蒙特卡洛模拟在1.5级土地开发项目风险分析研究

蒙特卡洛模拟在1.5级土地开发项目风险分析研究

钟磊

东莞市等风来环保科技有限公司  广东东莞  523000

摘要：近年来，土地开发模式得到了创新，其中1.5级土地开发模式通过出租的方式出让土地，年限不超过20年。在租赁期结束后，土地上所有物业均无偿给予政府，不同于普通2级开发模式，1.5级开发模式低廉的租金使开发商获取土地的成本大大降低，土地上盖物业均为建设期短，建筑成本低的装配式、钢结构等建筑。相对于普通住宅项目，此类项目的利润率较低，所以，此类项目的风险分析需要更加精确。本文通过蒙特卡洛模拟法，参考东莞市第一个1.5级土地开发项目，对该项目的投资风险进行分析，以获取后续对该类项目的决策提供依据。

关键词：1.5级土地开发；蒙特卡洛模拟；风险分析

前言：

从当前我国土地开发活动的等级来看，主要分为一级开发和二级开发两种活动形式，其中，前者土地开发活动一般要在政府的正确指挥领导下来进行，如征地、农业改革、市政道路等基础设施活动；而后者土地开发活动一般是由土地使用者自行开展的土地开发和建设活动，但由于所采取的土地开发模式比较传统，所以常常会与城镇发展建设要求出现相脱节的情况。因此，1.5级土地开发模式应运而生，但是伴随而来的也是具备一定的风险，而蒙特卡洛模拟的应用能有效分析其风险，确保将风险控制在可控的范围之内。

一、1.5级土地开发模式

该土地开发模式一般需要根据当地土地开发情况以及时序等，对那些利用价值高、让出缓慢、基础设施相对完善的土地资源进行有效开发和利用，以便充分挖掘土地价值，建设成可移动、可生长的建筑项目或基础设施等，从而更好的满足城市化进程需要，提升其整体形象。剧相关实践证明，当前，以1.5级开发为核心的“梯级开发”模式，更符合新城开发要求，其与传统土地开发模式不同，可以在土地指标未明确之前以短期租赁的方式帮助相关土地开发企业进行预热，以便为其后期获得最大的经济效益创造良好的条件[1]。

二、蒙特卡洛模拟法概述

1、简介

所谓蒙特卡洛模拟法，是一种以计算机技术为基础，对随机变量的概率进行模拟计算的一种方法。在实际应用时，要将项目中的内部收益率、财务净现值等要素作为风险变量，然后再随机抽样取值，并将其纳入到数理模型中，最后利用Excel等软件进行反复模拟，这样才能以此为依据对各变量概率分布、期望方差等统计特征量进行深入分析，进而根据分析结果准确判断土地开发项目的可行与合理性。目前，在房地产开发项目经济风险分析中，蒙特卡洛模拟方法的应用范围十分广泛[2]。

2、操作步骤

(1)通过敏感性分析确定风险变量，并在此基础上构建风险变量的概率分布模型，同时还要对有历史经验数据的风险变量进行全面统计与检验,以便对其分布函数和分布参数进行科学准确的预估，并对其可能出现的状态及概率分布情况进行有效判断。反之，对那些没有历史经验数据的风险变量分析,则要邀请行业专家或专业评价人员进行计量分析，最终再以打分的方式对其概率分布情况进行合理确定。

(2)要结合土地开发项目的特点，来确定其风险问题的经济评价指标，同时还要通过构建风险问题的数学模型或计算流程图,来对计算机的计算程序进行科学设置。

(3)为保证模拟次数N的准确性，应尽量结合投资者的风险承受能来进行,在这一环节中，切记选取最大的模拟次数N，因为随着模拟次数的不断增加,输出概率分布情况也会逐步趋于稳定，若是模拟次数过多，就会导致相应的成本费用随之提升，鉴于此，在确定模拟的样本量时，只需保证模拟结果达到预定的置信度就能满足相关要求。

