基于建设工程全过程代建模式的研究------以中山农商银行总部大楼建设项目为例

基于建设工程全过程代建模式的研究 ------以中山农商银行总部大楼建设项目为例

陈磊

中山农村商业银行股份有限公司

摘要：当前，社会经济的快速发展推动了建筑行业的巨大进步，中国建筑行业蓬勃发展的三十年间，培育了大批优秀的勘察设计、造价咨询、工程监理以及施工承包等建筑行业企业，但对于建设单位的管理能力也提出了更高的要求，因此开始引进诸多新型的管理制度，以确保建筑工程项目建设质量及效益的提升。本文通过对中山农商银行总部大楼建设项目的分析，提出了建设工程全过程代建模式，以期更好地满足工程建设要求，提升工程建设的经济效益与社会效益。

关键词：建设工程；全过程代建；建设单位；模式研究

所谓代建主要是指由项目出资人对具有资质的代建人提出委托，并针对整体的工程项目进行方案可行性研究，对工程项目勘察设计、开发报建、招标采购、施工管理以及成本控制等各个方面进行管理与控制，进而实现对工程项目建设全过程的管控，以确保能够严格按照要求完成工程项目建设，直到整个工程项目完成验收为止。在应用代建模式的过程中，建设单位将工程项目委托给符合资质要求的专业公司进行管控，代建人不仅要负责工程建设的流程管理，还要对整体的工程建设的过程进行监督与管理，以确保工程施工进度与施工质量，同时促进项目增值，为建设单位带来效益。总的来说，建设工程实现全过程代建对于工程项目建设具有显著的促进作用，能够提升工程建设的整体效益，但也存在一些问题亟待解决，主要问题解决后方能保证建设单位的利益。

一、项目概况

1、地理位置

中山农商银行总部大楼（又名中山农商银行大厦）位于中山市石岐区富康北路，用地面积 11076.6 平方米，总建筑面积 114323.02 平方米，建筑限高 140 米，地上 31 层，地下 4 层。项目分为一期主体工程及二次装修工程，一期工程估算总投资额 10 亿元（自筹资金，非政府投资项目），土地性质为商务用地，出让年限为 40 年，位于中山（石岐）总部经济区内。

2、项目背景

中山农村商业银行股份有限公司（以下简称中山农商银行）地处位于中山市东区中山三路，是一家具有独立法人资格的地方性商业银行，现总部办公大楼为一幢旧商场类建筑改建而成，办公楼周边交通拥堵、停车位紧张，已无法满足实际办公及营业需求，为了适应未来可持续发展需要，需建设一栋功能齐全、彰显一流金融特色和文化底蕴的办公大楼。

二、主要问题

（1）银行内部无建筑类专业技术人才，如采用自主建设的方式建设一栋如此规模的总部大楼，存在着如何通过社会招聘募集各专业人才（建筑、电气、造价等）、给相关人员定薪、组织管理等一系列问题，因此，解决建设单位的项目管理能力是中山农商银行以及类似单位的面临的主要问题。

（2）本项目 2019 年底拍地，土地拍卖合同中约定“宗地自签订土地拍卖购置协议后一年内必须动工建设，开工后三年内要完工验收”，如违反上述条款，购方应按照拍地价格的 0.5 ‰（约 7 万元/天）向政府缴纳延期开发的罚金。基于上述原因，中山农商银行大厦（总部大楼）开工、竣工时间紧迫，如没有强大的项目管理团队，很难在合法合规的前提下顺利推进项目，达到如期开发的目的。

（3）银行内部对于存贷款、资金支出等流程有非常完善的体制，但对于建设总部大楼这类大型基建工程的招标采购、项目管理、工程款支付等无具体的流程制度，如套用现有的审批流程，将大大降低决策效率，增加时间成本。银行内部对于重大决策、重大项目安排和大额度资金运作事项按照章程应报党委会、股东大会、董事会、行长办公会、职工代表大会等审批，因此，从操作层面来评估，每个重要事项的审批流程需要近 3 个月的决策时间，根本无法满足大型基建项目开展的进程。

