新收入准则对房地产企业收入确认时间的影响探析

新收入准则对房地产企业收入确认时间的影响探析

钟语

绵阳万鸿房地产开发有限公司 四川 绵阳 621000

摘要：随着经济社会的发展，人民物质生活的改变，人们思想也发展很大改变。新收入准则出台后，越来越多的人开始探究新收入准则对房地产企业收入确认时间的影响。该项工作顺利实施，不仅能促进房地产企业各项工作顺利开展，同时还能推动企业创新，提升其整体经营水平。本文主要对新收入准则的基本内涵进行阐述，分析新收入准则存在的必要性，对新收入准则对房地产企业收入确认时间的影响进行重点探析，并提出关于推动房地产企业使用新收入准则的有效策略。

关键词：新收入准则；房地产；企业；确认时间；影响

前言：现代社会发展视域下，市场经济的科学运行，房地产企业扮演着重要角色，在一定程度上推动了我国社会经济的平稳发展。然而，任何事物在发展过程中都存在双面性，房地产企业也面临着一系列问题。主要表现为房地产项目通常有较长的开发周期，且大多采用预售制度，收入的确认和开发成本的计量具有滞后性，会计信息不能及时和准确的反映。为此，我们在充分研究新收入准则的基础上，对房地产企业收入确认时间的影响进行重点研究和分析，最大程度引导房地产企业科学发展，保障房地产企业发展的经济效益。

一、新收入准则的基本内涵

新收入准则主要参考了IFRS准则开展了大规模修订，推动了会计准则和国际会计准则的趋同，可以有效解决特定交易处理不一致和收入确认模式不统一等实际问题。与旧收入准则相比较，新收入准则在“权益变动”、“侧重性”和“信息”方面，都具有一定的优势。

相对于旧收入准则来说，新收入准则主要在收入的计量、确认、合同成本等权益变动方面更为明显，同时更加关注现金流量表的编制，信息反映更加全面。新收入准则执行时间重点涉及以下内容：首先，在境内外同时上市的企业、境外上市且通过国际财务报告准则的企业、采用企业会计准则编制财务报告的企业从二〇一八年一月一日开始执行新收入准则。其次，其他在境内上市企业从二〇二〇年一月一日开始执行新收入准则。最后，针对执行企业会计准则的非上市企业从二〇二一年一月一日开始执行新收入准则。

最重要的是，新收入准则提出以“控制权的转移”代替“风险和报酬的转移”的核心理念，并且就“在某一时段内” 还是“在某一时点” 确认收入提供具体指引，有助于更好地解决房地产企业目前收入确认的时点问题，提高会计信息可比性。新会计准则指出：收入的确认还应同时满足以下条件：【1】合同已经各个签约主体批准，并且承诺履行各自的义务。【2】合同对各方以及所转让商品或者所提供的某些服务作出了明确的规定，重点涉及权利和义务两个方面。【3】企业在向顾客提供服务或者转让商品过程中，有权获取的对价很可能会被收回。【4】合同本身具有一定的商业性质，也就是履行对应的合同，能够将企业未来现金流量风险、时间分布或者金额加以改变。【5】合同中应具有明确的，与所转让商品及提供服务有关的支付条款 [1]。

二、新收入准则存在的必要性

新收入准则存在的必要性重点表现在两个方面：第一，它适应我国目前市场经济发展的新局面，并且符合行业发展在旧收入准则优化的现实要求。对于房地产相关企业来说，不但明确了和顾客间义务与权利具体要求，还促进了执行标准的有效确定，在某种条件下促进了房地产企业的发展。第二，无论是在特殊交易和收入计量，还是在合同成本等事项中，新收入准则对商品交易价格概念得以明确，并且重新定义了合同成本。推动房地产企业不断优化收入确认工作的具体流程，在当前市场发展基础上，可以推动房地产企业发展创新 [2]。

三、新收入准则对房地产企业收入确认时间的影响探析

1. 旧准则下收入确认的时点

旧准则对收入的确认以“风险报酬的转移”为前提。多数房地产企业在满足下列条件的情况下确认收入：（一）买卖双方签订《商品房销售合同》并在当地房地产管理部门进行系统签约和备案；（二）房地产开发产品已经建成完工，并且达到预定的可使用状态，经过有关主管部门的验收，办理完毕竣工备案手续；（三）顾客按照销售合同的有关约定付清购房款，即房地产企业收到全部购房款或者获得征收全部购房款的权利，相关的经济利益可以全部流向该企业。简单地讲，旧收入准则下房地产企业通常是将“交房”作为收入确认的时间点，交房后才确认收入的实现。

