商业地产开发建设与运营管理研究

商业地产开发建设与运营管理研究

景春晖

身份证号：230704199104060030

摘要：商业房地产的开发、建造和经营管理是一项非常重要的工作，它的成功与否直接关系到商业房地产的发展。目前，我国商业房地产市场的竞争已不再是某一项资源的竞争，而更多的是商业房地产开发商和企业的经营管理水平，因此，有必要对商业房地产的开发、建设和经营管理水平进行深入的研究。

关键词：商业地产；开发建设；运营管理

1商业地产开发建设与运营管理存在的问题

1.1项目定位水平低

商业地产的受益者包括了开发商、投资商、运营商和消费者。从收益的角度来看，商业地产开发的核心内容是努力使实际收益方的边际效应最大化，从而使各个受益者之间的利益得到平衡。但是，这种由多个利益主体共同参与的模式，并不能使我们对商业地产项目的真实情况有一个全面的了解，从而使许多项目在发展过程中背离了其核心价值。要想保证商业地产项目能够在较长时间内实现可持续的利润，必须要对项目进行精确的定位。在进行商业地产项目的开发之前，一些商业地产项目并没有对当地的消费文化、商业偏好以及各种业态的发展状况进行充分的了解，从而产生了定位的偏差，这直接导致了整个商业地产项目在后期的运营和投资上的失败。

1.2缺乏规范运作体系及开发模式

一些商业地产开发商过分追求自己的经营利润，而没有考虑到整个市场的全盘考虑，从而造成了大规模的商业网点建设，这就造成了许多项目没有经过专业的论证而被盲目的开发。大部分的商业房地产项目都是在开发之后才进行投资，这容易造成整体的运营风险，也会造成建设者、经销商以及物业管理者之间的各种矛盾。目前，我国商业房地产开发中存在着一些不可忽视的问题。在商业地产的发展过程中，要想在前期成功地进行招商，后期进行良好的运营管理，必须要有一个清晰的目标定位，而零售行业的商户和商业地产项目运营管理团队是最基本的。但是，由于地理位置的原因，一些开发商会由于自身的地理位置，加大了对商业地产项目的开发投资，追求短期收益，对整个商业地产的项目进行了清盘，最后造成了运营管理的问题。

1.3缺乏高水平的人才队伍

商业房地产涉及范围广，市场趋向程度高，与住宅开发相比，它在建筑外结构、配电设施、物业管理、通风管道等方面有着更高的专业技术要求，所以，在商业房地产的开发和经营管理中，需要更多的人才支撑。在开发和运营的早期阶段，对商业地产项目的未来潜力进行分析，并对其进行经营效益的分析，这就要求有一个专门的团队来提供帮助，从而对项目开发的必要性和可赢利性等进行判断。在价值定位上，商业房地产和住宅项目也存在着差异，住宅的本质是生活消费，而商业房地产更注重的是运营的增值和投资的潜力，它的本质是一种间接的商业竞争投资收益。商业地产是市场经济链条中的一个重要组成部分，其开发建设包含了外观、区域空间、配套设施等多方面的内容，其整体运营和管理需要将经济、人口、消费水平、市场定位等诸多方面考虑在内。总之，商业地产项目是一种跨行业的项目，它是一种综合性的项目，从项目立项、规划、设计、选址、建设、招商到后期的运营管理，都需要一支专门的团队和人才来支持。

2商业地产开发建设与运营管理的建议

2.1结合当地市场，因地制宜地开展商业地产项目

（1）在进行商业性房地产开发和建造之前，需要对其所在地区的城市特征有一定的认识。大型商用物业的开发与城市的运营和发展有着紧密的联系，因此，在城市的管理和规划上，需要更加严格的审批程序。目的在于保证商业房地产开发项目符合城市发展的需要，避免出现恶性竞争。要想得到城市商业地产建设项目的开发权，就必须在项目建设的早期阶段，与当地的文化习惯、产业优势、风俗习惯等相结合，保证商业地产项目与城市经济的协调可持续发展。（2）确定房地产开发项目等级。商业地产项目的档次与项目的投资成本有直接的联系，它决定了项目在未来所要面对的客户层次和运营服务水平，还决定了商业地产设计和应用的具体材料、工艺标准和施工人员等。（3）确定该项目将来可能采用的商业经营方式。商业地产的业态组合形态，是指有关部门依据市场条件，向设计者提供的一种清晰的业态组合形态。不同条件下的业态，对承重、电料、排水、燃气等有不同的要求。在对业态组合进行明确之后，可以避免由于与日后商业地产项目经营管理理念和目标不一致而造成的反复拆改，从而提高了成本。

2.2规划设计满足商业地产应用要求

与一般的住宅相比，商用物业与业主的需求、客户的经营和利益息息相关。对于商业地产项目的开发和建设来说，在对项目进行前期的可行性分析的基础上，可以为项目的招商提供一个方向，同时也可以对市场上顾客的实际需求进行清晰的认识，从而让整个商业地产项目的运营模式变得更加清晰，这样就可以避免在设计阶段存在的盲目性和唐突性，从而可以有效地规避设计图纸频繁变更所带来的不利影响。为了使工程设计过程中能够更好地适应后续可能发生的各种细节上的变化，在设计过程中要保持一定的灵活性。但此定购发展模式仅适用于大型的主销商场，若主销商场经营状况不佳，则会造成整个商业地产项目的停工。所以，他必须做出正确的决定。

2.3打造专业的商业地产开发建设与运营管理团队

（1）提高企业经营管理水平。让经理们负起自己的责任，起到表率的作用，在无形中对员工起到正面的影响，从而推动团队的发展。（2）完善职工培训制度。注重对内部员工的培训，聘请专业人士对商业地产项目相关员工进行培训，对商业地产项目开发建设与运营管理过程中各个环节可能遇到的问题进行分析，并找到问题的解决方案，保证所有参与开发建设和运营管理阶段的员工都能够适应岗位需求，从而提高员工的实际能力。（3）建设一支专业化的经营队伍。建立适合于商业地产项目的管理队伍，并根据实际情况制定发展计划，使得总体的运营理念与企业的发展要求相一致。利用“智能”专业队伍的优势，对整个商业地产项目进行全面的管理，使其能够更加理性的运作和发展，提高其自身的管理水平，并逐渐形成一个品牌，从而推动房地产公司的可持续发展。（4）强化人力资源的统筹与统筹。商业物业的开发、建设和经营都需要有一定的人才支撑，因此，商业物业公司要加强对人才的培训，做好人才的储备。

结语

商业房地产的开发、建设和运营管理受多种因素的影响，加之其投资规模较大，经营类型较多，运营管理较为复杂，因此，运营和管理风险较大。所以，在商业地产发展初期，要对其进行充分的定位，要根据其自身的特点，进行合理的规划和设计。与此同时，要加强对商业地产项目的管理人员的培训，组建起一支专门的人才队伍，保证在商业地产项目的开发建设和运营管理中，各个环节之间的相互配合和统一，对项目的整体资源进行统筹，使实业项目的效益达到最大。

参考文献

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