浅析城镇更新开发建设时序统筹

浅析城镇更新开发建设时序统筹

王诚敏

上海华建工程建设咨询有限公司

作者简介：王诚敏，硕士，上海华建工程建设咨询有限公司，中级工程师

【摘要】城镇更新开发建设时序的统筹和研究，对提高城区整体发展效率有着重要的影响。本文以上海闵行区华漕镇前湾大型综合开发项目为例，详细分析了建设时序统筹过程中应遵循的原则，统筹的理念和思路，并对多种限制项目实施的因素做了较为详尽的分析。本文的研究内容对该类城镇更新开发建设时序的统筹和策划提供了依据。

【关键词】建设时序、城镇更新、建设统筹

1. 前言

随着我国现代化建设的不断发展，城市居民对居住环境、工作条件和生活配套都有了更多的需求和更高的标准。而对城镇旧区的改造，不但满足了城镇原有居民的需求，也极大提升了城市的品质和形象，吸引了更多人来居住、工作和旅游，从而促进城市的发展和经济增长。

有别于新城的建设，对旧区的改造和更新存在着更多的挑战和困难。首先，区域内土地种类多、权属多。在土地规划和征用过程中，可能面临土地权属纠纷，拆迁征收赔偿等问题。其次是资金问题，城镇更新改造涉及巨额资金，如何合理规划项目预算和控制项目成本，提高资金使用效率是主控要点。最后是环境和社会问题。在建设开发过程中，大面积的施工必然会对当地的环境造成一定的污染，大规模拆迁也会对当地社区造成负面影响，短期内降低政府赋税。因此，城市更新改造需要越发的精细，而以区域建设时序统筹和策划替代传统的项目开发建设，可以在时间和空间上合理统筹区域内的公共资源，优化各个项目的搭接顺序，有效衔接区域的开发实际进程，落实城市规划愿景，最终达到高效快速的改善城市风貌和品质。

本文将通过上海闵行区华漕镇前湾大型综合开发项目案例的时序策划，对包含市政道路、动迁安置房、景观绿地、公服配套、河道水系、综合管廊、管线综合等多类型、多主体的项目开发时序进行研究，进一步提升时序策划的综合性，为大型复合功能区域综合开发提供科学依据。

2. 项目概况
   1. 项目背景

上海闵行区华漕镇前湾大型综合开发项目位于苏州河前端，是苏州河进入上海主城区的第一个集中建设区域，因此被形象地称为前湾地区。项目涵盖范围总面积约10平方公，建成后将成为虹桥国际开放枢纽的主要核心功能承载区，引领高品质生活的样板区。

2.2项目特点

前湾项目重点开发区域可分为三个部分，南部已建成有大量成熟住宅和商业，目前正在着力打造产业配套项目。中部核心为中央商务区，目前正围绕前湾公园建设区域核心景观。北部现状还遗留有大量未拆民居和工业厂房，相较于开发建设进度要求，拆迁存在一定压力。