2.新收入准则将“控制权的转移”取代“风险报酬的转移”,作为收入确认标准

取得相关商品的控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利润，也包括有能力阻止其他方主导该商品的使用并从中获得经济利益。

商品控制权的取得应同时满足以下三方面的条件：一是能力。只有在顾客拥有现时权利的情况下，对某种货物有支配权，并且在能够从中获得几乎全部经济利益时，才能够证实自己的收益并确认其收入。如果顾客只能主导未来某一期间的商品使用，并从中获利，即表示顾客尚未取得商品的控制权。二是顾客对商品有拥支配和使用权。即顾客在经济活动中，不仅对商品货物拥有使用权，还拥有允许或禁止其他方使用该商品货物的权力。三是顾客几乎可以获得该商品的全部经济利益。顾客必须具备获得货物几乎全部经济利益的能力，才能被视为获得对货物的控制。这一经济利益，就是货物可能带来的现金流量，包括现金流量的增加或减少。顾客可以采取多种方式，直接或间接地获得商品的经济利益。

3．新收入准则区分时点履约和时段履约的条件

新收入准则要求企业在商品的控制权转让给顾客时进行销售收入的确认，而控制权的转让需区分“时点转移”与“时段转移”。符合以下条件之一的，属于某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：条件一，企业履约的同时，顾客即取得并耗费企业履约所带来的经济利益。条件二，履约过程中，商品货物能被顾客所支配。条件三，企业履行合同期间生产的商品货物有不可替代的用途，企业享有强制付款请求权并有权对整个合同期间累计到目前为止已经履行完毕的部分进行收取款项。

不可替代的用途，是指企业由于合同限制或者实际可行性限制而无法轻易将商品货物用于其他用途。有权就整个合同期间累计到目前为止已经履行完毕的部分收取款项，是指在由于顾客或其他方原因终止合同的情况下，企业有权就累计到目前为止已经履行完毕的部分收取能够补偿其已发生成本和合理利润的款项，且该权利具有法律约束力。

4、新收入准则对时点履约与时段履约进行评判的准则

新收入准则重点强调了商品控制权的转移。判断顾客是否获得了商品货物的控制权，应着重考虑以下几个因素：一是企业对商品货物拥有现实收款权利，也就是说顾客对商品货物承担现时付款义务；二是企业已经把商品法定所有权让渡给了顾客，也就是说顾客已经对商品享有法定所有权。在实际操作中，房地产项目的收入是以履约时点还是履约进度来确认，需要结合销售合同条款、销售流程及房地产销售的相关法律法规来进行综合评判。针对房地产企业产品的特殊性，分现房与期房进行分析。

4.1现房销售

现房指顾客购买后即可入住的商品房，也就是房地产企业销售的商品房已经进行了初始登记。顾客在订立《商品房买卖合同》并交清款项后可即时办理入住手续，领取不动产证。现房销售明显不符合上述时段履约的三个条件，属于时点履约，房地产企业仍在商品房交付使用时确认收入。

4.2期房销售

期房通常是指正在施工过程中，尚未竣工、暂未交付使用的商品房。房地产企业自领取商品房预售许可证之日起到初始登记止，在此期间销售的商品房统称期房。顾客购买期房时应当订立《商品房预售合同》。

房地产企业取得商品房预售证之后开始进行期房销售，这一阶段取得的销售回款是否可确认收入？现就以上三个条件逐一进行验证:（一）因所销售商品房的尚未竣工交付，顾客在企业履约过程中不能消耗企业履约所产生的经济利益，不满足第一个条件；（二）房地产项目的规划设计、工程施工及竣工验收都具有严格的行业规范，商品房在工程设计及施工建设过程中，顾客无法控制或改变，不满足第二个条件；（三）商品房做为一项特殊的商品，顾客在订立《商品房预售合同》时已经明确了房源，此时对预售的单套商品房来说具有不可替代用途。此时还应根据合同条款来判断是属于时点履约还是时段履约。假如能在《商品房预售合同》上明确约定，若当事人违约，房地产企业有权对累计到目前为止已经履行完毕的部分征收相应费用，包括弥补已经产生的全部成本和合理利润。这样就能判断为满足新收入准则下按时段履约的第三个条件，可以采取适当的方法确认履约进度，并分期确认收入。

