地铁上盖综合开发项目建设单位工程变更管理实践与探索

地铁上盖综合开发项目建设单位工程变更管理实践与探索

陶冬生

上海盛世申金投资发展有限公司 上海 200129

【摘要】为增强城市土地利用效率，缓解城市宝贵的有限土地资源，一种新型的建筑综合体“地铁上盖物业”开发模式应运而生，地铁上盖开发项目已逐步变成房地产开发行业的新热门。本文结合上海金桥停车场地铁上盖综合开发项目（以下简称“金桥地铁上盖项目”）的实践，浅谈地铁上盖项目实施过程中，物业开发建设单位工程变更管理的一些经验，希望能给同类项目工程变更管理提供一些借鉴。

【关键词】地铁上盖；建设单位；工程变更；管理

0 前言

“地铁+物业”的建设模式，是以地铁为核心，在其上部空间进行地铁配套设施以及商业、办公、社会保障性住宅等配套设施的多层次开发建设 ,是土地复合利用和土地集约化的发展趋势^[1]。地铁上盖项目不是简单的地铁项目和物业开发项目简单的结合，而是需要上下联动，同步规划，同步设计，同步施工，涉及到的建设、设计、施工、监理及其他专业等参建单位不同于传统的项目单一，这就要求地铁上盖项目实施过程中工程变更需要更为合理的管理。

1 项目概况

金桥地铁上盖项目鸟瞰图见图1，位于浦东新区金桥地区内，外环以内，东至外环运河，西至金穗路，南至桂桥路以南，北至金海路，地块长约1750米，宽约450米，用地面积97.48公顷。

图1 项目鸟瞰图

金桥地铁上盖项目剖面示意图见图2，先进行 9、12、14 号线停车列检库和线路区建设，再在其上方设结构板进行上盖物业开发。原规划物业开发体量约为87.5万平方米。其中上盖开发部分体量39.36万平方米，落地部分开发体量48.14万平方米。规划住宅号楼、商业办公、基础教育及社区其它服务设施。

图2 剖面示意图

该项目总平面示意图见图3，目前建设完成进度如下：

1. 地铁9号线金海路站、12号线金海路站已正式投入运营；

2. 14号线金穗路站预计2021年12月投入运营。

3. 金盖路高架道路施工完成。

4. 9号线、14号线运用联合库结构施工完成至9米大板。

5. B区物业基坑结构完成至9米。

6. A1、A8、A10、A11、A12及E南一期等基坑结构施工完成至±0.000。

7. A6、A7、A9及E南二期等基坑围护结构施工完成。

图3 总平面示意图

2 工程变更管理含义

工程变更管理，指的是建筑项目在正常开发建设过程中，因内部或外部原因，需要调整原定的工程内容，根据相关建筑法定条例，由监理人员按照程序，发出对应的变更制定文件，由工程实施单位落实执行变更工程内容。

3 工程变更出现的原因

在建筑工程实行过程中，工程变更主要因以下几方面原因导致。设计方面主要包括图纸违反实际情况、有遗漏、设计存在矛盾等；实施方面主要包括施工安排的前后顺序、先做什么后做什么、产品的标准提升、技术要求改动等；合约方面指的是原定的合同要求有着本质内容的变更；监理方面是指在监理单位在监理过程中根据项目情况的需要发出的指令类的变更；环境因素包括项目自然环境变化或是当地政策变化；业主方面是指建设单位对原定的产品进行业态调整、功能调整、体量调整或交付时间调整等。　

4 工程变更程序

1. 由设计单位根据原设计图纸及项目实际情况，提出工程变更申请，对设计图纸存在的问题进行补充修正。

2. 总监理工程师复查实施单位或其他参建方提出的变更建议，签注意见报送设计单位，设计单位复核，出具相关设计变更类文件。如变更内容属重大变更范畴，涉及到结构安全或规划环保等相关内容，则报送相关单位部门审批同意后，再出具相应变更类文件。

3. 监理单位日常应加强现场巡视，全方位深入了解现场工程进展实际情况，并做好现场真实情况记录，如书面记录、拍照、摄像。变更类内容实施前，需进行预估测算，结合工程实际情况评估变更所涉及到的成本费用、进度工期等方面的影响。变更类工作内容施工过程中及完工后，需进行复核，复核现场作业内容是否与变更类文件相一致，作业完成工程量是否与设计图纸相吻合，办理工程签证，参照原合同相关清单单价记取变更费用并入结算。