（4）中山农商银行大厦（总部大楼）选用全过程代建模式，由建筑行业内的专业公司负责本项目的代管代建任务，参照《中山市政府投资项目代建制管理暂行规定》第二章代建单位资格条件，代建单位应具有总承包资质、或甲级工程设计资质、或甲级监理资质、或综合甲级咨询资质、或一级房地产开发资质。除房地产开发单位外，其他符合代建资质的单位均为总部大楼未来招标的参建单位之一，因此功能上存在重复性，专业上存在单一性。房地产开发企业作为代建单位对于开发报建、招标采购、设计管理、施工管理、成本管理等各专业条线人才配备相对齐全，专业综合性较强，是较为理想的代建单位选取对象，但经咨询融创、碧桂园、雅居乐、越秀及万科等大型地产公司，地产公司代建取费费率普遍为 3%~8%，而政府指导的收费标准为 1 亿元以上的项目取费率为 2%，存在较大差距。

三、解决方案

中山农商银行大厦（总部大楼）最终选取了房地产开发资质作为代建单位招标资质要求，取费费率上限为 5%（行业普遍接受的价格），代建单位从立项通过后全面接受建设单位委托，行使建设单位权利并承担相应的责任和义务；代建单位从可研报告编制、水土保持、测量、勘察设计等各参建单位招标开始，直至项目竣工验收备案、完成结算、协助办理不动产权证；这样可以大大减少银行内部的决策流程节省审批时间。业主方负责代建单位的招标工作，同时为了监管代建单位的过程管理，另招标一家法律顾问审核所有的招标文件、合同以及补充协议等文件；选取（招标）一家监理单位监督管理施工现场的质量、安全和进度；选取（招标）一家造价审核单位复审项目的预算、工程变更、分部结算以及完工后结算资料等。通过选用全过程代建的模式，将技术、流程及管理方面的专业工作委托给专业的代建单位完成，并选取其他合适的监管单位对代建单位的工作内容进行有效监督与管理，确保其在代建过程中能够保质保量完成工程及建设任务，并且保证工程建设的效益。建设单位在整个过程中仅保留“三权”，即对流程的监督权、对方案的建议权以及对最终结果的否决权。

四、注意事项

（1）考虑到各单位款项的支付合规性，减少会计成本，代建单位招标的可研、水保、设计、施工等单位由银行方、代建方、中标方签订三方协议，业主方作为甲方，中标方作为乙方，代建方作为丙方，明确各方责任并由甲方支付款项至乙方，但支付申请需经丙方审批。

（2）为了避免代建与其招标的总承包单位存在关联关系，对投标人资格要进行预审核，剔除与代建单位（招标人）存在关联关系的投标人，避免代建单位与总承包单位串通抬高建设成本或降低质量标准。

（3）同时考虑到代建单位有足够的专业管理能力，因此对于高价值的设备采购（如发电机采购、电梯采购、变压器采购及安装、空调采购及安装），应由代建单位单独开项招标，不纳入总承包范围，减少专业分包的成本，加强业主方对专业承包单位的管控力度。

（4）由于代建单位不同于设计、监理、施工等建设工程必要的五方主体之一，而是特定项目才委托的参建单位，因此建设单位要在可行性研究阶段考虑委托代建产生的服务费用，即在编制投资估算表中加入代建费子目，列入二类费用之中，且根据拟邀请的代建单位类型以及服务内容设定代建费取费系数，建议不低于总投资额的5%作为取费标准。

结语

对于建设工程全过程代建模式的实施，要充分结合工程项目本身的情况，对于中山农商银行大厦的建设单位来说，由于中山农商银行本身所具备的建筑工程管理人才有限，难以满足大型基建项目工程建设的要求，因此通过选取合适的代建单位至关重要，可以全面解决自主建设所遇到的问题。在未来的建设过程中，通过加强对代建单位的管理与控制，便可以实现对工程项目建设整体的管控，这样既能够缩短建设工期，又能够实现工程建设效益的提升，对于促进工程项目建设效益最大化就有重要意义。

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