房产测绘面积中的问题探索

房产测绘面积中的问题探索

王楠

开封市祥和房地产测绘大队，河南 开封市 475000

摘要：现今，我国的经济快速发展，房地产事业也蒸蒸日上，本行在良好发展情况的同时也存在部分问题，其测绘中的面积测算问题成为社会关注的一个重点。本篇文章介绍了本项面积测量的方式与存在问题，以及结合现实的对应措施，从而提高相应的面积测算水平，进一步将房产事业的地位提升。

关键词:房产测绘面积；主要内容；现存问题；优化措施

引言：

随着城市建筑的不断兴起,房地产企业的发展也机遇良好,业主对于房产测绘中的面积测算问题，不断地予以关注。房产测绘，是一项政策性上相对较强，但技术性相对比较简单的法定测绘工作，其成果质量密切关系到房屋权利人的切身利益。在现阶段，其面积测算存在一些问题。下文便是介绍房产测绘的内容，和现存问题与对应揩施的探讨。

一、房产测绘的重要意义

近年来，随着房地产业迅猛发展，由房屋面积的变化而出现的纠纷也逐渐增多。作为测算房屋面积的测绘技术手段之一的房产测绘，在当前，其现实意义重大。

（一）保证业主利益的重要法律依据

此项直接关乎业主的切身利益，其测绘全过程、面积计算及其测量的精度均有严密的相应科学性，是相关管理部门提供法律保护给产权人的重要依据，也是房屋所有权和土地使用权之间产生法律纠纷，审核违章建筑及占地的可靠凭据。其数据，是核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分,也是建房地产的原始档案资料。

（二）有利于维护房产市场的正常秩序

我国建筑和房地产业中最重要的指标之一，便是房屋建筑面积的多少，它也是国家房产测量的基本测定要素之一[1]。

建筑面积是我国城市在其规划管理、产权登记、产籍的管理、税费征收、城市地价核算、房产交易、相应拆迁安置和房屋面积统计等中的计量单位，因房屋面积种类的繁多，使非专业人士感觉其高深莫测，尤其当前的商品房交易中，受利益驱使，少数开发商时常用面积盲区的手段，而有些中介总是偷换此概念，以误导购房消费，故准确的提高我们商品房的销售面积，减少对应买卖双方的纠纷，方能维护广大消费者的合法权益，有利维护本类市场正常的秩序。

二、房产测绘的主要内容

此项是专业测绘极具特点的一个分支。它主要测定：房屋及其关联土地的一系列自然状况，还有位置、使用状况，数量以及权属的状况等。这一测量过程中，需要使用到测绘仪器与相应技术手段等。本项总的分为房地产的基础测绘与其项目测绘两类。下面对此作简单介绍^[2]。

（一）房地产的基础测绘

本测绘是指在某--规定的区域内，较大范围的建立相应平面控制网，其要求技术人员具备较高的专业水平以及建筑科学知识，设备上也有一定要求，本项工作具有一定的难度。

（二）房地产的项目测绘

此项相比与房地产基础测绘，更为简单少许，其是于房地产的权属管理、与经营、开发管理，以及房地产的管理中，所需测绘的有关的图纸、数据等。它对相关工作人员的技术要求与专业水平相对稍低，其完全关联于房地产权的权属管理，开发以及拆迁等工作，所以此项工作量非常大，其中房屋土地权属证件附图的测绘一项最为重要。

3. 本项面积测算现状

（一）繁琐的工作内容

房地产事业的蓬勃、高速发展，也一定程度的增加了相应房地产工作的内容。在房地产测绘上，本来就有很多测量的内容，随着社会经济的快速发展，一座座城市建筑的接连出现，继而相应的测绘工作量便不断上升。而鉴于国内现有技术人员的数量有限，人数不够的短板导致出现较多的工作问题，而现有的测绘工作量持续增加，使得工作人员的个人工作量过大，就房地产事业的总体发展而言，这是不利的现象。

（二）工作设备存在误差

房产测绘，其重在测绘这二字，相应的测绘结果也基本上直接影响着房地产业价格方面的基本单位。因此测绘在我们的房地产事业中，地位举足轻重的。但是，在我国进行的房产测绘中，面积测算模块，都会存在因机器设备的不精密而使得测绘面积存在误差。部分测量公司忽视关注测量机器设备的老化情况，只是一味想要赚钱，因此导致了购房者的利益损失，也给我国的房地产事业发展拉了后腿^[3]。

