房产测量中房屋面积预测与实测比较分析

房产测量中房屋面积预测与实测比较分析

秦雯霦

南通市房产交易中心 南通市房产管理测绘队  江苏省南通市  226001

摘要：随着社会的不断发展建筑行业也迎来了新的发展机遇和挑战。作为建筑行业中重要的组成部分房产测量一直受到各界人士的关注，也只有尽可能的缩小房屋面积预测和实测间的差异才能更好地促进我国建筑行业的可持续发展。基于此，本文从房屋面积预测和实测的概念入手，分析了目前导致两者间差异的原因由此提出了针对性的解决措施。

关键词：房产测量 面积预测 实测 比较

引言

随着社会的发展以及科技的进步，房地产行业也迎来了新的发展机遇和挑战。尤其是随着城镇化建设步伐的加快，高楼建筑项目逐渐拔地而起，房价也迅速增长，为此，房产测量中房屋面积测绘受到了广泛的关注。同时，政府部分也专门制定了房屋测绘及质量控制文件，进而为房屋面积的测量和质量提供了文件参考，极大的推动力房产测绘的长久发展。

1房产测量中房屋面积预测与实测相关概述

1.1房屋面积预测

房屋面积预测顾名思义指的就是房屋的预售面积预算，换而言之，房屋面积预测也是房地产开发企业向政府相关部门获取销售许可的重要参考依据之一，也是房屋买卖合同中最为重要的组成部分。房产测绘企业依托于城乡规划部分所下发的建设项目规划附图以及许可证，并按照相应的测绘文件和地方规定来对房屋的建筑、套内、分摊面积进行相应的计算，然后在列明划分出建筑共有分摊面积以及出具相应的预算表。通常情况下，预售面积仅作为房产备案以及预售使用，其并不能代表实际的房屋产权面积。

1.2房屋面积实测

房屋实测面积指的主要是在商品房完成施工之后按照相关房屋合同需求，保证房屋验收满足相关标准。该面积主要是依托于国家相关部门按照文件规定以及验收标准对房屋面积进行现场验收，在保证各项指标满足标准要求以后，再次依托于开发商所聘请资质良好的测绘机构融合施工图纸、预测数据、国家相关规定等再次对房屋面积进行测量、计算而得出的最终面积，该面积也是业主和开发商进行交易、房产证的办理、物业费用的计算等主要依托的数据，更是房产情况最为直接的法律数据。

2房屋面积预测与实测的区别

2.1测算的对象不同

通常情况下，房屋面积预测针对的主要为城乡规划部门所核发的工程项目建设规划许可证以及附图，换而言之，面积预测指的主要是房屋建筑的施工图纸；而房屋面积实测则主要针对的是相关部门竣工后所验收的实际房屋，即房屋面积预测针对的为施工图纸，而实测则是验收实体。

2.2数据采集来源不同

数据采集来源不同是房屋面积预测是实测根本差异，预测面积主要是根据设计施工图纸而采集的相关数据，而实测则是根据房屋实际竣工以及实际情况所采集的数据。

2.3测算数据的用途不同

房屋面积预测则主要是被房地产开发商应用在房屋预售的申请中，也是签订预售合同的重要依据；而面积实测数据则是房产证、放款结算以及物业费用结算等参考的数据。

2.4误差引起条件不同

房屋面积预测主要是相关部门根据设计图纸上标准的尺寸以及内容进行的预算，为此相关尺寸的采集和面积计算均采用的为设计值并不会出现误差；而房屋实测则是依托于对房屋实地勘察而采集的数据，为此，其所计算的房屋面积会存有一定的误差。

3 控制房产测量中房屋面积预测与实测产生误差的有效策略

3.1加强测绘图纸审核

作为房屋测量中房屋面积预测最为重要的资料之一，设计图纸发挥了举足轻重的作用，图纸的精准度将直接影响到房屋面积预测的精准度。为此，在进行预测之前相关人员必须要认真检测设计图纸，保证其资料是否齐全，是否为整套设计施工图纸。有些施工单位所提供的图纸是没有经过相关部门审核通过的图纸，而这些图纸往往会发生变更所以并不能进行预测。一张完整的设计图纸应当包括建筑平面图、剖面图、立面图、楼梯图、阳台以及总平面图等等。同时，测绘人员还要注意对设计图纸中尺寸、套型等进行检查，保证其标注清晰否则将无法开展平面图的绘制工作；加强对图纸中水泵房、配电室、发电机房等配套设施说明的检查，确定这些公共配套设施是否进行分摊，特别是图纸的文字注释内容，如，连通阳台、架空层等等，进而更为全面的把握图纸各个要素。

3.2建立高素质、高水平的测量团队

第一，构建完善的培训机制，为相关测量人员创造更多的学习交流机会，进而提升其自身的专业水平，在源头上提升房屋面积测量的准确性和效率；第二，构建一支高质量的测量队伍，提升相关人员的职业道德素养，提升测绘人员的责任心的同时让其以严禁的态度进行测量，严禁测量人员由于利益而私自篡改测量数据的情况发生；第三，建立健全管理制度。房屋建筑施工单位必须要构建一套科学完善的内部管理制度，优化和完善员工激励机制，有效的将测量人员的薪酬和管理机制进行融合，明确人员的岗位职责，实现精细化管理的同时提升测绘人员的工作热情，进而提升房屋面积预测和实测的精准度。

3.3 合理选用测绘技术

随着信息技术的飞速发展，房屋测量过程中也应当加强对新技术、新设备的应用，加强对GIS、全站仪等新型测绘技术的应用，进而在提升测绘效率的同时保证测绘数据的精准度。除此以外，通过先进的测绘技术的应用，也可以有效的保证测绘计划的高质量完成，提升房屋预测和实测面积的准确性，并且还可以尽可能的发挥房屋面积测绘的重要作用。

3.4加强成果资料质量检查

房屋实测成果应当按照二级检查、一级验收制度。所谓的一级检查主要为过程检查，即依托于全面自检、互查的前提下，有专门的检查人员开展工作。二级检查则是由具有施测资质或者专业的检查人员在一级检查的前提下进行的检查。在检查过程中一旦出现不达标的情况应当立刻退回作业组进行修改并对修改进度进行追踪记录，当不合格的产品返工后还应当再次进行检查。

3.5企业和政府方面的努力

为了更好地提升房屋面积测量的精准度，保证后续相关工作的顺利进行，自然离不开企业以及政府相关部门的共同努力。第一，政府的解决措施。首先，出具相应的差异以及共有建筑面积分摊的说明。政府相关部门在完善测绘机制的前提下，加强对测绘质量的管控，明确测绘机构在对预测和实测面积进行对比后出具相应的差异说明，继而解决产权纠纷；其次，加强相应的宣传，进而让业主明白预测和实测差异是不可以避免的，并在合同备注中明确说明；最后，在对施工中的变更处理。在施工中如果出现较大的设计变更，必须要及时的告知业主以及测绘人员，并且以书面的形式表明房屋面积的变化情况，如果建筑面积和套内面积的差异超过3%以上时，业主有权进行退房。

第二，房地产开发商以及施工企业则要注重自身企业形象以及发展，坚决杜绝违规行为，提升施工测量的管理水平，为房屋测量工作提供良好的环境。

综上所述，在进行房屋建筑和开发过程中往往会由于多方面因素的影响导致其预测和实测面积存在一定的差异，为此，测绘、开发、施工、政府等相关部门必须要共同努力，并采取相应的解决措施提升房屋测量的精准度，促进房地产行业的可持续发展。

参考文献

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