大型房企财务风险分析与防范-以恒大为例

大型房企财务风险分析与防范-以恒大为例

陈怡萍 ,谈先球

南京铁道职业技术学院

摘要   随着经济的持续发展，我国房地产业步入快速发展阶段，同时伴随着财务风险发生。恒大集团作为上市房产企业，其经营过程中出现的问题引起社会的广泛关注。受国际经济形势变化、国家房地产政策调整、财务风险防范不到位、对房地产制度认识不到位等因素影响，房地产行业面临者严重的财务风险。

关键词   大型房企 财务风险 防范措施

财务风险管理是企业日常管理中的一项重要内容，在优化企业财务资金结构，提高资金利用效率，降低企业财务风险发生概率等方面都发挥着举足轻重的作用。房地产开发是一项综合性强，技术含量高，经济效益好的产业。其市场前景非常广阔。但由于我国市场经济起步晚，房地产行业尚未形成成熟市场体系，因此许多房地产企业面临资金匮乏的情况，给企业造成很大困难。在激烈的市场竞争背景下，房地产企业在发展中面临的财务风险不断上升，并作为一种客观事实存在于整个企业财务管理过程之中又体现在企业诸多财务关系之中。

1恒大集团财务风险现状

1.1筹资风险

企业经营活动现金流净额是企业经营活动现金流入量减去企业现金全部费用和支出。通过分析恒大集团近5年的现金流量表，由表1可发现恒大集团筹资活动现金流量净额呈波动性向下变动。这主要是因为恒大集团的负债较高以及其发行债券融资规模较大等原因造成的。从表中我们也能看出恒大集团的偿债能力较差。净现金流在2017年达到1.81千亿的峰值后，在2019年反弹至1.59千亿的小高峰，之后开始呈现大幅下滑的趋势。2020-2021年，恒大的现金流出超过现金流入，投资者要求支付其理财产品的费用，而恒大信用水平不断下降，使得其难以筹集大量资金。

表1　 恒大集团2017-2021年筹资活动产生的现金流量净额   

1.2投资风险

恒大集团在地产领域是最大的投资主体之一，但同时也在新能源汽车，旅游业和健康领域进行了投资。每个行业都有一个主流，参与的行业越多，相对阻力就会越大。从新项目开发到盈利需要一定的时间，在这段时间内必须有较高的投资报酬率，否则可能会导致恒大资金紧张，给企业带来巨大的财务安全隐患。

1.3资金回收风险

恒大集团的主要投资项目是房地产，但国内房地产领域正处于降温状态，随着国家对房地产新政策的提出，房地产企业可以说是不景气，导致恒大集团的投资资金回收存在一定的风险。恒大集团作为大型企业，需要更多的资金来保证基本的生产经营。企业的资金来源有三个方面：股东的投资收入、企业申请的银行贷款以及经营收入和投资收入。其中，股东投资所得和贷款申请所得是企业取得资金的主要来源。在企业的生产经营活动中，资本的形式有货币资金、资产资金资本、产成品资本和半成品资本。特别是以恒大集团为代表的房地产企业，其货币资金按照货币资金、半成品资金、产成品资金、货币资金的方式进行转化，当货币资金转化为成品资金并成为房产时，如果不能快速销售、快速提取货币资金，就会成为企业生存发展面临的最大风险。

1.4现金流量风险

表2　 恒大集团2017-2021年经营、投资活动产生的现金流量     单位：亿元

从表2可以发现恒大集团现金流情况不是很好，经营活动、投资活动现金流几乎全部靠融资来维持。

2.恒大集团财务风险存在的问题

2.1资本结构不合理

2.1.1流动资产占比过高

恒大集团流动资产高，从2015年至2019年恒大集团的年度企业财务数据，可以看到其内部可流动资产占公司总资产的比例高达80%：根据公司发布的2015年至2019年年报，在房地产行业平均水平上下波动。流动资产占企业总资产的比例较高，流动资产的周转效率将高于资金的使用效率，这将对企业未来的获利能力产生较大影响。

表3   恒大集团与其他主要房地产企业流动资产在总资产中的占比

2.1.2流动负债占比较高

近年来，恒大地产的流动负债比率相对于行业内的大型房地产企业一直处于较低水平，从2015年到2019年恒大的流动负债比率一直低于大型房企的平均水平。流动负债属于短期负债

，在流动负债到期后，公司会面临着更大的偿还压力，若公司本身声誉受流动负债影响，公司信任度就会降低，投资者就会更难向公司投资，公司未来融资也会更加困难。

表4   恒大集团与其他主要房地产企业流动负债比率

2.1.3资产负债率过高

一般来说，公司的资产负债率在40%-60%属于较合理，但是由于地产业的特殊，其资产负债率要比其他行业高，所以在60%到70%之间也是合理的。恒大集团2015至2019年的资产负债率达到甚至超过了80%，并且2015-2017年恒大的资产负债率高于房地产公司的平均负债率。

