浅谈城市综合体项目设计特点和设计管理重点

浅谈城市综合体项目设计特点和设计管理重点

洪亮

深圳融华置地投资有限公司 广东深圳

摘要：城市综合体是现代城市中的常见的建筑类型之一，它以其综合、灵活、多功能复合的特点，满足了城市生活的各项需求，给人们生活带来便利，使城市充满活力。本文通过实例阐释了综合体项目设计的要点与设计管理流程，以供参考。

关键词：城市综合体项目；设计特点；设计管理；重点

引 言

现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合建筑群。每一种典型的建筑形式，都有其自身的特性，城市综合体建筑有何特点，如何应对不同的开发模式对设计带来的新要求，设计管理应怎样与项目特性相契合，成就客户对完美的追求，这些都是设计者和管理者要解决的问题。

1 项目概况

某地商业文旅综合体项目，占地面积43.6万㎡，总建筑面积约131万㎡，最高点达120m，备案总投资约338亿元。该项目是由数十座国际5A甲级写字楼、SOHO办公、独栋办公、15万㎡高端商业体验中心、国际超五星酒店及会展、国内最大室内滑雪场所组成。

2 城市综合体的设计要点

2.1 合理的功能配比

城市综合体可以结合商业、商务、酒店等功能于一体，在设计前期需结合场地周围的实际调研来综合考虑场地周围的人群分布情况、交通车流量、城市商业文化中心分布来进行功能的合理配比。

1. 商业。城市综合体中的商业部分需要结合周围的实际人群进行设计，按照周围的生活的居民数量进行商业部分的面积分配。商业部分适当的对外开设出入口有利于建筑消防，同时也能增加建筑的使用率。

2. 办公。在城市综合体中，商业功能需要结合所在城市进行设计，商业功能与城市开放程度相关，需要了解城市的发展状况进行合理的功能分配。

3. 酒店。这一大功能区主要针对的是城市中的流动人口，为其提供住宿的方便。在城市综合体设计中，酒店的设计需要特殊考虑，因为其服务的特殊性，需要24小时提供服务，所以在设计的时候需要精心布局。

4. 娱乐。在文旅综合体中，娱乐部分占了比较重要的部分，需要对交通、环境、动线等进行有序的梳理和规划，达到与商业、办公相互协调，相互促进的作用。

2.2 停车和交通系统方面

第一，停车方面。停车方面的停车组织是城市综合体的重要组成部分，它的设计是否良好直接影响到城市的整体形象和功能发挥。在停车方式的选择上，选用涉及到土地的利用率等方面，如果土地使用较为紧张，路面空间较小不能满足停车要求时，就可以从建筑的内部空间和地下空间进行规划，这样会引起施工成本的增加相应的就需要有高价位的地面停车管理。第二，交通方面。对于交通系统的组织形式选择要根据周围环境的实际状况和地势特征来决定，一般是平面和立体两种。平面形式主要用于交通密度不大并且基地空间开阔的地区；立体形式是一种把人流和车流以不同的空间高度进行分配，这样可以对空间有很好的利用，可以减少交通拥堵现象，缓解人行与车流的干扰，它在很多的城市中有广泛的应用。

2.3 合理的空间形态与空间尺度

城市综合体的空间形态受平面设计影响，在平面设计当中，城市综合体需要解决竖向功能分布的这样一个问题，综合体中所有的矛盾不仅仅需要调整平面功能来解决，更需要与空间形态相结合，二者协同解决一定的问题城市综合体应该彰显城市的特性，突出其核心地位。但就空间尺度而言也应该结合基地周围的环境与建筑进行设计，要符合周围的环境特点，不能过分的夸大。

2.4 科学技术手段

城市综合体的设计应该结合当下流行的一些节能策略进行设计，同时也要注意在设计时不能一味的追求绿色技术手段，应该在设计之初加大对绿色的思考，不能单纯的通过技术去实现节能减排

3 城市综合体项目设计管理控制要点

3.1 概念设计阶段

在概念设计阶段，开发商要进行市场调研，开发商对综合体的商业、办公、酒店、娱乐的定位、对项目整体风格体系加以明确，从而对项目的功能、形象、规模进行定位。如本案例项目属于高端服务业的平台。因此要对本项目进行可行性研究报告及批复，和营销、成本、投资一起出投资测算，并有效控制项目估算，能控制大方向，减少项目建设反复。同时要开启招商工作，还应尽早确定专项设计单位，以确保在设计阶段后期，专项设计单位提出设计条件时不会影响项目进度。同时在此阶段，设计要对提出的新技术和新的设计理念要逐一落实。

3.2 规划布局阶段

正是由于城市综合体可以把很多的城市功能进行集中，有很好的综合性的原因，从而使更多的人聚集于此，导致了人流量和车流量的增加，给管理带来很大的阻碍，因此，在进行总的综合体规划设计时，就需要对各个功能区有很好的区分，有明确的交通线路规划，对于人们的步行安全作为重点内容来抓，使其更容易接近城市公共活动区域，不会与其他道路功能的发挥造成不便。另外，在进行规划时，还要对地区性的整体观念予以重视，要尽可能的与周围的建筑环境有明显的区分，使两者有协调和谐的发展关系。