场地内现状35kV高压架空线纵穿场地，未来规划建设有地下综合管廊。域内原有大量现状河道和水利设施需要按照调整后的规划实施改造。

轨道交通方面，域内规划建设三条轨道交通线，横穿中央商务区。并在两条主干道路联友路和纪翟路上规划建设5个地铁站。

域内已完成的市政道路集中在南部已建成的成熟片区内。绿化景观方面整体完成度较低，核心景观前湾公园尚处于启动开发阶段

总体而言，上海南虹桥前湾项目具有建设主体多、项目业态多、限制因素多、界面协调难及相互牵制多的特点。

3. 研究方法

本文通过前湾项目的策划和分析，对城镇更新开发建设时序统筹的研究方法总结如下：

1)时间流动解析法

根据区域内各个项目的开发顺序和逻辑搭接关系，以图形的方式表示出项目的进展情况。本项目以双代号网络图为基础，对项目各阶段的建设时序进行研究。

2)BIM三维模拟法

通过模拟建模的方法，对区域内各个项目的建设进度进行可视化的分析，从而探究不同的建设方案及其时间节点的变化情况，本项目使用的三维模拟软件为广联达的BIMmake。

3)项目管理软件法

本项目通过广联达斑马进度管理软件，分析项目在各阶段的关键工序，从而得出项目的关键路径，并在此基础上分析和研究各个项目各阶段工作的建设时序统筹规划。

4. 建设时序统筹
   1. 时序策划基本原则

通过对区域内各个项目建设信息的收集、分析和处理，来合理安排公共资源的使用和优化项目的搭接顺序，实现工期优化和资源利用率的提升。

4.2时序策划目标

更好地协调区域开发中的每个项目，研究彼此之间产生的大量制约条件，提高整个区域的建设效率。

4.3时序策划环节和步骤

首先，对建设时序的目标进行明确，为后续的策划奠定基础。其次，收集各个项目的基本情况，包括项目进展、时间计划、建设手续等信息，并调查区域内公共资源配套情况。然后，制定合理的建设时序计划，包括项目的阶段划分、资源分配、时间安排等。同时，应对各个项目的计划进行整合，协调各项目之间的关系，避免时间冲突、资源竞争等问题，确保整个项目能够按计划有序进行。最后，根据制定的时序计划，逐步实施项目建设，并开展监控和调整工作，及时发现和解决问题，确保项目能够如期完成。

4.4时序策划逻辑

区域内项目种类繁多。结合本案的项目特点，需要注意的相关界面的衔接顺序如下:

4.4.1河道与开发单元

水系平衡前，旧河道、沟浜会占用地块施工工作面。水系平衡工作应分阶段开展，河道分段填挖，按规划规整，尽快释放土地。

4.4.2河道与区域道路

区域内雨水采取自然排放，就近入浜的原则，因此部分河道的优先级会高于道路。另外，为防止路基处理对河道质量产生负面影响，应在路基稳定后再进行相邻河道开挖。

4.4.3轨道交通与道路

轨交施工完成后，形成50米保护区，对其上新建道路、河道和景观构筑物等均有限制。

4.4.4道路与综合管廊

部分管廊位于道路红线内，需结合电力规划的主线电缆及规划审批确定的入廊管线分段建设，建设时序与道路建设同步。

4.4.5道路与开发单元

道路能够为开发单元提供建设资源，但是开发单元内的基础施工对区域道路及地下管线存在负面影响。两者的开发优先级需结合项目实际情况制定。

4.5时序策划制约因素

4.5.1水系平衡

区域内整体水系按照占补平衡，采用“先挖后填”的要求实施。

4.5.2高压架空线入地

区域内存在220 kV高压铁塔和35KV架空高压线，入地受限于轨道交通建设，综合管廊规划审批，区域电力规划设计等，统筹协调难度较大。

4.5.3轨交站点建设

区域内拟新建三条轨道交通，涉及5座地铁站。轨交施工期间，地铁站范围的道路部分无法通行，故交通绕行方案和市政道路建设需要结合地铁站的建设时序。轨交施工完成后，形成50米保护区，其上所有项目的开发均受到限制，故轨交保护区内的新建市政项目的建设时序需要与轨交建设相匹配。

4.6时序目标达成

建设时序策划方案完成后，为确保进度目标的实现，要在后续管理中以建设时序为依据对工程进度实时管控。首先，建立统一的进度信息结构，并通过施工总控定期核对建设进度，分析偏差，制定纠偏措施。其次，建设时序策划目标的实现需要投资、合约、招商等管理部门的密切配合，根据时序策划方案，制定投资预算，合约招采计划及招商计划等。

5. 结语

当今社会，建设项目的规模日益庞大，建设时序统筹策划作为其中的重要环节，对于项目的成功实施具有关键性的作用。本文主要探讨了建设时序统筹策划的原则、方法和步骤，深入分析了该策划在建设项目中的应用价值和作用。同时，结合实际案例，充分发掘了建设时序统筹策划的内涵和价值，并提出了具体的建议和策划方案，为同类型建设项目提供了可行性参考。

诚然，建设时序策划在实施过程中仍面临着一些挑战和难题，需要参建各方的密切合作。在实际操作过程中，应持续关注和改进建设时序策划的实施效果，这样才能保证在合理紧凑的时间内完成大型区域的综合开发建设，提高区域城市更新的效率。

参考文献

【1】孙毅. 大型区域综合开发建设时序策划及管廊[J].建设监理，2022（10）：5-12

【2】申锦华. 区域城市更新开发建设时序策划探讨[D].智能建筑与智慧城市.2022（5）：67-69

【3】秦斌斌. 城市轨道交通规划线网评价与建设时序研究 – 以南京为例[D].南京信息工程大学.2015