地铁上盖综合体建设研究

地铁上盖综合体建设研究

张燕

中铁第一勘察设计院集团有限公司 710043

摘要：伴随城市人口的增加，再加上城市化的推进，城市需面对更大的交通压力，在出现地铁后，交通压力得到了一定的缓解。在地铁经济时代，如何抓住发展机遇，关于地铁建设及城市布局，如何处理好两者的关系，推进综合体项目更好发展，这是有关部门需要考虑的问题。本文对地铁上盖综合体进行了概述，以某市地铁为例，对地铁上盖综合体现状进行了分析，对如何优化综合体建设进行了探究，以供参考。

关键词：地铁上盖；土地制度；综合体；容积率

引言：在地铁行业发展中，综合体是非常重要的，有着较大的意义。目前，基础设施建设取得较快发展，为地铁建设的发展，起到了较大的促进作用。不管是地铁数量，还是地铁总里程，我国都处于领先地位。伴随地铁的发展，利于缓解交通压力，对于城市经济发展，能起到较大的促进作用，很大程度上，能提高城市竞争力。
1.地铁上盖综合体概述

对于地铁上盖综合体而言，就是对城市中的区域进行整合，这些区域具有生活与社会功能，建立互相影响的关系，主要指文化与价值影响，从而形成的建筑群。相比于一般城市建筑群，综合体存在一定的不同，是基于普通建筑群，进行拓展而形成的结果，有着较多的功能，借助街区的连通，和城市的其他区域，形成较好的互动关系，促使交通体系得到沟通，充分发挥综合体的作用。关于地铁上盖综合体，依据开发主体，可分为两种形式的开发，一是协作开发，二是独自开发。在分析相关资料后得知，在项目初期，对于单独开发的情况，既源于开发商，也源于地铁企业，这是一种试探，为了积累将来的工作经验，不过在将来的应用中，有着一定的局限，难以深入挖掘应用价值。地铁的发展，能推动城市经济发展，利于创造文明城市，可为广大城市居民，提供更佳的环境。

2.地铁上盖综合体现状

现如今，综合体在国内发展的时间并不长，多数是大型都市的开发，在这些都市中，网络化的优势较为突出。对于某市地铁而言，已进行了二轮开发，现如今，对于已落实的综合体而言，其用地面积达到了130hm2，综合体建设面积大概为340万平方米。在2008年，某市的1号线投入运营，在2017年，开始了二轮运营工作。现如今，共有五条线路，大概有180千米的里程，实现了地铁网络化。在第二轮开发中，综合体是主要的项目。然而在综合体开发进程方面，该市处于初级阶段，对于多数建设活动而言，仍然处于规划阶段，在当下的施工中，并未得到投入，仅完成了数个开发工作，且属于商城站点。站在宏观的角度上来分析，某市正向着标准化方向开展，针对大区域范围，呈现了一种扩散趋势。实际上，关于地铁附近土地的使用，很多年前就开始了，如兴华公园的商务中心。然而针对这些项目的控制权，地铁企业并未得到充分掌握，相比于地铁上盖综合体，有着较大的差异。

3.地铁上盖综合体建设的问题

在城市化进程中，提高城市资源利用率，这是重点内容。在建设综合体中，可将诸多功能统一起来，比如娱乐与办公，在城市资源利用方面，不断进行健全。对于住户而言，综合体容积率是相当重要的，有着较大的意义，很大程度上，能决定居住舒适度，从侧面的角度，来对土地使用情况进行衡量。在建设城市综合体前，选对地点是相当重要的，这一点有关人员意识到了，针对地铁站点及综合体，两者间的距离应当是有效的。实际建设中，对于时间顺序上的差异，是难以得到有效避免的，在对综合体进行设计时，存在较多的困难，在设计理念中，有关的内容不够清晰，在商业运行中，缺少一定的特色，不利吸引更多的消费者，自然获取不到较大的商业价值。例如，在建立商业区时，计划打造高级消费区，在商业区内部，商品较为昂贵，这是其必备的特征，然而能消费的群体并不多，从而无法提高经济效益。

4.优化地铁上盖综合体建设的对策

在某市建成地铁以来，所获得的经济效益并不是很理想，为增加地铁经济效益，提出了综合体方式。在地铁经济时代，如何抓住发展机遇，针对地铁建设及城市布局，如何处理好两者的关系，推进综合体项目更好发展，这是有关部门需要考虑的问题。地铁的发展，能推动城市经济发展，利于创造文明城市，可为广大城市居民，提供更佳的环境。提高容积率：在运作综合体中，很大程度上，会带动城市发展与建设，利于城市更好的发展。尽可能提升综合体容积率，能不断充实城市功能，向广大城市居民，提供更优质的服务，要始终坚持邻近原则，在空间上，确保地铁站和综合体靠近。同步建设规划：关于综合体及地铁，在建设规划方面，要实现同步。集中参照、比较两者的有关方面，比如布局与设计，采取科学合理的方式，来进行规划布局。比如商店的数量。

完善土地制度：在综合体建设用地方面，对于地方政府而言，应在法律上确认。关于地铁用地，其中应包括综合体所处区域，有机结合综合体区域与地铁用地，对置地部门进行合并，以便形成一个部门，对综合体及地铁的用地，开展专门的审批核实，在建设方面，促使地铁与综合体实现同步。基于项目的开发，不断完善综合体的有关内容，比如捆绑招标，对于土地制度中存在的不足，要及时进行改进。在建设综合体中，可借助协议买卖方式，来完成购置过程，对于综合体用地，地铁企业具备管控权利，这些方面政府都应该明确规定。在对所用土地进行定价时，要结合一定的原则，促使开发方能减少不必要的投入。在城市发展过程中，综合体能起到较大的作用，可为城市经济更好地发展，注入强大的动力。

结论：通过以上分析得知，借助街区的连通，和城市的其他区域，形成较好的互动关系，促使交通体系得到沟通，充分发挥综合体的作用；在对所用土地进行定价时，要结合一定的原则，以便开发方能减少投入；提升综合体容积率，能充实城市功能，向广大城市居民，提供更优质的服务，要始终坚持邻近原则，确保地铁站和综合体靠近；伴随地铁的发展，利于缓解交通压力，对于城市经济发展，能起到较大的促进作用，且能增强城市竞争力。

参考文献：
[1]武锐.地铁上盖建筑跨越轨道的建筑解决方案——某大型商业综合体设计[J].江苏建筑,2020(03):40-42+53.

[2]吴科宇. 成都市地铁上盖城市综合体项目研究[D].西南财经大学,2017.