浅论房产测绘质量控制

浅论房产测绘质量控制

张成

本溪市金桥房产测绘中心 ， 辽宁 本溪 117000

摘要：虽然我国的城市化发展进程不断推进，但无论是建筑质量水平还是城市发展速度，建筑业都相对落后，加上用户对于房地产的信息真实程度不断重视和关注，因此，房地产测绘中面积测绘的质量不容忽视。

关键词： 房产测绘;质量控制

引言

进入21世纪后，我国房地产业进入快速发展阶段，房价持续上涨，大部分城市住房销售面积和单价呈现双增长态势，到 2018 年，在我国城市家庭总资产中，住房资产占比高达 77.7%，足见房产的重要性。如果房产在面积测绘时质量不过关，势必会产生极大的纠纷，也会造成社会的不稳定和不和谐。

1 房产测绘质量控制的必要性

根据测量对象性质的不同，房产测绘可以分为很多方面，主要包括私人建造房屋的面积测绘，以及企事业单位、医院、学校等公共房产的面积测绘，各种厂房的面积测绘，商品房、房改房、拆迁安置房的面积测绘等。无论是哪种测绘，其测量成果都是房地产行政管理部门进行房地产管理工作必不可少的基础资料和数据。房地产测量成果提供了房地产作为商品的量度依据，为企业的决策、销售、核算提供了数量方面的参考依据，也为房地产消费者选择、购置房产提供了必要的信息。由于房产价值巨大，房产测绘质量的好坏就显得格外重要。只有严把房产测绘的质量，才能保障权利人的利益不受损害，才能更好地利用测绘成果管理服务整个社会，以促进房地产市场的稳定健康发展。

2房地产测绘现状

2.1测量仪器设备的误差

在房产面积测量过程中，常用的仪器有GPS、全站仪、测距仪等，但是因为工业制造等相关的问题，不管是哪一种仪器都会存在系统性的误差。这个误差的数值是一直存在的，如果不能科学、合理地采用相应的方法进行更为妥善的消除，导致测值过大或者过小，而且超出一定的误差之后，观测数据不能使用。对此，在选择相应的不动产面积测量仪器的时候，仪器的标称精度要满足测量规范，避免系统的误差过大，导致实际不动产面积测量结果不真实、不合理。

2.2测绘人员理论与实践能力存在不足

在房地产开发过程中，房地产测绘领域本质上属于一种涉及面广的复杂工作模式，所以在实际数据测绘时，需要通过大量的数据计算、系统软件图形绘制以及系统操作等方面保证系统标准，然而现阶段我国房地产测绘人员普遍具备两个方面问题和不足。第一，现阶段测绘技术人员虽然自身具备较高的专业知识水平，但是测绘过程中的实践能力比较薄弱，并且在实际测绘实施过程中，无法利用相关的理论知识。第二，现阶段测绘人员对于房地产的测试经验相对比较丰富，但是由于建筑行业测绘来说，信息更新以及技术提升十分缓慢，即使建筑行业知识更新较快，但是测绘人员对于全新知识的接受能力相对较弱，在现代化房地产测绘工作中仍然使用传统技术。

3房产测绘质量控制措施

3.1严格控制测量精度

在房产面积测量过程中，如果测量精度不够高，会对整个房产面积测量结果产生一定的影响，从而导致最终结果出现不同程度的偏差。因此，需要将面积测量精度作为重点关注内容，加强对测量精度的有效控制。根据测绘方式的差异性，要选取不同的测量方法，严格控制测量精度。另外，在开展测绘工作时，为了保证房产测绘最终成果质量，应严格按照规范要求设置房产平面测量控制网，通过控制网开展测绘工作，从而使面积测量结果得到有效保证。我国对于末级相邻的房产平面控制点间的相对点位测绘也有相关规定，应将误差严格控制在0.025m以下。

