假设开发法在房地产估价中的应用难点

假设开发法在房地产估价中的应用难点

吴峻峰

安徽省桐城市房产管理中心 231400

摘要：伴随时代的进步，我国城市的发展速度越来越快，特别是房地产建筑整体数量一直在持续提升。为了更好地进行开发，施工企业就需要做好房地产估价的工作。这其中，假设开发法便是非常有效的一种方式，主要是基于既定假设作为重要基础，对其中的不确定性予以忽视，以此保证最终效果达到预期。

关键词：假设开发法；房地产估价；应用难点

一、假设开发法的概念

所谓假设开发法，通常又被称作是剩余法，它是一种以被评估目标的剩余开发价值为基础，并按其自身的剩余开发价值来进行评价的一种方式。即评估目标自身，确定未来发展过程中的相关支出、折现率和未来的投资支出，并根据项目完成后的售价与未来的发展支出进行扣除，从而得到评估目标的现行价值。

此外，这种方式的基础与租约原理也存在很多类似的地方，不过，租约一般是用来表示剩余的一年，而假定发展法是一次就能处理全部剩余的剩余价值。从《税法》中可以看出，工人本身的劳动能力，就是在扣除了基本的生活条件后，剩下的那一小块土地。所以，在性质上，租金可以看作是剩余的劳动力。著名的杜尔多先生说，在从事农事的过程中，劳动的余下的全部劳动都可以视为是一种对全体劳动者最根本的需要的天赐。工人们在完成了自己的工作后，可以把剩余的剩余部分转化为租金，最后上缴给业主。

2、假设开发法的应用前提

2.1选择最为合理的方法

2.1.1明确土地区位

在对土地区位进行明确时，主要包括城市性质、土地所属区域的性质、土地位置等，以此对该土地的最佳用途予以明确。

2.1.2了解土地状况

在对土地状况进行明确时，主要包括该土地的面积大小、外部形状、地形表现、地质条件、开发程度等部分。这其中，基于当前土地的开发程度又能将其细分为多个部分，诸如生地、毛地、成熟环境、在建工程以及完工工程。

2.1.3明确土地权益

在对土地权益进行明确时，实际包含该土地的具体规划条件、已有土地的基本权利。这其中，规划条件能够进一步细分为当前容积率、绿化占有面积、实际用途等。而土地的基本权利能够细分为权利类型、使用时间。通过对这些条件了解之后，投资人员就能选用一类最为合适的方案，对未来项目完工后的情况予以明确。由此看出，在有了土地权益之后，就能对基本价格以及租金进行预测。

2.2保证数据的精确性

2.2.1政策的可预见性和透明性

通常来说，不动产自身的价格很容易被政策内容所影响。而在这几年之中，由于我国房产行业的发展速度非常快，相关政策一直处在持续变化的状态，使得房产价格的预测难度变得非常高，最终造成估算的价格和实际状况有所差异，未能达到预期。

2.2.2政策的长远性和稳定性

对于房地产的基本价值而言，同样会被供需变化所影响。当出现供不应求的情况时，价格就会上升；反之，价格就会有所下降。我们国家的所有土地都是国有化财产，因此政府部门就需要专门制定一个具有长远性、高稳定性的政策方案，以此防止价格发生剧烈波动，为未来的价格预测和房产评估提供了诸多帮助。另外，使得房产价值的估计也变得极为可靠。

2.2.3资料库的连续性和全面性

在有了资料库之后，说明评估人员能够有效完成早期数据资料的收集工作，具体包含土地转让的费用、商品房价格、开发投入等。正是这些资料存在，给评估人员创设了优良条件，为未来的估测活动开展提供了诸多帮助。

2.2.4税费的全面性和高清晰性

通常而言，基于房地产本身发布的相关税收政策都会有着一定的弹性特点，不会将所有内容完全公开，经常会包含一些隐性层面的支出，从而使得房产估计的整体难度大幅度提高，同时让最终结果失去了可靠性。不仅如此，对广大投资者而言，自身投资风险也随之有所增加。