（三）测绘方的虚假谎报

在电视新闻上，经常报导许多房地产公司欺骗购房消费者，谎报面积，使得他们蒙受巨大的伤害。会产生这样的局面，是由于测量单位有时难抵金钱诱惑，为了眼前的个人利益而忽视了长久发展的利益，弄虚作假式的报出不真实的的测量面积，既造成了本行业的停滞，也使我方测量公司因此而名誉损失。我们应从房地产事业中根除掉这样的恶劣行径。

（四）浅述关于跨层共有建筑面积公摊的问题

当下，随着城镇住宅商品化制度的不断推进和本类市场的日趋活跃，房屋所有制关系变得越发复杂，由单一的产权向多产权转化，异产同幢房屋的空间面积分析工作因而变得复杂而细致，故明确划分出功能区，准确认定各层次的共有面积，实现公正、公平，合理的分摊已成为一项重要工作。

目前，因为房屋商品化的缘故，房价与共有面积的认定与分摊计算，还存在较为突出的一些矛盾。现代核定房价时，商品房价格的构成项目一般有：征拆安补偿费，勘设及前期工程费，建安费，基建费，配套的公共设施费，管理费用，贷款利息，利润与税金等，并根据楼层、朝向以及所处地段等地理因素，实行差别价格^[3]。

故而，住宅价格结构由过去的“建筑安装工程”价格，转化为“综合开发”的价格。在过去，是以产权单一的福利分房为主，建筑面积仅是一个量化的指标。目前，此项已成为核价最基本的计量单位，出售房屋时，不同楼层有各自的价格，当共有面积跨层的分摊时，其与房价必生矛盾。例如:作为共有建筑面积进行分摊的地下室，就存在一-些问题，其销售价大多远低于地上部分，如其作为共有建筑面积部分进行分摊，则不同层所被分摊的共有面积，将被计入相应的产权面积，而同由此项分摊所得的共有面积，因关联房屋楼层的不同势必引起不合理的价格差异。而其它类似分摊时亦是如此。

对于本类分摊，我们必须在实际工作中认真界定共有的面积及其分摊范围，并于对应产权证的配图上注明面积数据及明细表，以增加透明度，保护产权人的合法权益。

4. 房产测绘中的面积测算问题的优化措施

（一）引进技术人员

为解决房产测绘中工作人员工作量大这一问题，可通过引进一些技术人员，进行多岗招聘，增加企业员工。对于普招员工，要让其与搭配老员工，一起定期参与各种培训，进而在丰富人员科学知识之基础上，能多锻炼其实践能力。

且对于引进的技术人员，可请他们为基层员工讲解一些难点，并开展如何使测量技术更加准确的研究，以推动公司乃至整个行业事业的发展。

（二）测量设备的更新

若想实现这一目标，要提高所测量数据的准确性，并将老化的设备更换掉。这需要本类企业购买回新的精密仪器设备，以保证工作任务中不会有过大的测量误差。我们也需在测量过程中，集中注意力，做到数据测量的尽可能准确化，进而在测量方面提升单位的信誉，同时也使消费者的权益得到保障，从而得以推动房地产事业不断攀升。

（三）国家立法

根据相应测绘中存在的测量单位谎报数据的情况，可通过国家方面，来颁布明文规定谎报数据等不良行为会受到的惩罚的相关法律，继而这些规章及制度会一定的威慑到谎报数据的公司，从而大大减少此类行为。但实际中，仍有部分存有侥幸心理的人在继续违法。国家须通过将处罚力度加大，且执法人员做到在法律面前人人平等，才能推进社会的进一步发展^[4]。

4. 结束语

房产测绘是一项要求相应的从业人员要具有高度责任心的行业，其成果具有较强的技术性，和政策性鲜明，还有相应法律效力。测绘单位要成为政企与消费者之间的桥梁，用创新、开放的眼光对待工作，落实对应质量保证措施，树立公正、守法、诚信的理念。相信随着本行市场的深入发展，相应理论、技术的不断完善，一定会很快形成一套完整、严密的建筑物面积计量体系，真正保证这一市场的健康发展。

参考文献：

[1] 杨海成, 王久来. 浅析房产面积测绘中存在的问题[J]. 北京测绘, 2019, 033(001):120-123.

[2] 程启斌. 试论房产面积测绘中存在的问题及对策[J]. 居舍, 2020(09):192-192.

[3] 朱增洪. 浅析房产面积测绘中存在的问题[J]. 中国房地产业, 2019, 000(017):56.

[4] 顾利锋. 关于房产面积测绘中问题的几点思考[J]. 建筑·建材·装饰, 2019, 000(001):147,214.