，在整个测绘任务中，房产面积质量的管理直接影响到房屋的总价值和税收，因此必须严格控制。目前，房地产市场主要依据建筑面积进行销售。然而，大多数购买者并未清楚了解如何计算建筑面积，他们所使用的计算手段和规范导致了实际的建筑面积存在较大的偏差。为了促进房地产市场的长期进步，我们需要有效应对以上的挑战，并且采用最佳的分配策略，以确保房屋测量的面积精度，提高数据处理的透明度和公正度，从而达到对分配计算精度的管理，这具有极其重大的价值。

二、房产测绘中面积分摊方法

（一）住宅建筑共有面积

在住宅建筑公共区域的分配中，每一层的共享区域主要包括设备间、管道井以及表具间等等。此外，关于电梯、管道井、楼梯等区域，只供上下两个楼层的人员使用外，其他的则由各个楼层的居民使用。假设管道井和电梯等被视为整个楼宇的共享部分，同时其他的公共设施被视为楼层的共享部分，那么在进行共享建筑面积的分配时，通常会把整个楼宇的共享建筑面积以及楼层的共享部分都视为整个楼宇的共享部分，并且被视为整个楼宇的共享建筑面积，这样就可以采取一次性分配的方式来进行共享建筑面积的分配。针对住宅设施，我们能够根据每一个房间的面积来进行平均分配，并且把全体房间的总面积，确立为全体房间的总面积。然后，根据每一个房间的业主所拥有的部分在总体建筑面积中的份额，一次性平均分配。若一栋住宅的内部包含众多的单元楼，而且这些单元楼之间没有共享空间，那么应该尽可能避免把单元楼内的共享空间计算到整体建筑的总面积中。在这种情况下，我们可以视单元楼为建筑的功能区，同时，我们也会把所有的公用建筑面积纳入到这个功能区的公用建筑面积中，然后根据每个单元中的业主所持有的部分所占的套内建筑面积来进行平均分配。若住宅建筑的所有或部分单元楼都具备共享空间，那么这些空间将被视为整个建筑或功能区的一部分，并根据各个功能区的特性进行分配。

（二）单一用途非住宅建筑

在非住宅建筑的视角下，通常会根据套、层和功能区进行全面划分，并采用不同的分摊方式。详细分摊方法包括：（1）按套数进行划分。当我们按照套数来计算共享建筑的面积分配时，我们将会参与到整个楼宇和各个层级的共享建筑面积的分配中。假设一个套内的楼层，它与其它一些楼层或某些区域的几套住宅共享，那么所有的住宅都需要被平均分配，无论是整体还是区域的套内面积。通常，我们会按照套进行分配，一般会进行2—4次的分配。如果各个楼层的设计套型相同，而且所有区域的设计和作用基本一样，又需要在运营保养和应用上对楼层进行限定和协调，那么就把楼层中的所有区域的面积转变成全体的建筑总面积。然而，为确保建筑的实用性，一般会选择由楼层内的业主平均分配楼层内的共享建筑面积。（2）按层区划分。当我们按照层区来区分，并在计算公共区域的面积时，每个楼层都会被纳入到全体公共区域的面积计算中。若该楼层仍与其它一些楼层共享，那么就必须对每个楼层的公用区域进行平均分配，所以我们会按照每个楼层的数量来计算，一般来说，这个过程会进行1—2次。（3）按功能区划分。若按照功能区域来划定，则会对公用空间的一部分进行平均分配，而公用空间则会被纳入到全体建筑的公用空间中。若是出现与其它公用空间的混合，仍然需要被纳入平均分配，所以平均分配的频率也会是1—2次。

