我国不动产登记制度存在的问题及建议

我国不动产登记制度存在的问题及建议

李成武

身份证号码： 3708281970****0035

摘要：随着我国经济在迅猛发展，社会在不断进步，为了保护不动产权利人的合法权益，确保不动产交易的安全性，保证我国房产经济的健康，我国推出了不动产登记制度。本文对于不动产登记制度的目的和相关影响进行了阐述，探讨了不动产登记制度背景下，我国房产经济的发展对策，希望起到参考作用，并促进房产经济的可持续发展。

关键词：不动产登记；问题；建议

引言

不动产统一登记制度的构建是完善和发展中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化的重要体现。随着全面深化改革工作的开展，我国的不动产统一登记工作已取得阶段性的胜利。自不动产统一登记制度实施以来，我国完成了登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”，最大限度地避免了产权的交叉和冲突，为市场在资源配置中决定性作用的发挥奠定了坚实的基础。

1我国不动产登记制度的内涵，背景和意义

不动产制度是我国物权制度当中非常重要的组成部分，同时也是不可缺少的一个种类，是在我国物权法的基础上建立且实施的，它直接服务于利害关系人和权利人，属于一种公示手段。通过相关制度管理的方式，将房地产相关的信息公布给利害关系人和权利人，并且要求他们在进行不动产登记的过程当中，提前申请与不动产物权相关的变动事宜，在这一个过程政府的相关部门必须要进行详细的记录。从上面的分析当中，我们可以看出我国不动产登记制度的建立以及执行，主要是为了满足市场经济的需求，除此之外还与每一位公民的切身利益之间存在密切的联系。所以要想真正的将市场经济的核心价值充分的发挥出来，就必须将不动产登记制度进行建立以及完善，并且在解决登记问题之后才可以发挥出其核心价值。从不动产统一登记制度的背景进行分析，因为从推行该制度之前，我国的不动产登记主要是对不动产信息进行分别登记的一种制度，它需要依据不动产的性质、用途和不同的经济领域进行划分，由各自的经济领域管理部门来登记这些不动产，但是在2013年之后，我国国务院常务会议，就针对不动产登记的相关内容进行了分析和研究，并要求不动产登记必须要朝着统一化的方向发展，并由国土资源部门全权负责。而且国土资源部联通，农业部林业部等多个部门共同建立了不动产登记的联合会议制度，将自身的登记职权进行了明确运营，整体提高了工作的效率。

2我国不动产登记制度存在的问题

2.1对房产中介行业的影响

房地产登记制度致力于规范房地产交易，促进房地产管理水平大大提高，实现房地产所有者合法权益的有效保护。房地产登记制度既可以促进房地产交易的改善，又可以提高房地产销售和房地产租赁管理的有效性。过去，大量房地产经纪人充斥着房地产市场。房地产中介机构通常通过向客户提供房地产信息并收取相应的交易，租赁服务等费用而缺乏正式的交易渠道。房地产注册系统可以有效地规范房地产销售和房地产租赁，这将对房地产产生影响。中介机构在一定程度上影响其经济利益，但可以有效引导房地产中介机构实现健康，规范的发展。

2.2超宗地界限超面积问题

过去，一块土地的建设用地使用权在国土部门处进行登记，但是建好的房屋权属则是由房管部门负责，两个部门之间缺少一个共同的有效信息数据共享体制和沟通制度，就极大可能造成登记的数据信息也无法协调，需要经过严格复杂的手续，所以在实际工作中，经常发现房屋实际占用宗地面积与文件上宗地批准的面积存在差异，一些建筑的面积跨两个甚至两个以上的宗地界限。据调查发现，这种问题的出现主要有以下几个原因:如测量不慎产生误差、分批次供地引起错误、原界址线错误导致偏差、违法违规用地导致偏差等。这种跨宗地界限问题在不动产统一登记实施后，即给合法申请人带来很多问题，也给不动产登记人员带来很多问题，甚至出现不动产登记无法办理的现象。