表5   恒大集团与其他主要房地产企业资产负债率

2.1.4股权过于集中

恒大集团的企业股权结构过于集中，企业的前十大主要股东虽然拥有公司70%以上的股权，但只有少数的股东真正掌控企业经营的实际管理权，这容易导致公司的利润被侵占、转移，影响其他股东的利益实现，不利于对公司利润分配的有效监督的效。

2.1.5融资渠道单一

恒大集团近年来银行借款在整个贷款中所占比例超过75%，企业贷款占总贷款的比重很大。大多数房地产企业必须从当地银行借款才能得到充足资金，但是现在政府对房地产企业的资金管制非常严格，很多公司都很难从银行贷款来筹集资金。

2.2投资决策不合理

对恒大地产管理层而言，其内部投资与决策机制尚存在一些不太健全之处，缺乏现代化的内部管理控制体系，无法据此对公司管理层的管理资源能力和经营能力进行评价分析。恒大集团转型之初便斥巨资，在短期内初具规模，随后便抢占了大部分市场。对于投资决策的可实施性，以及对于实施的项目没有进行充分进行论证和评估，如恒大足球、恒大冰泉、恒大汽车、恒腾网络等。这使恒大在发展速度不断加快的同时，也面临诸多挑战与风险。

2.3对现金流量管理不够

图1恒大集团现金流程图

如图1，恒大集团2017年度运营及投资活动现金净流量均为负值，表明其正处于高速增长期，资金周转压力严重，财务风险较大。在2018年，恒大集团的经营活动现金净流量大幅增加，说明公司加大了宣传力度，加快了销售速度，收回大量的投资，但经营状况有所改善的同时依然有很大的偿债压力。2019年业务现金净流量出现负数，而筹资规模却不断扩大，表明企业面临持续经营困境与财务风险之后，为了避免经营状况不断恶化而加大债务规模。

3.恒大集团财务风险防范对策及措施

3.1合理规划资本结构

3.1.1降低短期负债比率

由于恒大短期债务比例较高，公司极有可能因缺乏充足资金还债而导致其未来面临较大风险，影响其信誉。因此，如果企业的短期债务比例过高、企业的偿债能力不够，企业就必须提高企业的长期负债比例，降低企业的短期负债比例。

3.1.2适当降低企业股东控制权

恒大集团的大部分控制权都掌握在少数股东手中，公司的股权结构也很单一。在股权相对集中的情况下，少数股东会完全掌控公司的控制权，因此，公司会更愿意借钱来筹集资金，但同时也加大了企业经营中的风险，在很大程度上影响了其发展。因此，为了使公司能够持续稳步成长，必须进行改革和创新。通过分析可知，公司的股权设置存在缺陷是造成上述问题的根本原因之一。因此，可在不改变目前基础股本结构的前提下，提高资本融资。

3.1.3扩大融资渠道的多元化

恒大房地产集团在贷款总额中所占比重超过75%，在贷款总额中占有很大比重，且公司的资金来源较为单一。由于房地产业的特性，导致大量资金流入银行和其他金融机构，造成融资渠道单一，负债融资增加，风险剧增。房地产行业的不断发展和成熟使得融资方式更加多样化，融资渠道更加广泛，拓宽融资渠道和选择多元化筹资途径，使企业能够在不影响融资能力和减少资本使用成本的基础上维持公司发展态势，从而更好地适应市场竞争，使公司价值最大化。

3.2制定合理的投资决策

企业在对外融资时，应最优选择短线融资，减少短线融资，加速资本返还。对于不合理投入，要及时回收，减少股权损失，防止股东所有权损失，降低股权比，从而更有效地控股公司。企业在进行融资过程中，必须综合考虑其企业所处的行业特点，行业风险以及行业发展状况。同时要注意选择合适的融资方式。找准时机，合理安排公司债权转为股票，减少公司债务，优化公司资本结构，结合企业未来的发展规划，制定长远的战略目标，从而实现可持续发展。

3.3加强现金流量管理

为了确保企业资金的正常周转，企业需要在运营活动中维持较高的现金流量净额。与企业要不断开拓市场、增加收益、尽快回收贷款，与此同时要着力降低消耗、节省成本、减少浪费以提升企业整体

效益，从而使企业经营过程的净现金流得到稳步提升。

参考文献

[1]冯燕.房地产企业财务风险管理研究[J].中国经贸，2016（第06期）

[2]袁鸣.中国企业风险管理对策研究[J].知识－力量，2019（10）

[3]何屏频,何琳.上市公司财务报表分析[J].今日财富(中国知识产),2021(02)

基金课题：江苏省高等教育教改研究课题（2021JSJG439）；江苏省教育科学规划规划课题（D/2021/03/64）