(4)采用蒙特卡洛法对各备选方案风险变量进行随机抽样，在这一环节中，由于(0,1)区间上的均匀分布呈现一定的连续性和简便性，所以，可利用多种数学方法对该分布区内的随机数进行换算，以便使其形成其他分布形式的随机数。

(5)根据所建立的数学模型或计算流程图，将各备选方案风险变量的随机抽样值作为项目评价指标值计算的基础参考依据。

(6)首先，要按照由小到大的原则对各方案的经济评价指标进行排序，力争每个抽样值的概率都能为1/模拟次数；其次，要科学计算累计概率，并绘制相应的图纸，以便可以在此基础上对评价指标的均值、方差、标准差和离散系数等进行合理确定；最后，要根据各方案的累计概率密度及其确定的均值、方差、标准差和离散系数等，对各方案进行优化选择。

三、案例分析

（一）项目概况

东莞鳒鱼洲文化创意产业园项目（以下简称项目）位于东江大道东侧、厚街水道西侧，总用地面积约9.5万平方米，计容建筑面积约7.4万平方米，容积率≤1.0。

该项目为东莞市第一个，也是唯一一个已批1.5级开发项目，由东莞实业投资控股集团有限公司（东实集团）开发。根据《东莞市土地1.5级开发操作指引》东莞市1.5级土地开发项目适用于东莞市南城国际商务区、东莞市滨海湾新区、TOD站点地区等区域，均为东莞市经济强核心地带，该区域的1.5级土地开发项目的成败，间接影响了以上区域的发展速度。

（二）蒙特卡洛模拟分析

1.敏感性分析

根据土地开发项目的特点，将NPV净现值作为主要分析对象，并有效评估租赁价格、土地费用、建安费用等不确定性因素的变化范围，使其能够控制在－10%至10%范围内 。另外，先假定土地费用、建安成本、销售价格三者中的两个因素不发生变动，计算一个变动因素对净利润额的影响，如此循环汇总数据可得到单因素敏感性分析表和单因素敏感性分析图。

租赁价格变动敏感性分析表

土地成本变动敏感性分析表

建安成本变动分析表

可统计出单因素敏感分析表

单因素敏感性分析表

单因素敏感分析图

从上图可以看出，3个不确定因素对NPV都有不同程度的影响，其中，尤以租赁金价格的变化浮动影响最大，其次则为土地费用和建安费用。

2.变量概率分险模型构建

根据历史数据，可查租金变动概率符合正态分布，土地价格和建安成本变动符合三角分布。

租金收入（2020年）概率模型分布

建安成本概率模型分布

土地租金概率模型分布

各变量风险概率模型参数表

3.定义模型

项目的NPV计算公式如下：

NPV=(0-a-b-) ++

其中：a为建安成本，b为土地价格，c为综合流出费用，p为租金收入，为基准收益率8%，租赁时间t为15年。建设期1年，从第二年开始有租金收入。

4.模拟变量

在Excel 中输入上述NPV和IRR公式，使用Crystal-Ball 软件进行变量模拟( 模拟次数N =10000，置信度= 95%) ，得到NPV和IRR的统计特征值、频率直方图。

NPV分布特质

IRR分布特征图

5.分析决策

(1) NPV 取值均近似服从正态分布，财务净现值的期望值大于0，投资盈利概率为70.17%，净现值为2500万元时，概率仅为4.15%，表明该项目单从租赁上来说，较难盈利，需要开拓多渠道的盈利方式。

(2)内部收益率的期望均值为8.29%，高于收益率9% 的概率为8.67%，表明该项目非常难突破基准收益率8%的1个点。

(3)综上所述，该项目具有比较难的盈利能力，需要进行多元化开发，才能在租赁期内保证开发商有足够的收益。

参考文献：

[1]周翔宇.新城新区开启新模式:“1.5级开发”[J].领导决策信息,2015(7):10-11.             

[2]向为民, 张箭. 蒙特卡洛模拟法在项目评估风险分析中的应用——以青岛海信房地产目标成本测算工具表为例[J]. 重庆理工大学学报：社会科学, 2015, 29(7):48-52.