5 工程变更管理原则

为使得工程变更管理取得实实在在的成效，在日常实践管理过程中，建设单位须严格督促并自觉遵守以下6项原则：

1. 一单一算。对于涉及费用的工程变更，建设单位需针对变更内容单独编制预算书，如果超过一定的额度，需单独签订补充协议，以便单独核算，便于工程结算决算审计。

2. 逐级限时审批。变更单发出前，需根据变更审核制度进行逐级流转审批，各级审核人员需在合理的时间内完成变更审核，待内部审核流程完备后再进行变更类文件发放。

3. 完工计量确认。工程变更作业实施过程中，施工单位需及时汇报变更实施进展情况，现场监理单位需根据变更内容实施不定期巡检或平检，确保实施与变更要求相一致。如有必要或建设单位有特定要求，还需通知建设单位对应管理人员或委托的投资监理造价人员进行现场复核确认。同时，采取拍照或摄像形式留存原始影像资料。

4. 及时审批。当遇到突发性紧急事项，如抢修抢险救灾等工程，没有预留的时间给予事前审批，建设单位需当机立断，当场给予变更决定。避免因变更不及时造成工程的安全损失，或二次伤害。施工单位在该情况下需立即执行变更内容。过后立即补充报送变更审批文件及签证类文件。针对特殊情况下的变更，可以采取先请示后补办手续的方式处理紧急事项。

5. 一月一清。每个月月底需对当月发生的工程变更，进行跟进汇总，建立变更汇总台账，及时封闭每个变更事项。项目相关参建单位工作人员岗位变动及流动性具有不确定性，为避免因当事人离职而难以追溯确认，故各变更事项需及时清理确认。

6. 变更结算使用原件。为确保变更计算的准确性，结算材料需提供原始签字盖章文件。如因某些特别缘由没法供应原件，可采用复印件加盖公章，并注明原件寄存地。

6 工程变更管理策略

1. 严把工程变更审核关

地铁上盖项目，开发建设体量一般较大，往往一个小的变动内容，涉及到各个方面的专业；并且触及的成本费用增添几十万上百万乃至更多；运营阶段地铁周边施工社会影响会较大。所以变更审核，需从技术层面、经济层面、社会效应层面等多角度多维度进行审核把关。施工现场项目部自审，报施工监理部门预审。设计单位立足技术可行角度进行项目的实施判定；投资监理等造价职员从经济投入角度进行测算对照；综合上述单位的初步评估意见，建设单位再进行整体权衡。如有必要，还可聘请行业内资深的专家或专业的咨询团队，进行变更评估。自审加大变更评审力度，借助同行或其他社会专业人士力量，对备选方案进行优化，甚至提出全新的处理办法新的备选变更方案。重大变更，需提供多套备选方案，各方案进行比较评价。多方面多层面多角度深入评估审核，最终确定技术上行得通，经济成本最节约，社会效益最明显的最优方案。

2. 落实变更执行与记录

拟定实质性的变更管理办法。项目开始实施前，以书面形式发至参建相关单位，并就制度内容进行相应的交底。变更执行过程中，严格按照制度执行，更多的采取事先控制的原则，如土方外运或回填提前测定场地原始标高；开工前对周边既有建筑物、构筑物、管线及市政道路等原貌进行拍照，利益各方共同参与见证留存原貌；与地质勘测陈述不一致的地质环境在处置前确认；工序交接前的成本保护确认交接等等。实施过程中严格按照变更指令或设计要求及专项方案要求落实实施，做好现场施工的实时记录、记录必须及时、完整、全面、细致。

3. 合理审定工程变更费用

综合考虑两方面内容：工程量和单价。工程变动涉及到的工程量按图纸盘算。如图纸不能直接反应，则采取现场各方共同核定确认。单价，如原合同或投标文件清单报价文件中，有相应的报价或相近项目的报价，直接套用，或适当相应调整换算后间接套用；如原清单中无该项内容，与诉求单位进行价格协商，基于原约定的报价原则进行合理洽谈。

4. 工程变更控制绩效考核制度

在签订设计合同或监理合同或施工合同时，划分一部分费用作为绩效考核专用款。项目实施过程中，按月或按季度或按付款节点对相应单位，从投资管理、人员配备、质量管理、技术处理、服务配合管理、进度管理、工程变更管理等考核角度，进行相应绩效考核评分，评价工程变更管理成效。根据绩效考核情况支付对应比例的考核费用，考核情况与考核费用挂钩，酌情奖罚，从而带动相关参建单位的激情与主动。项目竣工后，对参加单位进行项目实施总结后评价，评价情况备案至集团，为后续招标工作提供一定的参考价值。

7 结束语

  地铁上盖综合开发项目业态体量大、开发周期长、专业性强、整体性强、涉及到的各类专业繁多复杂，工程变更涉及到项目质量、安全、进度、成本乃至社会效益等各个方面，工程变更管理需要不断总结经验，提升前瞻性管理、加强过程精细化管理、保障项目顺利推进竣工交付及结算。

参考文献：

1^[?]徐霖.深圳前海湾地铁枢纽上盖物业结构设计[J].福建建设科技,2010(04):66-67.