论新经济形势下房地产成本管理要点

 论新经济形势下房地产成本管理要点

杨立云

130130198504160964

摘要：在经济发展十分迅速的时期，房地产行业更是如日中天，因此，在飞速发展的经济形势下，房地产的成本管理是房地产企业发展的核心，科学的房地产成本管理对企业的发展有直接的影响，通过运用房地产成本管理，可以有效地改善房地产行业中浪费的现象。

关键词：新经济形式；房地产；成本管理

1房地产成本管理现状与主要问题

1.1成本管理意识存在误区

目前国内房地产企业成本管理整体意识较为薄弱，主要表现在财务人员只会根据合同上的支付进度进行付款和进度的跟进，根本没有考虑实际情况和工程进程的现状，没有意识去注意工程安全和工程全过程实际的成本控制工作。另一方面是企业成本管理的相关人员素质不高，主要体现在自己记账与算账的过程中难以结合实际情况，不能进行实际的成本分析，最终造成成本管理工作的滞后。

1.2成本管理体系不完善

我国房地产成本管理面临的问题之一是缺少与时俱进的管理理念和健全的管理体系，整个行业仍未建立起一套完整的可以将理论和实际有效结合的操作流程和管理体系。另一方面，企业缺乏科学客观的前期预估工作，反而将精力放在了事后处理上，二者本末倒置导致很多在初始阶段便可以预防和解决的问题没有得到应有的预防，增大了房地产项目的风险和安全问题。成本管理是房地产企业争取更大利润的核心手段，如果成本管理体系不健全、不完善，会导致成本管理工作缺乏依据，导致成本管理结果不科学，达不到工程项目的预期效果。

1.3成本管理模式滞后

目前，国内大部分房地产企业在成本管理模式上存在很大的误区，主要体现在多企业注重数量、注重开发、轻视了成本，虽然在规模上有很大的提高，但是他们没有注意到在行业规模扩大的情况下，成本其实也在无形地增加，效益却没有得到明显的提升。如果房地产企业持续走粗放型的发展路线，其最后也无法得到应有的效果，存在着明显的成本软化现象，走出这样的误区对房地产行业来说也是一件刻不容缓的重要任务。

2新经济形势下房地产成本管理要点

2.1贯彻全面预算管理理念

目前大多数房地产企业已经越来越注重对项目成本的事先预测和控制，即进行全面预算管理，其需要结合自身的实际情况，制定相应适合自身企业发展的全面预算管理制度。全面预算的含义是在工程前期根据工程的实际情况，以资金为计算基础，全面计算工程所有项目需要的一切资金和成本估算。为成功解决全面预算的相应问题，有以下几种方法：

①进行全面预算时，与项目相关的全部成员必须到齐；②对工程全工期进行计算，可细分到年月；③实际的操作必须严格执行预算，并进行有效控制；④建立相应有效的预算分析和考核机制。

2.2建立完善的目标成本管理制度

①企业的经营决策人员在进行投资预算工作时，需要结合实际投资需要，确定项目目标成本。

②房地产项目在正式开始实施前，企业需要编制目标成本，为后期的成本管理工作提供依据。在具体的落实过程中，管理人员还需要将提前制定的目标成本和实际成本进行比较，避免出现成本失控现象。

③企业需要在目标成本管理制度中对每一个部门的工作责任进行明确，加强对目标成本的监督和控制，对于在成本目标执行过程中出现的不规范、不合理的行为，需要及时进行纠正。

④目标成本并不是一成不变的，如果目标成本和实际成本存在区别，管理人员需要对其进行修改，促进企业成本管理工作的顺利进行。

⑤在房地产项目完成后，企业需要对项目成本情况进行核算和汇总，总结目标成本和实际成本之间的偏差，并找出出现偏差的原因，进行档案登记和保存，为企业后期的成本管理工作提供参考。