5. 新收入准则中按履约进度确认收入的方法

在一个时间段内确认收入，如何将所有的交易金额在不同的时间段内进行分摊，对此准则提出了相应的指引：充分考虑商品货物的属性，采用产出法或投入法确定恰当的履约进度。产出法是以企业已经转交顾客的商品货物对顾客的价值为基础，来确认履约进度。投入法是以企业为履行履约义务的投入来确认履约进度。在履约进度无法合理确定，且企业所发生费用可获得赔偿的情况下，企业可按已经发生成本费用进行确认。

四、推动房地产企业使用新收入准则的有效策略

当前要促进房地产的发展，推动其主动适应新收入准则，我们要树立统筹思想，结合当前社会发展要求，综合考虑各个方面的影响因素，找出科学有效的措施和方法，促进房地产企业走向可持续发展之路。重点建议从以下两个方面入手：

4.1优化企业绩效机制，加大监督合作力度

新收入准则背景下，房地产企业想要实现良好发展，必须重视对新收入会计准则的灵活运用。这要求企业不断优化和完善绩效机制，增强企业发展的内在活力，实现企业管理创新。一方面，企业要树立正确的发展思想，积极响应国家发展战略。根据财政部的政策引导和规划方向，在充分理解新收入准则的基础上，结合自身发展情况，建立科学的指标，并且将其作为重要参考来分析企业具体发展情况及企业的业绩情况。与此同时，构建科学合理的绩效评价机制，以量化指标为指导，发挥绩效机制的最大作用，让其将企业的业绩情况加以有效反映。另一方面，还要格外关注、重视房地产行业新收入准则的实施情况，不断强化监管力度。特别是房地产企业涉及设计、规划、施工、销售等对象，应保障各方主体之间的有效协作。从而将各个部门的职能加以有效发挥，确保在实际工作中各方能够实现有效沟通和交流，确保信息传播的及时性，实现信息共享。此外，新收入准则的实施并非一帆风顺，有可能会面临一些难点问题，这就要求相关人员及时将问题加以收集、统计及分析。在新收入准则发展背景下，对房地产企业进行约束和规范，为新收入准则的实施创造良好条件。确保房地产企业在发展中，满足国家政策要求，顺应市场经济要求，同时确保决策科学合理，推进我国房地产行业走向有序发展道路。

4.2重视企业对新收入准则的培训和应用

房地产项目是否可以运用新收入准则，及如何选择收入确认的方法，均会涉及大量的会计估计和职业判断，这对财务人员提出了非常高的要求。房地产企业要正确认识新收入准则在发展中的影响。特别需要掌握当前市场形势，明确政策变化，充分认识到企业创新发展中新收入准则发挥的重要作用，及时对自身发展规划进行调整，从而在最短的时间内适应新收入会计准则，为企业发展提供重要保障。为了实现这一发展目标，需要做好以下工作：第一，房地产企业要发挥自身的优势和特点，在企业内部加大新收入准则的培训、宣传和应用。在这过程中应结合市场发展情况和需求作为引导，适时更新内部环境和加强财务人员培训。比如采用“知识竞赛”、“经验座谈会”以及“专家讲座”的方式，也可以发挥互联网的优势，使用现代科学技术实现线上课程教学。通过多样化的途径，实现财务人员的再教育，促进企业内部财务人员及时掌握新收入准则的具体内容、核心变化以及精神实质，从而保障新收入准则在房地产企业中的合理应用。在这过程中，房地产企业应鼓励财务人员结合具体实践，针对当前具有代表性的问题进行交流和沟通，实现有效互动。同时，加强与行业内其他企业的交流合作，探讨新的市场经济条件下，应怎样合理应用新收入准则才能获得更好的发展，获取更多的经济效益和社会效益，从而在激烈的市场竞争环境中，占据有利位置，为我国经济社会的平稳运行，提供重要保障。

结束语：综上所述，房地产企业要从根本上发挥新收入准则收入确认的时间价值，企业管理人员首先要明确新收入准则的基本内涵，分析新收入准则存在的必要性。其次通过分析新收入准则和旧收入准则之间的差异，探究新收入准则对房地产企业收入确认时间的影响。从而为房地产收入确认提供支持和引导，促进房地产企业走向可持续发展之路，以此顺应历史发展潮流。

参考文献：

[1] 邓岳南. 新会计准则下房地产企业收入审计问题与应对——以湖南长沙S房地产企业为例[J]. 北方经贸, 2022(7):4-5.

[2] 胡红章, 兰建锋, 陈海艳,等. 新收入准则中重大融资成分对施工企业的影响研究——以A项目为例[J]. 交通财会, 2022(1):8-9.

[3] 陈丽峰. 新收入准则下收入确认时点与增值税纳税义务发生时间差异分析[J]. 税收征纳, 2022(4):4-5.