基于房产面积测算的房屋边长测量精度分析

基于房产面积测算的房屋边长测量精度分析

李慧

370681198110102210  山东省 烟台市龙口市东莱街道 265700

摘要：土地面积评估的结果对于土地所有权的管理、土地证书的发放和保护土地所有者的合法权益至关重要。测量不动产面积是一项技术工作，需要高度精确，直接关系到有关权利持有人，是房地产测绘的一个非常重要的组成部分。房地产制图标准和文件较少，对房地产计量文件的审查表明，目前的文件主要侧重于质量控制点、检查方法和缺乏质量评估文件。在实践中，根据现有标准对住房面积测量领域的项目成果进行全面质量评估是困难的，而且没有定量和定性评估规则。作者根据对现有标准的理解，提出了边缘长度测量、面积计算、住房监测和数据整理等领域的具体质量评估标准。

关键词：房产测量；边长测量精度；房产面积精度

引言

房地产制图是房地产制图的一个组成部分，包括征用、拆除、购买房地产、土地估价和土地权利登记，这些都与人民的生活密不可分。如何控制产权地图学过程中的质量，如何对整个前期预防、事件控制和事后检查过程进行控制，已成为保护业主和用户合法权益的重要问题。实际上，国家一级房地产制图的主要基础是房地产测量标准(GB/T17986.1-2000)和建筑面积计算标准(GB/T50353-2013)。然而，随着经济的发展，越来越多的非传统建筑应运而生，在一些地区，国家标准未能满足当地建筑设计和面积计算的需要，因此，该国许多城市和地区都通过了适当的执行条例。

1数学精度

1.1边长精度

在性质测量中，与性质工址点相邻的点间距所需的精确度通常用作长期精确度指标，而次要精确度标准[6]则用于大多数区域，例如广州，即在所需结果中出现mj= 5cm错误在检测作业中，允许平均误差mj= m21+m22，且m1=m2检测精度相同，因此检测时允许平均误差mj= 7cm。当检测侧长度大于50m时，检测限值差值δd = 0.14cm，且侧长度不超过50m，则检测限值差值使用δd =(mj+0.02 mj)(mj是法规要求中的误差，d是检测侧长度可以通过在整个项目中进行测量来精确评估房屋边缘长度测量的质量。

1.2观测质量

房屋观测质量主要是指对房屋现状的基线调查，检查房屋结构、门廊门、阳台露台等功能是否正确，以及房屋地板高度、厚度等数据检查房屋附件的测量位置是否正确，数据收集是否完整。检查测量草图，并验证测量的原始记录资料是否完整且正确。对于普通的单户住宅，如果阁楼高度符合要求，则应集中注意墙边界的所有权，而商户则集中注意公共面积的分配处理。观察质量评级的统计方法是，一次对一个抽样进行评级，并在所有抽样结果均符合作为收集要素整体评级的要求时计算抽样结果的算术平均值。

2影响成果质量的主要原因分析

2.1始记录的规范性

房地产制图结果的质量将直接受到外国工业原始记录好坏的影响。原始记录的质量始终是流程控制的关键要素之一。然而，在某些情况下，由于原始文件中的错误，所取得的成果受到质疑。最常见的问题类型包括:(1)发布者注册错误。财产测绘需要登记人员记录大量的长边数据。当住宅周边复杂且数据记录过于复杂时，很容易看出记录的数据与实际测量结果不符，记录的数字也不一致，例如12.86被记录为16.28。(2)记录数据的一方指示错误。如果建筑的一部分结构较为复杂，长边数据较多，而且由于每一侧长度和转弯位置接近，需要保存更多详细数据，则很容易出现数据窃取问题，而且很难突破。

2.2作业人员的专业素养

经营者本身的专业精神也是影响最终结果质量的一个重要因素。个体经营者不了解服务，工作不够认真，对外国工业计量过程中的数据不敏感，没有按照规范要求的操作程序操作。例如，最终结果的质量可能会受到以下事实的影响:在使用测距仪测量距离之后，操作员可能会在绘制行业地图时给出不准确的数字、记录错误或遇到问题。

3对成果的质量控制

3.1房屋共有建筑部位功能及服务范围的认定

房屋的公共部分是业主占用或共同使用的建筑空间。共享部分可分为四类:建筑的公共部分、功能区的公共部分、层的公共部分和建筑的其他公共部分。其一般内容如下:电梯井、管井、楼梯间、外楼梯、垃圾道、可变配电室、设备室、公共入口室、门廊、料斗、过道、地下室公共设施使用室、服务室等。大楼共同部分的职能是大楼共同空间的作用和服务，为有关单位提供出入、安全和其他服务。建筑物共同部分服务的范围是指在建筑物共同部分提供相应功能服务的所有单位组。

3.2作业人员专业能力及职业素养的提升

在提高经营者个人技能方面，应组织企业或土地测绘管理股的培训，建立健全的培训制度，提高培训效率，定期对一线经营者进行评估，或继续进行所有新雇员都必须接受一定时间的技术培训，通过评估的雇员必须完成相关任务，否则他们必须继续学习，直到通过评估。对于从事相关领域工作的经营者，应每年举办一两期集中课程，主要是为了学习新知识、新方法、新设备等。应及时总结和预警反复出现的问题，以避免再次发生。对于所有从业人员，还应及时开展廉正教育，并应签署廉正自律承诺。

3.3严格控制测绘产品质检流程

实行自我检查和相互检查机制，严格遵守两次检查和制图产品检查的质量检查程序。在取得初步结果后，操作员应首先全面审查所有数据和说明，排除由于人工转录而导致结果与原始数据不符的情况。自我测试完成后，相互检查工作委托给小组其他成员或其他工作组。质量管理部专职质量控制人员应在项目一开始就参与质量控制。流程控制是指由专职质量主管在自我控制和相互检查的基础上对项目成果进行100%的控制。由于房地产制图与业主的利益密切相关，内部和外部检查的比例一般为100%，特别是在原始数据的记录和住房面积的计算方面，以及在建立过程检查记录方面，最后检查包括对以下方面的质量控制必须审查检查记录，以核查过程，并对外国工业的主要数据进行抽查。一般征税率不得低于50%，工业管制率为100%。项目的最后验收由代表团单位组织或合格的第三方试验机构进行。

结束语

本文深入研究了相关标准，结合了实践，确定了物业面积评估结果质量评估中遇到的主要问题，详细阐述了评估结果数学准确性时遇到的问题及处理方法 总结了检查房屋面积评估结果时应注意的主要问题，最后得出了检查评估标准和质量评估结果的标准。

参考文献

[1]张桂芳,谢凯文.房产测绘中的共用面积分摊问题分析[J].江西建材,2016,No.192(15):215-216.

[2]庞志红.房产测绘中测绘面积的质量控制探讨[J].智能城市,2016,2(07):64.

[3]南洪娟.房屋边长测量平差计算的外业与内业[J].黑龙江科技信息,2010(21):286.

[4]梁澈莹.关于房产测量时应注意的几个问题[J].西部探矿工程,2009,21(09):182-183.

[5]郑瑞平,陈平,徐珉.浅谈房屋建筑面积测量[J].无锡商业职业技术学院学报,2008,8(06):105-106.