2.3采用科学的成本管理和控制方式

①建筑工程公司各部门应配合财务部，尽可能精准地计算出包括土地成本、前期费用、工程造价、资金成本及管理费用等可能用于工程建设项目全过程中的各方面费用。对于所承建工程各方面支出费用的预算、估算与评价，尽可能地完整有效。各方负责人包括公司的管理层和决策层，都应积极地参与到项目的运作中来。在项目投资的决策阶段，市场调研部门应该对当前房地产市场现状进行充分的调查和研究，了解大多数消费者的消费理念和所需产品，对所承建的房屋的整体布局方案、楼内外景观、房屋户型图、小区绿化带等都要进行详细的了解，最终对建筑方案进行总体的评估，对建造成本进行合理的规划，为总体方案设计提供数据上的支持。

②动态成本管理动态成本管理是项目实施过程监督，实时反映和预测至项目完工时的整体成本。项目开发过程中发生了未预见的事项或因管理不当导致细项成本即将发生或可能发生超目标成本时提出预警，成本部门要按月或按旬编制《项目总成本执行报告》，对可能超目标成本的各分项进行分析解释说明，并申请超目标成本开支申请或调整方案，以控制成本。

③加强项目变更评审。工程变更涉及进度、质量和投资控制，对工程造价的影响较大。严禁通过设计变更扩大施工规模，增加施工内容，提高施工标准。无论哪一方提出工程变更，在各方技术层面确认之后经成本核算后发出变更通知，由甲方代表会同监理工程师签字后执行。并做好并更资料收发登记。

④签证管理成本管理部门应编制签证编号、建立台账并按月编制签证汇总表上报上一级职能部门备查，工程签证应特别注意时效性及资料闭合，一般实施当天完成草签，签证事项实施完成后三天内在完成签证及资料归集整理。

2.4项目建设阶段的管控

①控制施工方案成本。在施工过程中，严格按照建筑设计图纸进行建造，对于非常规的施工方案应该根据过往的施工方案总结，组织相应的设计部门和工程管理部门进行商讨，对于施工方案和施工现场要严格进行审核和监理。

②建设单位的选择。根据项目定位合理选择相应资质的施工单位是项目成本管控的关键，选择有类似项目施工经验的合格施工单位可以有效地提高施工管理效率保证项目的快速实施从而节约成本。

③材料和设备控制。材料设备占建筑安装工程造价的65%左右，材料设备采购管理也是成本管控的重点。根据工程现场进度做好材料采购计划，甲方应按项目进度及时提供甲供材料设备。与供应商建立长期战略合作的关系，以获得更低的价格。同时应做好材料设备的出入库管理，建立台账，保证账实相符。在保证供应的同时实现库存最低化从而降低材料设备的资金占用成本。

2.5工程竣工后要核实款项

工程竣工后，承建公司要根据公司各部门上交申报的发票对施工过程中产生的费用一一核实，对施工过程中产生的其他费用变更更要仔细核实。审核施工的现场进度和质量是否与申请付款的施工单位叙述的相关情况属实，要保证在工程进度和质量都合格的情况下，再给施工单位结清尾款并签订清楚的合同。避免出现工程进度和工程款项不相符的情况，对于在规定时间内没有交付质量达标的施工公司，房地产公司可根据相关合同要求承建公司进行违约金的赔偿。

结语：

综上所述，房地产的成本管理工作是房地产企业内部管控工作的重要工作内容，对优化企业的成本管理体系、发挥成本管理的作用、提升企业的经济利益等方面意义重大。因此，房地产企业需要加强对成本管理工作的重视，结合新经济形势的要求，将成本控制工作落实到企业的各项工作中，最终提高管理水平。

参考文献：

[1]刘世银.房地产开发企业成本管理的关键点探析[J].当代会计,2018(03):27-28.

[2]苏振亚.房地产成本影响因素及其精细化管理[J].建材与装饰,2018(09):153-154.

[3]李继明.新经济形势下房地产企业成本控制研究[J].中国乡镇企业会计,2017(03):111-112.