2.3假设开发法的应用难点

2.1折现率的明确

在对折现率进行确定的时候，评估人员理应针对我国当前银行的基本利率予以明确，并将行业之中的收益率全部考虑进来。同时还要思考现有的收益率、风险数值以及可能获得的经济效益。无论哪一类因素，在进行收集的时候，很容易受到人为因素带来的干扰，导致预测活动变得极为不确定，数据资料也将随之失去应有的客观性。

2.2费用的预算

通常来说，不动产的建设周期都相对比较长，在实际开发的过程中，既要进行预测，也要有所开支，获得相应的利润。这其中，建筑成本的花费和待开发房地产的预期建设等级、开发程度、整体规模都有所联系。诸如，伴随预计的等级持续提升，建设方面实际投入的资金也就更高。

2.3数据的客观性

基于现有的评估对象，对其相关市场信息资料展开收集，并予以使用。从某种角度来说，参数资料的合理应用是保证假设开发法发挥价值的核心。在进行实践的时候，经常能够发现：基本上公开市场只会在理论层面看到，使得评估对象的信息获取难度有所增加，最终获取的参数也不极为不确定。另外，政府提供的相关信息缺少应有的时效性，当政策内容有所变化之后，就会对评估数据的选择带来一定程度的影响。

3、假设开发法应用难点的处理对策

3.1改进折现率

3.1.1针对安全利率和风险调控两部分，对其进行全面整合，具体的计算方法则是：折现率=无风险利率+风险调控数值。在对安全利率进行选择的过程中，可以优先考虑国债和银行的定期存款，参照实际开发时出现的相关风险问题，对其合理划分，变为多个不同的等级，明确具体开发程度，寻找最佳的风险控制数据。通过改善之后，数据资料就会变得更为客观，将预测的不可靠性降至最低。

3.1.2打造一个更为完善的折现率体系，具体包含方法的优化、数据搜集等。在完成建立之后，一些不必要的环节就能全部去掉，从而使得评估人员的工作难度有所下降，进而保证最终结果的高精确性。

3.2调整计息期

通常来说，利息的计算周期会和房地产本身的开发周期、资金投入时间存在一定联系。为此，评估人员就要对其中的开发时间和完成时间进行明确。如果房地产在完成开发之后，需要立刻进行销售，此时就要对预售工作的完成时间进行明确。在这一时间段之中，工作人员需要完成投资、运转以及收回等工作，对于计息期的确定有着非常重要的意义。评估人员在实际工作的过程中，理应对这些因素予以有效了解，为未来计息期的明确创设优良的基础。

3.3完善数据库系统

基于房地产本身，针对其中的历史数据进行收集和整理，并打造相应的数据库系统，从而促使工作人员更好地完成信息收集，使得分析活动变得更为合理。同时还能对市场未来的变化趋势进行合理预测，将其中最为重要的数据提取出来，制定更具完善性的计划。如此一来，预测工作就会变得更为科学，有效把握开发工作的收益，进而提升内容的客观程度。

4、结束语

综上所述，对于假设开发法而言，主要是指参照评估对象的剩余开发价值，逐步完成评估活动的方法。相比于其他方法，其有着非常高的实用性特点。尤其是在对一些商业地产进行评估的时候，最终获得的结果极具合理性。为了保证最终的效果能够达到预期，工作人员可以尝试采用假设开发法的方式。

参考文献

[1]吴明宇.分析市场法在房地产评估中的应用[J].营销界,2021(38):38-39.

[2]杨雨轩,杨景海.假设开发法在房地产估价中的应用[J].合作经济与科技,2021(05):152-153.DOI:10.13665/j.cnki.hzjjykj.2021.05.070.

[3]潘大勇.房地产估价中的市场比较法分析[J].今日财富,2018(11):32.