3.2完善内部质量管理

实际上，在开展房产测绘基础工作中，为了不断提高房产检测工作的基础质量水平，必须积极完善房地产测绘质量管理结构体系。首先，企业需要进一步了解房地产测绘质量控制需要包含的工作要求和内容，由于目前我国房地产测绘技术涉及面较广，并且各种技术应用十分复杂，所以需要根据各种操作技术规定出相关的标准作业流程，进一步保证各种信息收集的准确性和安全性，其中针对不同类型的工作内容和条件，还需要积极规定出相关的应用作业方式，以此作为基础条件，实现设备以及系统软件的日产管理范围。除此之外，针对现阶段已知的基础信息以及房地产测绘所得数据需要开展基础核算工作，进而保证数据以及信息的精准程度，进而做好相关的数据储存以及收集工作。其次，企业还需要构建出清晰的内部质量管理系统，保证房地产测绘工作正常开展，比如：制定科学的测绘计划，明晰各部门的职责，让整个测绘工作在制度下高效运作。

3.3测量仪器的使用和保养

测量仪器相当于测量员的眼睛。测量仪器的使用直接影响测量数据的准确性。一般用全站仪进行分步测量，提高测量的精准度。对测量仪器的操作也包括两个方面：一方面是要保养测量仪器。将测量仪器从箱子之中取出来之后，要精准地记住测量仪器的放置位置，便于在完成相应的不动产面积测量工作之后，将测量仪器准确地放入到原本的位置，仪器的螺旋不可以拧得更紧，只需要稍稍拧动就可以。另外一方面是对测量仪器进行校正。在开始对不动产面积测量之前，要对全站仪的圆水准器、长水准器、光学下对器、望远镜分划板竖丝、仪器 C 角、电子补偿器等项目进行检验，保证测量仪器能够正常使用。除此之外，每年还应该按照规定将仪器送去监测站进行检验，使用合格之后才能拿出来使用。

3.4积极推进落实成果验收制度

测绘成果经审查合格后提交给委托方，委托方可以自行验收测绘成果，也可以请具有专业资质的第三方机构或公司进行验收。由于测绘的专业性较强，一般外行很难发现错误，所以请专业的第三方进行验收，更能保障测绘成果的质量，但这样做会增加委托方的资金负担。现阶段，房屋的测量成果多数是委托方自行验收，很少委托第三方验收。自行验收的房屋一旦由政府部门确权，多年后进入市场交易并再次测绘时发现质量问题，将会引起很大的纠纷，极大地损害权利人的利益。因此，如果能由政府组织相关部门或聘请有资质的第三方服务机构对各公司的测绘成果组织验收，并依据验收结果对测绘市场进行管理，有利于实现测绘公司的优胜劣汰，并将会大大提高测绘产品的质量，减少因房产测绘质量问题而产生的纠纷。

3.5 确保数据的采集、记录规范、真实、准确

测绘生产过程中收集的相关数据和资料应及时记录，发现记录数据异常和观测误差超限时，应及时查找原因，采取有效可行的方法补救。作业过程中原始记录应使用统一规定的专用表格或专用记录本（薄）或电子记录软件进行记录；数据采集应真实、准确、完整，记录的文字要工整、规范、清楚。严禁随意更改或伪造原始数据。

3.6 测绘人员控制

房产测绘相关单位需要定期组织测绘操作人员强化培训，主要是学习《测绘法》1《测绘生产质量管理规定》等相关专业的法律法规，除此之外还要开展一些对顺利开展房产测绘工作能够起到辅助作用的政策学习，如地方出台的《福建省工程建设项目多测合一综合技术规程（试行）》等。另一方面需要通过技能培训，重点是各类测绘仪器的使用与养护技能的加强培训，来综合提高房产测绘人员的技术水平与综合素养。

结束语

随着中国城市化的发展，房地产行业和市场变得活跃，导致房地产价格上涨，虽然在国家调控政策不断颁发，但是房地产仍然成了城市发展的核心环节。

参考文献：

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