关于房地产项目工程管理前期策划

关于房地产项目工程管理前期策划

袁晓琳

东莞市华建物业投资有限公司 广东东莞 523000

摘要：近年来，我国房地产行业的发展速度越来越快，为了在激烈的市场竞争中获得一席之位，各房地产企业在开发房地产工程项目时，就要对工程管理前期策划工作的有效开展给予相应的重视，以便通过高效优质的管理，不断增强自身的核心竞争能力，获得最大的经济收益。本文也会通过实际工程案例对如何做好房地产项目工程管理前期策划工作进行着重分析，以便相关人士参考。

关键词：房地产项目；工程管理；前期策划；分析探讨

引言：

在房地产项目管理中，前期策划工作是最为重要的环节内容，其不仅与房地产项目的顺利实施以及相关管理工作的全面落实有着很直接的联系，而且还能直接影响到项目的经济效益以及相关开发企业的市场竞争能力。因此，要想从根本上对房地产项目工程管理前期策划工作进行全面的强化，就要从全局战略角度出发，对开发工程项目的相关信息进行全面的收集和调查研究，并在此基础上对项目进行详细的经济论证，准确定位项目目标以及市场价值，从而帮助相关房地产开发企业制定出科学完善的楼盘销售方案等。

1.案例分析

某市一房地产开发有限公司，通过公开竞标方式获得土地开发权后，决定开发建设一个集商业、住宅、物业用房及设备用房等为一体的综合体建筑，其中，地下两层可用于车库、地下人防空间及部分设备用房。该房地产工程项目总占地面积 为6483m²，拟建总建筑面积 为18628.5m²、其中，住宅建筑面积 9152.5m²，商业建筑面积 3520m²，区内绿地面积为3315m²。在项目推广和宣传过程中，为了更好的提升项目的商业价值，相关开发企业决定在实施项目管理工作时，先通过前期策划工作的有效开展，来对项目进行准确的市场定位。

2.项目工程前期策划工作内容分析

2.1分析目标客户群

客户是房地产开发项目销售的基础，只有精准把握目标客户群体，才能为项目后期的销售、宣传工作的顺利实施打下良好的基础。基于此，在该房地产项目工程前期策划工作中，相关工作人员应根据项目产品的类型，对当地大范围内的目标客户群体信息进行全面的收集和整理分析，并在此基础上对其展开深入调查，如了解客户的居住环境、工作位置以及实际住房需要等，为目标客户提供针对性的建筑产品，进而有效提高房地产开发项目的整体销售工作水平。

2.2开发对标相似楼盘模型

对标相似楼盘模型进行大力开发，不仅可以帮助相关房地产开发企业对当地整体市场情况进行全面的掌握和了解，进而开发出与当地消费者住房需求相吻合的高质量建筑产品，使企业实现正确的产品决策。而且还有利于更好的提升其房地产项目开发和管理水平，更好的提高企业市场核心竞争能力，进而在激烈的市场竞争中获得最大的经济效益和社会效益^[1]。

2.3营销和物业管理

营销和物业管理工作不仅是促进房地产开发企业与消费者良好沟通关系的关键桥梁，而且也是房地产开发项目工程管理前期策划工作中最为重要的环节内容。因此，相关工作人员在对房地产开发项目进行营销宣传时，必须根据项目的实际情况，采取多种营销策略针对性的进行开展，能有效吸引目标客户的到访。另外，客户到访后，物业管理部门应为其提供优质、温馨、人性化、高水平的咨询服务，以便让客户找到一种归属感和尊贵感，增强其购买欲望，进而达到最终的营销和物业管理目的。

2.4营开发项目方案策划

房地产开发项目前期策划工作与后期营销开发工作之间有着相辅相成的衔接关系，项目方案策划的合理与否能够直接影响到项目开发水平。因此，在对营开发项目方案进行策划时，相关工作人员就要对市场、客户、推广情况等进行全面了解，这样才能为方案的合理策划提供可靠的参考依据，进而为房地产开发项目能够得到更多目标客户的认可和信赖打下良好的基础。