3.3 方案设计阶段

在方案设计期间，应要求主体立面广告位设计、室内外景观设计、室内装修设计、室内外灯光设计、项目交通一体化设计、室内美陈方案设计、室内外导向标识方案设计、弱电智能化设计介入并提供设计条件，推进方案设计进展。甲方商业地产部要明确基本业态、面积与布局、公共设备设施的布置、室内外空间环境、外立面与室内装修风格的确定，降低初步设计阶段出现颠覆性修改的概率。同时要求交通顾问对整个项目交通流线设计给出专业意见。在完成建筑方案设计之后，所有关于主体立面广告位设计、室内外景观设计、室内装修设计、室内外灯光设计、项目交通一体化设计、室内美陈方案设计、室内外导向标识方案设计、弱电智能化设计等概念设计均要完成，并要加强建筑专业系统管理，以确保项目效果的统一性。同时开发商要对设计单位提出的设计方案提出要求和优化建议，同时组织各方参与设计评审会，确定和落实最终方案。之后开展人防征询报建工作，与建筑方案规划报建可以同步进行，有助于节省时间、加快项目进程。在获得规划局对建筑方案的批复结果后，可启动基坑支护设计，及时启动该项设计有助于提前施工，提高项目建设进度。

3.4 初步设计阶段

进入建筑初步设计阶段之后，由建筑设计专业统筹管理室外立面广告位、景观、室内装修、灯光、标识、交通、美陈专项设计问题等，建筑专业初步设计要按照25%、50%、75%以及100%的深度分阶段召开设计例会，建筑设计单位作为主导方统筹以上专项设计单位进行统一汇报，以确保项目设计整体性，同时要对初步设计概算进行有效控制。以上专项设计的完成时间应与建筑初步设计完成时间相一致，之后由相关专业顾问查看初步设计图纸，并提出有效审核意见，原则上不对方案进行颠覆性修改，并根据各方意见共同完成设计评审。甲方商业地产部应对最终商家进行选择与明确，设计团队与商家做好对接工作，针对商家的想法与要求适当调整设计图纸。经规划局对建筑初步设计批复之后，开始设计桩基施工图，可提前开展桩基施工与报审工作。在完成初步设计工作后，要对消防、人防、施工排水方案等进行报建。进行面积测绘工作时，设计单位初步设计要与测绘深度相符，面积测绘时间通常为45d，预测结果应在建筑施工图报审之前获得，适当调整设计以确保报建图面积指标精准。

3.5 施工图设计阶段

进入施工图设计阶段之后，每周均要进行一次例会，对建筑、结构、设备、室内外装饰装修、电梯、消防、室外工程、绿色建筑、海绵城市设计、节能设计、防雷设计、钢结构工程、室内外灯光设计专业技术等问题进行协调与管理，同时也适当加强其它专项设计协调工作，同时与商家的技术对接工作也是不可缺失的，同时需满足各业态商家对土建、机电等工程技术的需求，以实现更加全面的项目统筹设计管理，同时要对施工图设计预算，进行有效控制，具体从以下方面进行探讨；在完成施工图设计之后需进行建筑施工图设计报审工作。

3.6 幕墙设计（含门窗深化设计）

对于该项目的建筑立面、幕墙形式与节点等设计问题提出意见，通常在施工图完成、定稿之后，再开启幕墙招标图深化设计工作，避免反复修改幕墙设计的情况出现，从而影响整个项目建设进度。

3.7 燃气设计

由燃气深化设计单位提供设计条件，为施工图设计单位预留燃气设备放置空间，确保平面、立面设计效果良好。对于地下室的餐饮设计，需要预留出燃气事故排风井。

3.8 BIM 设计与物业顾问介入

由BIM深化设计单位为管线综合设计提供意见，要保证合理的建筑净高。由物业顾问对施工图进行审查并给出意见，需对设计进行跟踪，并及时反应物业管理情况。

3.9 建筑智能化设计

在现代城市综合体中，建筑智能化新技术必不可少，包括统一通信、无线局域网、智能视频分析、会议录播、智能家居、生物识别技术、门禁智能卡等，建筑智能化设计不仅可以使人们生活及工作更加高效、便捷，还可以提供安保性能。

3.10 景观绿化设计

在城市综合体设计中，不仅要考虑商务办公、餐饮酒店、公寓住宅、休闲娱乐等模块之间的协调性，还要考虑综合体的环保性，因此要重视其景观绿化设计。在该项目中，构建了一个绿色生态圈，室外是由灌、乔、草等相结合所形成一个复层绿化体系，为城市综合体打造一个区域微生态系统。此外还在屋顶设有超过1万㎡的绿化面积，构建花园式商务办公及旅游住宿环境。

3.11 基坑支护设计

基坑支护是保证建筑工程顺利施工的重要技术，在城市综合体的基坑支护设计中，要充分利用新理念与新技术，并要对项目本身及周围建筑物进行全面考虑。本项目属于超大深基坑，支护方案选型与工程造价、施工进度、周围环境安全性等均有直接关系，应根据基坑开挖深度、平面面积以及周边情况，选择临时性维护，或采用与主体结构想结合的永久维护。设计方与施工方要对此进行深入交流，并保持随时沟通。

3.12 工程建设阶段

进入到工程建设阶段后，由甲方建筑师负责现场技术处理，通常是以设计变更形式下发；要追踪问题根源，做好变更统计表，将变更下发时间、工地施工时间尽快确定下来。甲方建筑师需对工程建设加以跟踪，及时解答、回复施工方提出的问题，确保工程建设顺利完成。

结束语

设计管理是确保设计程序的组织是根据特定的要求被构建起来的具有有效整体化和协调化的机制，这种机制让工作沿着既定的目标向前进展。城市综合体作为一种高度复合的建筑有机体，高能级的运作方式决定了其只有满足开放性与聚合性的双重条件，才能形成真正意义上的综合体。

参考文献

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