（三）综合用途房屋建筑共有部分

通常，那些具备多种功能的建筑，被称为多功能综合楼，在分配共享区域的时候，必须遵守“谁使用谁分摊”的准则，即按照多级次进行分配。根据《房产测量规范》这一全球通用的标准，对于多功能性质的住宅建筑，我们将以由高至低的顺序进行分配。在分配资源的过程中，我们会按照以下步骤执行：首先，将全体建筑的一部分面积均摊至各个功能区；然后，将这些功能区的一部分面积与全体建筑的一部分面积一起均摊至相应的楼层；最后，将这些资源均摊至相应的套房内。假设在一个功能区，各个楼层布局相近，而且所有部分的总体设计与建筑的主要目标没有明显的区别，又需要在管理、保养以及运营方面实现上下两层的协调，那么我们可以把这些楼层的共享空间纳入到该功能区的一部分。若建筑的各个功能区和相关的一些楼层存在共享空间，那么就需要将这些功能区和楼层共享空间的面积进行平均分配。

三、房产测绘中房产面积质量控制措施

（一）加强前期的资料收集和图纸审查力度

初步的数据收集和图纸审核是保证房产面积测量质量的关键基础。在开始测量任务之前，测量专业人士需要仔细检验所有的图纸，以便让它们能够得到国家规划机构的认可。此外，他们也需要保证所有的建筑图纸都是完整的，比如说，任何需要修改的建筑变动都需要有一份相应的修改设计图。为了方便在进行测量时的数据检索，所需的设计图纸一定要包含一套全面且精确的建筑设计图纸，例如平面设计、立体设计、楼梯设计等。

（二）准确认定房屋计算面积部位

为了防止房屋的面积估算结果偏差，有关的测绘人员需要按照地产测量标准，来验证房子的总体面积、半体面积和未被计入的区域。例如，如果一栋房屋的某个部分是封闭的，那么我们可以计算它的总面积；然而，如果这个部分是开放的，我们就必须从两个角度去思考：其一，如果这个通道的一部分位于建筑的主体结构内，那么就被认为是通道柱走廊，同时计算出全面积；其二，如果这个通道的一部分是独立于房屋结构的，那么我们需要根据无柱外走廊的方式来计算一半的面积。

（三）加强外业质量控制

强化外业质量管理可以从以下几个方面实施：首先，按照测绘步骤或者规划图，精确地测定了建筑的边缘长度、墙壁的厚度以及特性点的具体位置，同时也保留了额外的观察数据。其次，房屋都需要进行测量，对于各种建筑类型、各种楼层和各种户型的房子也需要进行独立的测量。另外，测量的边长需要和规划的批准图相匹配，如果测量的边长和设计的边长的偏差在允许的误差区间内，那么就可以使用设计的大小。

（四）对内业数据整理进行有效管理

由于房地产测绘的内部数据量庞大，数据收集和面积估算的任务相对较重，因此出错的可能性也相对增大。因此，有效提升内部计算的品质具有极其重要的价值。在完成面积的计算之后，我们需要对几项面积的数据进行详细的比较和审查，以防止错误的发生。例如，我们需要确认每一层的所有面积单元的总面积是否与整体的面积相匹配，同时，我们也要考虑到，每个建筑物在被分配之前的占地面积和之后的所有者所拥有的土地面积是否相同。

四、结语

随着房地产行业的持续发展，为了优化房地产市场的运营，保持其正常运行，计算和绘制住宅的面积已经逐步转变为物业管理任务中的关键环节。虽然房地产测量看上去只是一项基础的测量和绘图任务，但其所承担的职责却极其重要。对于土地的测量，其过程既繁琐又系统，这一点已被实践所验证。如果我们能对每一步的测绘结果进行严格的把关，就能对房屋的测绘品质做出有力的管理，从而使得房产的测绘准确性得到优化与完善。

参考文献

[1]蔡旭.房产测绘中精准测量的质量控制策略[J].山西建筑,2020,46(22):155-156.

[2]黄浩.研究房产测绘分摊方法以及对房产面积质量的控制[J].低碳世界,2019,9(11):278-279.

[3]张卫东.房产测绘共用建筑面积分摊方法探讨[J].中国房地产,2018,(04):54-57.

[4]伍吉满.浅议综合性建筑共有建筑面积分摊方法[J].经纬天地,2016,(02):67-71.