新经济形势下的房地产成本管理分析

新经济形势下的房地产成本管理分析

叶斌

融创中国东南区域集团温州公司 325000

摘要：房地产的成本管理工作是房地产企业内部管控工作的重要工作内容，对优化企业的成本管理体系、发挥成本管理的作用、提升企业的经济利益等方面意义重大。因此，房地产企业需要加强对成本管理工作的重视，结合新经济形势的要求，将成本控制工作落实到企业的各项工作中，最终提高管理水平。

关键词：新经济形势；房地产；成本管理

引言

房地产开发项目的成本控制需要全员参与的过程，但是实际上许多房地产企业的成本控制存在一系列的问题，房地产公司需要对这些问题，制订相应的措施，加强企业自身的成本管理控制，从而实现成本最小化，目标利润最大化。

1房地产项目成本管理概述

成本管理对于房地产企业来说是至关重要的工作，通过开展对项目成本预算中各种影响因素的分析，比如，在项目开发的前期阶段，做好征地、拆迁等因素的控制，将项目成本控制在合理的范围内，可以使企业的核心竞争力得以提升，为企业发展创造更多的经济价值，是推动企业长远健康发展的重要动力。如果忽略这一部分工作，就会对企业的收益产生严重影响。房地产项目成本管理主要由三个基本内容构成，即项目成本管理、目标成本管理和责任成本管理。项目成本管理由项目承包人针对房地产项目的计划目标，对工程建设成本开展预测、计划、控制、调整、核算、分析、考核等一系列管理工作，其目的是保证在项目预算范围内完成项目建设投入使用，就整体过程而言主要分为管理计划、成本估算、成本预算、成本控制四个步骤。目标成本管理则是房地产企业在项目预算的基础上结合自身的经营目标，通过确定目标成本以及成本决策，对工程项目开展相应的成本控制分析、考核、分解、评价等管理工作。

责任成本管理是参与房地产项目建设的各个单位、部门、人员根据责任分工明确各自的责任中心，并以此确定其在成本控制管理方面的义务，并以合同的形成确定成本管理的内容和方法等。

2房地产开发企业成本控制存在的问题

2.1成本控制意识不强

房地产企业成本控制意识不强是众多中小规模房地产企业的存在的普遍现象，在国家宏观调控之前房地产形势非常好，相对利润回报率比较高，致使很多房地产企业忽略成本控制意识，对房地产企业管理进入误区，想着开发就肯定能赚钱，另一方面，房地产企业对于项目施工单位与材料供应商管理存在一定的误区，开发公司一心想着压低投标价，没有考虑施工单位和材料供应商利润问题，从而使得施工单位与材料供应商出现偷工减料、以次充优，给工程质量带来巨大的隐患，以至于后期出现返工以及交付后大量维修，无形增加房地产企业成本支出，造成了不必要的资源浪费。

2.2缺少先进的成本控制方法

成本分析是对相关的核算资料，分析成本结构变动情况，从而来确认影响成本变动的因素及其相关的变动原因，从而来确认降低成本的有效方法。但很多企业缺乏有效成本分析和控制的方法，主要体现在成本控制指标表现单一性，不能很好的对风险控制问题有效的识别，尤其房地产开发企业因工程项目存在独特性，因此对成本控制效果存在不明显的缺陷。其次是成本动态分析意识不明确。例如现在普遍房地产企业在项目开发时未能及时对成本数据及时统计分析，在项目结束后实际利润计算出来与预期差入较大，再来查找成本出入问题，而且工程开发期间成本管控实效性不强主要体现在对设计变更不重视、工程签证随意性，工资资料收集稀等各方面的原因。

2.3成本进行管控没有落实到开发过程中去

成本管控包括事前、事中和事后控制三部分，具体表现如下，一是事前预算控制不充分。例如，预算编制没有考虑到不确定性因素对成本的影响，比如地区特殊季节气候造成工期长短的等因素；又比如很多中小房地产企业没有事先进行确定目标成本就进行盲目开发施工，这样的话根本无法有效起到成本管控的作用。二是成本控制重点在主体工程，忽视相应配套工程，没有实现精细到个个环节，最终在开发过程中最终难以实现成本控制目标。三是事后对控制效果没能很好进行考核评价。实务中由于成本管控目标难以量化或考核标准不明确等原因，工程管理人员对成本控制盲目和随意性，对成本管控效果进行评价时推脱责任，责任也无很好界定的问题，成本管控绩效考核随意、效果差，也无法调动成本管理人员的工作积极性。

