所有权变动不影响租赁合同的效力分析研究

所有权变动不影响租赁合同的效力分析研究

 赵凯

西藏大学

【摘要】为明确我国《民法典》合同编第725条规定的不影响租赁合同效力的所有权变动的涵义及适用范围，应从法的解释层面，对“所有权变动”作类型划分。租赁物为不动产的善意取得所有权不影响租赁合同效力，当且仅当作为出租人的无处分权人以指示交付的方式转让动产所有权时方有对该条文的适用。应分别讨论不同动产交付方式下的动产所有权变动，并结合标的物占有状态综合分析。

【关键词】合同效力；租赁合同；所有权变动

我国原《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，通说认为其成立“买卖不破租赁”规则。2021年1月1日起实施的《中华人民共和国民法典》合同编第725条规定，租赁物在承租人依据租赁合同占有期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。虽然对原《合同法》中的规定加入了“承租人依据租赁合同占有”这一构成要件，但仍有一些关键问题需要从法的解释上作出回应。本文仅就立法条文当中“所有权变动”的涵义进行考察研讨，厘清《民法典》中不影响租赁合同效力的所有权变动的范围与类型，以期能对“买卖不破租赁”规则的理解与适用提供有价值的参考。

一、所有权变动的规范性释义

我们认为，“买卖不破租赁”（Kauf bricht Nicht miete）作为一则法律格言，是习惯上的称谓，应理解为对该规则的一种形象的概括。仅从其本身字面意思理解，容易引起对规则本意的误读。对于该规则的理解，不应直接对其作文义解释，而应面向实定法条文来作阐述。

二、以非基于法律行为发生所有权变动为视角的类型划分

（一）法律行为不是所有权变动的前提条件

第三人通过继受原所有权人的权利，从而取得租赁物所有权，其原因行为范围不应局限于买卖合同，包括破产拍卖、抵押物拍卖、赠予、遗赠等情形，均属于其适用范围。

首先，依据法律行为而发生的所有权变动，应符合法律规定的物权公示的要求，即动产的交付与不动产登记。因此，在满足公示要件的情况下，受让人取得标的物所有权，方有“买卖不破租赁”的适用。此时，应考察所有权转移的时间来判定“买卖”是否击破“租赁”。若所有权转移时间在租赁合同生效且租赁物交付承租人占有前，则承租人不得对抗所有权人的返还原物请求权，即无“买卖不破租赁”的适用。若租赁合同先于所有权转移时间生效，且租赁物业已交付承租人占有的，则承租人可依据“买卖不破租赁”规则请求受让人继续履行租赁合同。

其次，更应当着重讨论的是“买卖不破租赁”规则中“所有权变动”要件是否包括非基于法律行为发生的所有权变动。非基于法律行为发生的物权变动是指因法律行为以外的法律事实引起的物权的产生、变更、转移与消灭。

（二）因继承发生的所有权变动不影响租赁合同效力

因遗产继承产生所有权变动的，包括遗嘱继承、法定继承、受遗赠以及遗赠扶养协议的履行。自然人死亡时，其遗产应由遗嘱指定的继承人或法定继承人继承，遗嘱指定的受遗赠人，也有权接受遗产。此外，如果被继承人生前与他人签订有遗赠扶养协议的，其遗产应按照协议由扶养人所取得。

（三）因企业破产强制拍卖发生所有权变动不影响租赁合同效力

我们认为，对于破产企业强制拍卖引起的标的物所有权变动是否影响租赁合同的效力，首先应当明确的就是租赁合同在拍卖程序启动时是否已经履行。由于“买卖不破租赁”规则要求租赁物已交付承租人占有使用，对于在拍卖程序启动时尚未履行的租赁合同，不属于“买卖不破租赁”规则的调整范围。

三、以所有权原始取得为视角的类型划分

（一）应排除以占有为前提或存在特殊目的之情形

前文提到，在德国法中，“买卖不破租赁”实际应理解为“所有权让与不破租赁”，其中“买卖”之解释应为原权利人将租赁物所有权让与第三人。这种基于原权利人之权利而取得所有权的情形，符合继受取得的原理。

第三人继受取得租赁物所有权的，不应当影响租赁合同的效力；第三人原始取得租赁物所有权的，在其原始取得非以占有为前提条件下，除去以公共利益为目的等法律有特殊规定的情况，亦不得影响租赁合同的效力。

（二）应区分动产与不动产所有权的善意取得

善意取得能否适用“买卖不破租赁”规则，应以租赁物的物权公示方式为依据，分情况讨论。对于动产而言，其以占有为物权公示方式，所有权人通过占有动产达到其权利外观。故动产的善意取得以无处分权人取得动产的占有为构成要件。

对于不动产而言，其物权公示方法为物权登记而非占有。由于登记具有比占有更为强大的公信力，因此买受人基于对物权登记公示的信赖而做出交易行为。不动产善意取得中“善意”的认定并不以无权处分人对标的物的占有为权利外观，即不动产善意取得并不要求标的物的事实占有状态与登记公示的权利外观相一致。

四、以动产所有权变动为视角的类型划分

（一）所有权变动在不同动产交付方式中的辨析

不同的动产交付方式，动产所有权变动的时间存在差别，应分别讨论与租赁权的对抗关系。同时，针对租赁物为动产时承租人对其不同的占有状态，分析动产所有权变动采现实交付还是观念交付，以及何种方式的观念交付符合第725条的规定，亦是所有权变动类型划分所应解决的关键问题。

（二）未登记特殊动产所有权变动不必然影响租赁合同效力

特殊动产所有权转让与受让人，但未经变更登记，其后租赁合同设立并交付标的物于承租人的，特殊动产受让人得否对抗承租人？此时是否当然适用“买卖不破租赁”规则？从立法者观点来看，《民法典》第225条中所谓之善意第三人，就是指不知道也不应当知道物权发生了变动的物权关系相对人。《民法典》第405条删除了原《物权法》第190条“抵押权订立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，其理由在于：“对于未登记的动产抵押权，可以适用动产抵押权未经登记不得对抗善意第三人的规则。”从法的解释逻辑的一致性上来看，对于未经登记的动产所有权与租赁权的优先关系认定，亦当适用《民法典》第225条关于特殊动产所有权未经登记不得对抗善意第三人的规则。租赁权与物权的效力顺位取决于租赁物的交付与物权的登记何者在先。也就是说，特殊动产所有权变动未经登记的，若其后租赁物交付承租人占有，当属《民法典》第725条规定以外的特殊情况，租赁合同效力不受影响，可以类推适用“买卖不破租赁”规则。

五、结论

在指示交付情况下，应考察出让人是否为出租人，以及出租人是否为有权占有租赁物。至于占有改定情形，则应讨论出让人是否直接占有标的物，当动产处于出让人间接占有时，应适用合同编关于转租的规定。此外，若承租人符合《民法典》第225条中善意第三人的规定，则未登记特殊动产所有权变动亦不影响租赁合同的效力，应类推适用“买卖不破租赁”规则。

参考文献

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