街坊式整体开发建设模式探究

街坊式整体开发建设模式探究

陈森

深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司 深圳南山518000

摘要：我国目前兴起的“街坊式整体开发建设模式”，在城市规划、建设、管理中具有独特的优势，通过在开发主体、规划、建筑与景观设计、建设实施、运营管理各个层面的管控，创造活力共享、宜居宜人的街坊，促进生产、生活、生态的三生融合，营造高品质的国际化城市空间。

关键词：街坊式整体开发建设模式；地上地下一体化；单一主体；多主体；街坊形象；公共空间；交通组织；地下空间；市政景观；开发主体、规划；建筑与景观设计；建设实施；运营管理；

引言

在我国提倡集约利用土地，最大化提升土地经济价值的新的城市建设大背景下，我国的一线、新一线城市以及一些新兴城市开始将高密度城市的理念普遍运用到实际建设中来。对高密度城市而言，超高密度、地质条件复杂、开发主体多元、立体空间复杂等问题是较为突出的特征，也是城市开发建设面临的主要挑战。为此，一种新的开发模式营运而生，即 “街坊式整体开发建设模式”。

1.街坊式整体开发模式

“街坊式整体开发模式”旨在为城市建筑群提供更多的整体性和多样性，将街坊范围内的建筑群及空间、地上及地下集中成片地进行开发，促使街坊整体形象、公共空间、地上地下空间、交通、景观等多方面要素一体化，实现紧凑集约发展理念。不同于传统的单一地块的开发，街坊式整体开发以“街坊”为单元，对街坊范围内的各个建设用地、道路、公共空间、景观进行地上地下一体化开发，这种整体开发的模式，避免了以往各个地块因“各自为战”而产生的各种地块与地块间、地块与城市间的不协调问题。

街坊式整体开发模式又可分为两种不同的子模式，一是“单一主体街坊整体开发”，二是“多主体街坊式整体开发模式”。

“单一主体街坊整体开发”通过编制街坊级城市设计导控文件，对街坊的建筑、公共空间、交通、景观等要素进行整体统筹，并以街坊为单元进行整体开发建设，整个街坊整体出让给一家建设实施主体，由该主体统筹落实城市设计要求。这种开发模式能够保证对街坊进行高度统筹，保证街坊开发建设的统一性、协调性和完整性。

“多主体街坊式整体开发模式” 是指街坊由多家建设实施主体共同开发建设，通过“政府——市场”二元治理，协同各地块开发建设主体，保障公众利益，实现项目多重目标和提高项目组织效能的多元主体合作开发模式。这种开发模式从整体城市片区的视角考虑规划设计、建设实施及运营管理，通过地下空间高强度复合开发和公共资源统一配置，实现街坊形象、公共空间、交通组织、地下空间、市政景观五个一体化，土地节约集约利用以及土地经济价值最大化的开发模式。

2.街坊式整体开发模式的优势

街坊式整体开发模式对城市建设而言，具有独特的优势：首先，利于落实片区的城市规划和城市设计要求，把街坊内的所有要素最大化地统筹起来，形成较为整体的城市风貌和协调的功能流线关系；其次，高密度、集约化的街坊开发对各个地块的相互连通以及建筑、街道、市政景观的协调衔接要求较高，通过街坊式整体开发，有利于协调各个地块的开发时序及连通方式，统筹考虑地块间的衔接关系，统一形成完善的市政基础设施配套及优美的景观环境；同时，街坊式整体开发有利于统筹协调街坊范围内地上地下空间的开发，一些复杂的地下空间往往具有数量众多的出地面附属设施，对地上的市政道路、公共空间、景观环境容易造成较大影响，需要街坊范围统筹设计、整体建设，才能保证这些出地面附属设施的统一有序，减少对城市面貌及公共空间的影响；此外，街坊式整体开发在交通组织上也具有特殊优势，街坊范围内在地下整体形成共有的停车空间，车辆出入口无需在每个地块内设置，仅仅在街坊外围设置几个满足使用要求，既节省了车辆出入口数量，增加地上地下空间利用效率，有利于在街坊内形成步行为主的生活性街道，提升街坊内街道空间的活力。

街坊式整体开发模式在带来城市公共利益的同时，也需具备一定的要件来实现，总体上应分别从开发主体、规划、建筑与景观设计、建设实施、运营管理四个方面进行管控。

在开发主体上，有单一主体和多主体之分。由单一主体承担街坊开发建设的任务，要求这一主体具备雄厚的资金支持和技术储备，小型私营企业普遍不具备这种实力，因此一般由国有资本控股的企业或者公私合营的企业主体承担，这种企业主体一定要具备能够很好地组织建筑、景观、市政等各种专业团队进行合作开发的能力；多主体的街坊开发建设可以是多个中小企业各自负责自己的地块开发，但整个街坊的统筹工作必须由政府承担，确保街坊内各个主体和地块开发建设工作的协调进行，因此多主体的开发一般采取“政府——市场”二元治理模式。