2.3不动产登记的法律效力不明确

我国的不动产登记方法存在两种，一种是登记要件主义和登记对抗主义。还没有不动产变动的原因区分登记的效力。不动产登记只规定了一些比较单一的法律效力，在没有登记以及登记了之间的法律效力体现得十分的明显，但是很多其他的情况没有十分细致的考虑在内，在处理相关的问题时找不到相关的制度依据或者是法律依据，在解决一些纠纷时不能准确地进行判断。

3我国不动产登记制度存在的问题的建议

3.1明晰不动产登记机构权责

《不动产登记暂行条例》的实行初步实现了登记部门的统一，但在实际工作中还存在权责不明确、部门之间相互推诿等问题。长期以来，由于土地、房屋等不动产分别属于不同的行政部门管理，导致分散登记后的统一登记在实行过程中行政管理和不动产登记职责划分不明，将管理职责混入登记职责来审查和把关的情况仍然存在。此外，由于办理不动产登记的机构均为事业单位，它只是受行政管理机关的委托进行不动产登记事务，而行政管理机关自然而然地会将其管理工作落实到不动产登记中心去实施，不动产登记中心因此也会被多个行政部门进行多重领导，进而在一定程度上增加了非登记事务，提升登记出错率。对此，我国应对不动产统一登记主体进行重新定位，提升不动产登记的独立性，保证登记的公信力与推定力。

3.2建立整体性的不动产登记平台

随着计算机技术的发展，信息网络技术已经逐渐融入人们的生活，并且在各行各业当中使用。在进行不动产登记制度管理时，不动产登记制度与房产经济之间存在密切的联系，所以人们对于不动产登记制度的相关信息披露程度更加关注。这就需要相关政府进行不动产登记制度管理时尽量做到全面信息共享和透明化的要求，这样才可以有效的避免房地产交易和房地产租赁过程当中出现信息不对等的问题。在信息技术快速发展的背景之下，搭建不动产登记平台就可以达到此项目的，它还可以保证不动产登记具有更加科学性和高效性的特点，可以在短时间内快速的完成登记和查询的任务。当然，专注于不动产登记信息平台的开发创造，促使且满足覆盖全国范围且按照统一标准进行登记的要求。依照当前宏观科学技术发展环境，房地产经济需要凸显出全新的时代特性，增强数字信息化的表现能力，更好的完成不动产登记信息综合平台开放建设。由此，从根本上满足对不动产登记信息的整合处理要求，简化日常工作查询过程，更好的落实房地产市场管理的综合目标。

3.3构建不动产登记信息共享平台

基于不动产登记制度，需要构建不动产登记信息共享平台，从而更好的登记不动产信息，做到全面共享，避免不动产交易信息以及不动产租赁的信息不对称。要积极引入网络信息技术，可以使用大数据技术构建全国房地产注册，以及信息查询平台，整合相关的数据信息。这样可以方便的开展信息共享，更好的查询房地产登记信息。另外平台还要有登录权限，通过实名制查询信息，从而保护房地产登记中的隐私信息。要使用数据加密保护用户的隐私，防止信息发生泄漏。房地产开发企业通过信息查询平台能够做到大数据分析，从而掌握房地产购买偏好信息，根据大数据信息，可以根据受众偏好选择适合自己的产品，从而取得更好的效益。

结语

不动产统一登记是我国不动产管理的必然结果，它对提高我国不动产管理效率、管理质量具有重要作用。对于不动产登记机构的工作人员来说，因为本身不涉及规则的制定，因此必须严格按照相关规定来执行不动产统一登记办法，对一些模糊不清，过去历史遗留的问题，应要备注清楚，为以后的登记管理提供便利。

参考文献

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[3]蒋立.我国不动产登记制度的现状及存在问题与建议[J].科学与财富,2019(34):261.