3.项目工程前期策划工作要点分析

3.1正确处理好项目策划与工程设计监理的关系

对于房地产开发项目而言，无论是项目前期策划工作，还是工程设计监理工作，都属于房地产开发工程的咨询工作，其中，后者工作是前者工作的最佳体现，其可分为两个部分，即设计阶段的监理工作和施工阶段的监理工作，而大多房地产开发企业都会将主要精力放在施工阶段的监理工作上，相对对于设计阶段的监理工作却是比较忽视，这样就会使得房地产开发项目的整体设计监理工作水平达不到预期目标，若是与项目前期策划要求之间出现一定的偏差，势必会给相关房地产开发企业带来较大的经济损失。 而设计监理工作具有一定的专业性和复杂性，在具体实施过程中，相关监理工作人员不仅要辅助房地产开发企业和策划单位，科学合理的对项目设计任务进行有效编制，从而选择出最适宜的设计监理方案。而且还要对开发企业的投资预算执行情况进行全面了解，并对其制定的投资估算方案以及项目各阶段的设计图纸和施工方案等进行认真审查。同时，还要对整个建筑项目结构以及施工进度等设计工作进行正确的指导，协调好各部门的关系，这样才能确保整个房地产开发项目的顺利实施。由此可见，设计监理工作的执行必须严格按照项目前期策划要求来进行开展，这样才能达到理想的项目策划成果。因此，相关房地产开发企业必须重视项目前期策划与工程设计监理之间的紧密配合，使两者能够合二为一，为项目策划方案的科学制定提供可靠的参考依据

^[2]。

3.2全面掌握房地产开发项目与开发策划限制的关系

3.2.1了解相关政策体系

为了更好的对房地产开发项目进行合理的开发与规划，以便可以在短期内获得最大的投资效益，相关房地产开发企业就要在前期策划过程中，对国家以及当地的相关政策体系进行全面的了解与定位，并深入掌握现阶段的市场行情，从而以此为依据，对房地产项目的开发工作进行科学合理的规划，使其各项生产要素都能得到有效的利用，并做到有章可循、有法可依，帮助企业有效规避融资策划风险的产生，进而设计出满足当地消费者实际需求的建筑产品。

3.2.2分析城市发展前景

房地产开发项目能够得到目标群体的信赖与支持，提高其整体销售业绩，前提条件就是要在项目前期策划阶段，对当地城市发展现状进行清晰明确的定位，以此为依据，对房地产项目的前期价格及品质等进行科学准确的定位，进而帮助房地产开发工作者进一步把握建筑产品的整体销售节奏，以便对其进行合理的分解，使建筑产品的高溢价得到科学合理的确定。此外，通过前期房地产开发项目的开发与宣传，也为当地城市的不断发展带来了一定的人流量，这样既有利于建筑产品的进一步反哺销售，让房地产开发工作者更好的分析目标客户群体。同时，也能促进城市化进程的不断发展，为其经济效益的快速提升创造良好条件^[3]。

结束语：

综上所述，房地产开发项目管理工作具有一定的复杂性，要想使其在房地产项目建设及使用过程中发挥出最大的实效作用，首要任务就是要做好项目管理前期策划工作，不仅要分清主次，抓住重点，而且还要正确处理好项目策划与工程设计监理的关系，掌握房地产开发项目与开发策划限制的关系，能准确定位房地产项目的品质及市场价格，进而为其后期开发与宣传打下良好基础，保证相关房地产开发企业能够实现经济效益最大化。

参考文献

1. 万俐娟, 顾志明, 吉翔. 略论房地产项目的前期策划[J]. 科技创业月刊, 2019,(06):83-84.

2. 刘新宇. 探讨房地产项目开发前期策划[J]. 江西建材, 2019,(07):39-40.

3. 马超. 房地产项目前期策划研究[J]. 工程技术(全文版), 2019，(12):47-48.