农村集体建设用地基准地价探究

农村集体建设用地基准地价探究

黄迪

广西广证房地产土地资产评估有限公司 广西壮族自治区南宁市 530022

摘要：现如今，随着我国经济的快速发展，逐步建立完善农村集体建设用地基准地价体系是深化农村土地制度改革的现实要求。农村集体建设用地基准地价体系构建，在评估范围上应全域覆盖城乡所有区域，当前条件下较为可行的评估方法途径是以多因素综合评价法为基础，结合集体建设用地与国有土地在土地权利、地价形成、市场发育程度等方面的差别，通过国有建设用地基准地价系数修正进行评估。

关键词：农村集体建设；基准地价

引言

我国实行土地公有制，而农村集体土地是一种比较特殊的所有制形式，对农村集体建设用地进行流转，是发展农村经济的必然趋势，也符合社会主义经济建设的需求。2014年，国家出台了农村土地的相关制度，开始了新的农村土地改革，但在这个过程中，如何科学合理地进行农村集体建设用地的定价以及管理，成为了需要探讨的问题。

1农村集体建设用地基准地价概念

基准地价是由政府确定的，某一估价期日法定最高适用年期土地权利的区域平均价格。对于不同级别的土地或者有相当土地条件的均质地域，可以根据其具体的用途进行分类，即可根据商业、工业、住宅等分类，根据它们在实际中的应用进行综合评估，最后再由市政府决定公布这些土地使用权的平均价格，这些公布的价格是用于各用途土地的使用权在某一估价期日的区域平均价格，具体设定的使用年限应不高于相同用途的国有建设用地的法定最高出让年限。还需要注意基准地价不是指具体的宗地价格，而是需要通过后续通过综合分析其他相关因素的影响情况，才会最终确定相关的区域平均价格。

2农村集体建设用地的特点

2.1风险较大

相较于国有建设土地，集体建设用地的使用具有较大的风险，这种情况是因为：1）没有具体的法律法规对使用权进行保护；2）农村集体土地使用的主体是农民，可能在土地的使用方面存在一些违法违规的情况；3）部分农村集体土地建设时，与总体的土地规划建设不相符。

2.2土地的权利被制约

根据国家法律法规的规定，无论是个人或者单位，需要使用土地时，必须向国家进行国有土地的申请和使用。但这种提供建设用地的渠道比较单一，致使集体土地在产权方面存在不足，在使用时还会被歧视，导致集体建设用地一直被土地市场排斥，即便是在市场之内，也会因为范围或者主体的因素受到制约。国家为了满足公共利益的需求，会根据法律条款对土地进行征用或者征收，并给予一定的补偿。城市的土地归于国家所有，农村的土地归农民集体拥有。国家的土地是完全拥有的，具有处分、收益、使用的权利；而农民集体所拥有的土地，处分权利受到限制。

3农村基地建设用地基准地价的原则与方法

3.1集体建设用地基准地价评估的总体思路

集体建设用地在用地类型上属于建设用地，在土地质量、价格影响因素、影响规律、分布和利用特征等方面与国有土地具有很大相似性，因此，地价评估方法总体可参照国有基准地价评估相关技术规范。但由于我国集体建设用地管理政策的独特性，特别是由于其土地权利体系的不完整，管理政策上的总体缺失以及由此造成的开发建设随意性、土地市场不发育和地价评估资料不完整性等，使得基准地价评估不能完全套用国有用地价格评估方法体系。但对比我国城镇土地使用制度改革初期城镇基准地价评估所面临的市场条件，当前农村集体建设用地基准地价评估条件具有很强的雷同性，因此，适用于土地市场不发育条件下的我国城镇地价评估技术思路对于当前条件下农村集体建设用地基准地价评估具有重要借鉴意义。根据我国城镇土地定级估价研究实践回顾，城镇基准地价评估的技术途径主要有多因素综合评价法、市场交易价格直接定级估价法和级差收益测算法三种。其中多因素综合评价法和级差收益测算法系土地市场不发育条件下普遍所采用的基准地价评估技术途径，市场交易价格直接定级估价法则是建立在土地市场比较发育条件下开展基准地价评估所采用的技术途径。鉴于我国集体建设用地使用权流转还处于探索阶段，集体建设用地交易市场还未形成，存在的交易样点大部分为隐形交易，交易价格还未市场化和公开化，直接利用土地市场交易资料开展定级估价尚不具备条件，因此可行的方法途径主要为多因素综合评价法和级差收益测算法。其中级差收益测算法评估的价格并不反映严格意义上的土地市场价格，主要是反映土地的级差收益，加之真实的级差收益难以准确衡量，同时级差收益测算法还存在凭经验划分土地级别，级别边界不易准确确定，主观随意性大等缺点，因而已慢慢被淘汰。而多因素综合评定法能考虑各种与土地有关的经济因素和非经济因素，评价方法采用定性与定量相结合，把经验转化为科学指标，把复杂的对事物的总体直接判断转化为对事物某些方面的单项判断，避免了主观随意性，保证了土地级别的统一性和科学性。同时，采用多因素综合评价法开展集体建设用地定级估价更具可操作性。多因素综合评价法是我国当前条件下开展农村集体建设用地使用权基准地价评估较为可行的方法途径。

3.2优化农村土地资源配置

近几年我国政府越来越重视农村土地制度的改革活动，一直在努力寻求更好的发展。并且在制定有关农村土地改革的制度时，一直在强调必须适应新时期农村土地的新的形势变化，在不断优化农村土地资源配置的同时，加大对农村农民基本权益的保护。然而在实际建设中出现了较为严重的农村集体建设用地规划和分配的问题，并且还涉及到复杂的经济问题。除此之外，后期还需要对集体建设用地基准的价格进行综合评估，所以这一问题较为复杂，应慎重对待，这样也会从整体上进一步保障农民的集体经济利益。因此，为了进一步优化农村集体土地资源的配置，一方面，相关管理单位应该加强对农村集体土地的市场管理，可以通过制定相关的法律法规规范土地的流转问题，另一方面，农民也可以在实际的土地交易过程中采用合理的方法对申报、登记、核算等问题进行记录，这样做的目的也在于日后防止出现不必要的纠纷。

3.3农村集体建设用地土地定级方法

在对农村集体建设用地定级时，可以从土地级别的因素着手，以单因素评价作为基础，借助多因素赋权加和法对土地质量进行总分值的评定，之后在使用总分剖面图、频率曲线法等，进行土地级别的划分，使用市场交易价格定级的方法或基差收益测算的方式对土地的级别进行验证。农村集体建设用地与国有建设用地的基准地价不仅在主导因素、空间分异特征上面存在差异，在选择定级因素体系、级别界线划定、作用方式等也具有一定的差别。在选择集体建设用地因素时，不仅要考虑农村经济架构、经济构成、集体建设用地的分布，还需要结合生态因素、社会因素、经济发展因素等。

结语

综上所述，进行农村集体建设用地基准地价的测算在后续的土地流转的工作中发挥着重要的作用。然而要想更好地解决我国农村集体建设市场及市场中有关对建设用地的需求问题，在农村集体建设中采取有关土地流转的举措就显得非常有必要，这不仅有助于进一步稳定土地经济市场的正常运行，也有助于满足农民的基本经济需求，更好地保障农民的基本权益。而在宏观建设层面上，也有助于进一步提高我国农村经济的建设质量，在整体上进一步完善我国的农村建设活动，在此基础上，也推动完善了我国整体的经济建设体系。

参考文献

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[3]陈立定.农村集体建设用地基准地价体系构建方法初探[J].劳动保障世界,2018(8):61-62.