房地产项目管理研究

房地产项目管理研究

黄世茂

广西宁铁地产发展有限公司

摘要：房地产施工质量的高低是衡量一个房地产公司水平的重要标准。特别是在经济高速发展的时代，人民对房地产需求量愈来愈大，高质量的房地产工程比低质量的房地产工程拥有更大的竞争优势，所以如何在房地产工程项目管理中发现问题，提高房地产工程的质量成为房地产企业的首要任务。基于此，本文主要就房地产工程项目管理经常出现的问题进行分析，并提出有效的解决措施。

关键词：房地产、项目管理、问题与建议

引言：房地产工程的质量问题关乎到的不仅仅是房地产企业的发展，更关乎到人民群众的安全问题。房地产企业只有把如何提高房地产技术做为房地产企业发展的第一要素，房地产企业才可能建设高质量，高规格的房地产工程，才能获得更大经济效益，实现房地产企业的可持续发展。

一、房地产项目管理概述

房地产工程项目管理主要指的是房地产企业通过各专业部门对房地产工程全过程进行施工管理，确保在房地产工程项目管理时可以及时发现房地产工程各环节之间存在的问题并及时解决，从而提高房建工程的质量安全。房地产企业项目管理主要包括对施工过程管理、房地产建造管理以及对房地产造价问题的处理。房地产工程的常见问题也大多出现在这几个方面，所以房地产企业想要在项目管理中发现问题并提高房地产质量可以着重考虑从这几个方面进行优化，从根本上提高房地产工程的质量。

二、如何更好进行房地产项目管理，提高房地产质量

（一）制定合理科学的前后期监督管理制度

房地产企业的监督管理部门对房地产工程进行监督管理时应该要对房地产工程的监督管理工作范围细致划分，这样才不会出现仅重视房地产工程的施工阶段监督管理，忽略了其他环节带来的经济损失。

房地产工程的监督管理部门若只重视房地产施工阶段，不重视房地产工程前期的施工准备，可能会出现房地产企业在对施工图纸进行设计时出现错误却不能及时发现并汇报。房地产工程的施工图纸是房地产工程进行施工的“指南针”，房地产工程的施工图纸出现问题却没有及时发现意味着房地产企业对房地产工程施工管理方向的错误，可能出现房地产工程建成后不能满足企业要求，造成房地产工程荒废或只能推倒重建等问题发生；其次忽略对施工图纸进行监督管理也可能会出现房地产工程设计不合理，导致施工难以顺利开展，出现停工现象，这也会造成房地产工程不能按时完成建设工作，对房地产企业的市场形象造成影响，削减房地产企业的市场竞争力。

除了对房地产工程施工前期监督管理不重视外，也存在对施工后期监督管理不重视的情况，忽视房地产工程竣工阶段的监督管理，导致房地产企业不能及时发现工程漏洞，出现水渗漏问题。由于水渗漏会腐蚀房屋建筑材料，不仅会影响人们日常生活还会出现安全隐患。所以房地产工程监督管理部门要对工程施工监督管理范围进行划分，把前期施工中的图纸设计以及人员招聘纳入监督管理范围，把后期房地产工程竣工阶段中的工程检查也纳入监督管理工作范围。

例如房地产企业监督管理部门可以对房地产工程监督管理过程进行划分，分为早，中，晚三个部分，并对这三个部分的监督管理工作进行详细分类，把施工早期的图纸监督管理，招标监督管理以及房地产材料的购买监督管理纳入房地产工程早期监督管理过程，把施工中期的建设工程施工方式，工具使用以及施工人员技术水平纳入监督管理工作中期过程，把房地产工程建成后的施工材料去向，对房地产工程各方面检查阶段纳入监督管理部门晚期过程，根据这三个时间段安排不同的监督管理人员进行监督管理，对监督管理过程中发现的问题进行实时汇报，确保在发现问题时可以及时解决问题，不延误施工过程，缩短施工时间，降低施工成本，为房地产企业争取最大的经济效益。

（二）完善房地产细节方面的检查管理

房地产企业在对房地产工程进行项目管理时时要舍弃越快越好的错误思想，明白房地产项目细节管理的重要性，房屋建设项目管理最重要的作用是保证房地产工程各建设项目达到房地产企业制定的标准，保证房屋建设工程的质量。

房地产企业追求速度的做法可能会导致房地产项目管理部门在对房地产建设项目进行检查过程中难以发现存在的问题，这不仅会影响房地产的质量，还会影响到人民群众的生命安全，进而影响到企业的市场竞争力。比如在进行墙体砌筑时没有对水泥搅拌所需的水量进行检查，这可能会导致施工中水量过少搅拌不成功或者水量过多水泥过稀，水泥的粘合性不强，容易造成坍塌事故，其次如果没有对墙体砌筑后的水泥情况进行检查，也可以会导致水泥没有干透，出现墙体结构出现偏差移位的情况，所以房地产项目管理部门在施工管理中要注重对各项目细节的检查，可通过制定细致标准的方式来实现项目管理的严谨性。

比如，房地产企业项目管理部门在对房屋建设项目进行细节检查时可以首先可以制定系统完善的检查标准规定，实行依规治企的方案。例如在对建设施工过程水泥搅拌进行项目管理时可以先参考市场水泥水量比例来制定房屋建设施工过程中的水泥水量比例标准，之后再让施工人员对照项目管理部门制定的标准进行操作，最后房地产项目管理部门再对按照市场水泥水量比例搅拌出来的水泥进行粘合度检测，若搅拌完成的水泥粘合度比较低，可以及时调整水泥水量比例，节省因为房地产建设施工人员在水泥搅拌过程中水泥水量比例失误造成时间和原材料的浪费。

（三）加强对房地产建设价格方面的管理

房地产企业面对工程建设过程时很容易忽略的前期房地产工程的招标过程，对招标过程中所需资金评估不准确，造成资金过度使用，没有对招标过程中的建设价格进行严格把控，资金过度使用容易造成后期施工过程中资金紧缺问题，导致房地产项目停工，甚至造成房地产工程出现烂尾现象，这会对房地产企业的名誉口碑造成不利影响，其次是因为房地产企业没有重视对设计施工图纸进行价格管理，设计师对施工图纸进行设计时没有准确把控施工图纸付诸于实践施工时所需资金，未能设计出符合房地产企业要求的图纸，进而造成因为资金不足导致项目停工等情况。所以房地产企业在对工程进行造价管理时不仅要重视后期施工过程中的造价管理，还要重视前期建设工程的造价管理。

因此，房地产企业可以把造价管理部门的人员分为两个部分，一部分负责前期房地产工程的招标规划与房地产工程的设计施工图纸资金规划，一部分人员负责房地产工程后期的施工材料的造价管理和施工人力资源的造价管理以及房地产工程竣工阶段的造价管理，通过让同一部门的员工一起进行房地产工程的造价管理，既可以让造价管理人员在进行造价管理时便于沟通，实时调整房地产工程造价，又可以把控建设工程全过程的造价管理，完善并改进房地产工程的造价管理体系。

总结：综上所述，房地产企业监督管理部门存在的问题主要有房地产工程监督管理工作的局限性，房地产工程监督管理严密性不足以及工程造价缺乏制度化管理，针对这三个方面的问题可以从制定标准化房地产工程监督管理范围，细化房地产企业的管理项点和制定监督管理部门的规章制度等方面进行解决。

参考文献

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