在规划层面，整个街坊的功能及容量安排一般视作整体，在街坊内各个地块间合理调配，这一点与单一地块的开发有着很大不同，例如绿地和公共空间的选址布局，可以在街坊内营造一个共有的绿地或公共空间，而各个地块可以各自提高建筑密度，也就是将地块各自拥有的绿地或公共空间转化为街坊共有，既复核公众交往活动需求，有解放了各自地块的规划条件，给予各地块更多的设计灵活性和功能奖励；另外，根据公众的出行习惯，公众大多希望在一定的步行距离内能够获得生活、生产需求的满足，因此街坊的功能配置一般需要比较全面地满足街坊内居民的生活、生产需求，在规划上需要在街坊一级的区域中安排较为完善的公共配套服务设施，如幼儿园、老年人日间照料中心、社区健康服务中心、公共厕所等，也需要配置合适比例的居住、商业、办公等主要功能，所以在规划时，每个街坊尽量应采取复合功能的规划模式，保证生活圈的形成。

在建筑、景观设计层面，所有街坊内的地块、市政道路、公共空间等应该有更加紧密的联系，以在整个街区创造一个活力共享的环境氛围，尤其是沿街界面和沿公共空间界面需要重点处理。在街坊内，加强公共空间和私属空间的相互渗透和人群活动的流动性是创造活力的关键，设计上主要可以通过以下方面实现：

1.加强沿街及公共空间界面景观的通透性，并保证步行衔接的便捷性，营造景观视线上的互动，进而达到吸引界面两侧的人群穿梭交流的目的。此举的关键要点一是要避免在界面布置一些严重阻隔空间流通的功能、设施，比如延续过长的绿篱、围墙、自行车停车带等，二是要保证界面两侧能够无障碍通行，尽量采取缓坡、平坡的方式处理两侧的竖向高差。

2．在活跃街道设置积极功能界面。街坊内的体验性活跃功能如商业、文化设施、公共服务设施、体育设施等应适当集中在活跃街道上，最大化发挥其积极作用，创造富有生活气息的街道，而一些非活跃的目的性功能如银行、办公大堂、后勤门厅等可以集中于更加次要的街道上；同时，根据活跃街道的尺度大小，可以允许沿活跃界面设置一定允许商业外摆的区域或布置公共艺术、城市家具等，为街坊填充更多积极的元素，在街坊内形成独立的生活内循环。

3.打造步行导向的街坊内交通体系。普通的地块开发在地块间往往出现较宽大的市政道路，容易造成地块联系的相互割裂，而街坊整体开发模式基于小地块、密路网的理念形成，在街坊内的道路以步行为主，尽量减少车辆对街坊的穿越，形成人行友好、更加安全、更为生活化的街道空间，在这种慢行化的街道空间两侧，鼓励设置骑楼、挑檐，形成全天候、无障碍的步行系统；在街坊的外围则是交通性的道路，车辆的进出尽量在外围道路解决，并通过地下空间的整体开发解决各地块车行出入需求的问题，进一步减少车辆对街坊内部的干扰。

4.设计团队的选择配置上，既要考虑街坊的整体统筹，又要考虑街坊内各地块的多样性。可以考虑由某个实力雄厚、富有经验的技术团队主导街坊内的整体统筹设计工作，协调整个街坊的建筑、景观、市政设计，而对各地块的设计又可以根据不同功能和风貌需要引进不同风格的设计团队，保留街坊设计的多元属性。

街坊整体开发的建设实施需要重点考虑各地块的开发时序。若各地块统一时序、一体化开发建设，则庞大的资金投入、庞大的实施团队、深厚的技术储备三者必不可少，方能保证街坊整体实施的顺利进行；但通常情况下，各地块开发时序不尽相同，因此先建项目与后建项目的协调衔接及工作界面划分是需要重点处理的任务：对于先建项目，需要先行建设一定的公共配套服务设施及市政基础设施，以满足街坊前期使用需求，同时也要预留好与后建项目的通道、设施衔接条件，先行考虑衔接口部的位置及大小；对于后建项目，在先建项目的基础上，一是需要形成街坊整体的功能指标闭环，达到街坊整体要求的开发建设容量，二是要与先建项目的衔接口部做好对接，特别是地上、地下的连通道系统需要实施落地，并保证良好的质量和效果。

在运营管理阶段，也需要引入较为成熟的物业管理团队进行街坊的管理，涉及到不同的管理主体的街坊，应统筹好各个管理主体的职责划分，而公共性较强的空间仍应由政府进行强管控，其他私属物业的运营要满足公共利益的要求，为公共利益做出让步。运营管理阶段也应形成完整的问题反馈和动态评估机制，在较长年限的运作中发挥使用者反馈的作用，并由政府牵头，动态优化、改造街区环境和设施，使街坊在全生命周期中均有良好的使用体验。

结束语

在我国的现代化进程中，使开发建设视角由单一地块向街坊整体转化是必要的举措，更有利于打造现代化宜居宜人城市，使城市空间的建设更加集约化、科学化，促进生产、生活、生态的三生融合，营造高品质的国际化城市空间，服务于民、造福于民。

参考文献：

[1]《城市街区的解体——从奥斯曼到勒·柯布西耶》——菲利普·巴内翰，让·卡斯泰、让- 夏尔·德保勒

[2]《美国大城市的死与生》——J•雅各布斯

[3]《城市设计-绿色尺度》——C•莫丁

[4]《“街坊”用语的演变及其意义》《建筑与文化》2017年第5期153-155——秦添

[5]《前海开放街区规划建设实践探索》时代建筑2022年第1期——徐丹、叶伟华、金延伟

[6]《前海模式之街坊整体开发创新实践》ISBN：9787112271115——李荣生