3新经济形势下的房地产成本管理措施

3.1全面贯彻成本控制管理理念

房地产企业在实际的成本管理工作中，需要全面贯彻落实成本控制管理理念，以此提高成本管理工作的效率和质量，促进企业经济利益的提升，进而实现房地产企业的长久发展。具体可以采取以下措施：（1）房地产企业需要明确成本管理工作是所有部门的任务，因此，不能将工作任务仅放在财务部门或者管理部门，需要渗透到企业经营管理的任何一个环节，在任何一个部门中进行落实；（2）房地产企业需要树立全员参与、全员控制的成本管理意识，提高所有工作人员的成本控制意识，使其在日常工作过程中下意识地进行成本控制，进而完成成本控制的工作目标，提高房地产企业的经济效益。

3.2建立完善的目标成本管理制度

房地产企业在进行成本管理时，还需要建立完善的目标成本管理制度。为此，（1）企业的经营决策人员在进行投资预算工作时，需要结合实际投资需要，确定项目目标成本。（2）房地产项目在正式开始实施前，企业需要编制目标成本，为后期的成本管理工作提供依据。在具体的落实过程中，管理人员还需要将提前制定的目标成本和实际成本进行比较，避免出现成本失控现象。（3）企业需要在目标成本管理制度中对每一个部门的工作责任进行明确，加强对目标成本的监督和控制，对于在成本目标执行过程中出现的不规范、不合理的行为，需要及时进行纠正。（4）目标成本并不是一成不变的，如果目标成本和实际成本存在区别，管理人员需要对其进行修改，促进企业成本管理工作的顺利进行。（5）在房地产项目完成后，企业需要对项目成本情况进行核算和汇总，总结目标成本和实际成本之间的偏差，并找出出现偏差的原因，进行档案登记和保存，为企业后期的成本管理工作提供参考。

3.3采用科学的成本管理和控制方式

房地产企业在进行成本管理工作时，还需要做到与时俱进，采取科学的成本管理和控制方式。房地产成本管理方式主要包括动态管理方式和静态管理方式2种：（1）动态管理方式的重点在于动态控制。管理人员用动态管理方式进行成本管理工作时，需要将房地产项目的各个环节进行模块化，然后分析各个模块在具体运行过程中对成本控制产生的影响以及相互之间的影响，在此基础上计算房地产项目的成本。动态管理方式的应用特点是：模块之间的相互影响作用较大，不管是哪一个模块出现变化，都会影响房地产项目的成本。（2）静态管理方式，这种管理方式和动态管理方式的主要区别在于：静态管理需要工作人员对每一个模块的成本范围进行估算，以此实现成本管理。

3.4房地产企业成本管理人才培养

人才是企业发展最宝贵的资源和财富。成本管理对于房地产企业来说，专业性要求极强。目前，很多房地产企业在成本管理方面还停留在财务核算的初级阶段，正是因为缺乏具备成本思维的管理人才，因此加强对人才的培养，建立成熟的人才团队至关重要。首先，通过营造企业文化，强调成本管理的重要性，将成本管理概念融入到项目开发的全过程;其次，通过明确分工确保专业人才在企业项目成本管理工作岗位中的作用; 最后，建立完善的成本管控考核机制，以此充分调动员工的工作积极性，深入挖掘成本管理的新方式。

结束语

新时期下，随着我国经济的发展和社会的进步，房地产行业作为我国国民经济的支柱型行业，其发展水平也越来越高。但是，与此同时，房地产企业之间的市场竞争也逐渐激烈，这就需要房地产企业加强对成本管理工作的重视，结合当前的管理现状，研究相应的成本管理措施，以此促进企业的稳定运行。

参考文献

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