基于产权空间分析的房产测量方法概述

基于产权空间分析的房产测量方法概述

卢晓琍

防城港市不动产登记中心 538000

摘 要:在房产产权登记过程中，房产测量是其中最重要的一个环节，房屋属于不动产，因此，其测量方法就需要从空间结构方面开始。房屋的空间拥有比较明显的产权特征，它与不动产的范围和处置有着较大的联系，与成本之间没有较大的联系。房产测量就是对房屋有效面积的测量，其主要目的是有利于房产产权登记。房屋作为不动产，它的不可移动性决定了它在空间形态上的界定具有一定的复杂性。

关键词:产权空间；房产测量；空间形态

引言

国民经济的快速发展为房屋价值的提升提供了条件，这时，房屋管理就得发挥其重要作用，房屋管理工作的前提是了解房屋的相关数据，所以，房屋测量的作用日益凸显出来。房产测量属于测量中的一种，它在房屋管理中发挥着不可代替的作用。在房产测量过程中，房屋的空间和面积都是其中重要的部分，这些数据都是在法律保护下存在于房屋管理档案中的，因此，房产测量的研究意义重大。

1房产测量以及目的和意义

1.1房产测量的目的

房产测量是房产交易的前提，目前，我国房价居高不下，并且这个现象存在于全国，可以说是寸土寸金，这就是使得房产的交易方式是按照面积计算房价。正是因为房价居高不下，人们收入与房价之间存在较大的差异，这就使得房产的测量十分重要，购房双方都比较重视房产测量。房产卖方最终目的是取得最大的经济效益，他们在房产交易中往往加入房屋建设成本等，房屋面积的测量直接关系到卖方的经济利益，而对于买方来说，他们往往注重房屋的面积，他们是按照面积付款的，他们不希望出现实际面积小于标记面积的，因此，房产测量对于双方来说都是非常重要，所以，房产测量能够有效的促进房屋交易，使购房双方的利益达到最大值。

1.2房产测量的意义

房产测量对整个城市规划建设发挥着重要的作用，目前，我国城市房产测量的质检率较高，并且其具体数值正处于逐渐上升的趋势，房屋购买客户对房屋的状况整体都是满意的，并且满意度呈逐年上升的趋势，现在房产测量的错误率较低，并且呈逐年下降的趋势，这在我国房产测量中是一个比较好的现象。目前，房产测量已经成为我国房屋建设方面质量的目标和方针制定的标准。房产测量对后面的房产管理也发挥着重要的作用，目前，我国对房产管理制定了很多种管理程序，这些都为房产测量奠定良好的基础，可以有效提高房产测量的质量。房产测量具有较大的发展意义，因此，在实际测量过程中，需要注意很多方面的内容避免为后续工作带来障碍。

1.3房屋空间形态

房产测量对房产产权登记有着重要的作用，产权的交易需要有明确的主体，该主体就是房产测量。房屋作为不动产，其具有比较明显的空间形态，房屋的空间结构相较于动产的空间结构来说，具有大宗性和不可移动的特征，房屋空间结构的特殊性决定了在空姐结构界定具有复杂性。房屋空间形态具有一定的特殊性，主要表现在以下五个方面:首先，房屋属于大宗物品，这就使得其本身具有较大的价值量，因此，其产权的保护具有更加重要的特性，其次，房屋空间界定的主要方式是容积率，它可以界定房屋是否具有产权，再次，房屋空间测量不同于其他测量，其在测量过程中很容易产生误差，即实际面积往往比较小，接着，房产测量可以进一步规范房屋产权，对其有效的识别具有一定的促进作用，然后，房屋属于不动产，因此，房屋具有不变的位置，这样就可以利用坐标定位房屋的位置，最后，房屋的测绘需要包括很多内容，如，空间形态、边界和大小。

2产权空间分析方法

2.1定性分析

由于种种原因，房屋定性识别过程具有一定的复杂性，在具体的房产测量中，需要进行规范，确定房产产权的过程就是排除非产权的过程。产权空间分析中定性分析中需要遵循两个原则，第一，合法性原则，不动产产权与其他产权存在很大的不同，房屋具有确定的位置，还具有不可移动性，因此，房屋产权的确定以登记为主，其面积和位置都是房产登记的主要内容。房产面积识别过程中，规划容积率是比较重要的依据，只有经过容积率计算的房产才能确定其房产面积，否则其房产面积的计算是无效的。只有享有土地权的房屋面积才能是房产面积，只有经过规划的房屋才是合法的，是否经过规划是房产合法的主要依据。房产面积是否具有合法性首先是确定土地是否具有合法性，在这个过程中，规划容积率是重要的技术指标。第二，有限性原则，有限性原则主要表现在两个方面，首先，空间有限性，房产产权具有空间有限性，有一些房屋不符合房屋的空间结构，虽然这些房屋可以投入到正常使用中，但在交易过程中会受到一些限制，也无法履行相关义务，也不会受到法律的保护。房产产权在空间上具有分割和合并两种属性，由于房产产权具有一定的完整性，因此，房产产权的分割属性受到一定的限制。其次，时间有限性，房屋在建设完成后，其使用会受到时间的限制，有些房屋寿命较长，有些房屋寿命较短，这些都是时间的限制，房屋在建成后，每时每刻都会收取费用，因此，其产权也就受到一定的限制。

2.2定量分析

房产产权在进行登记时，需要满足很多种要求，需要对房屋的建筑空间进行房产面积识别，还需要采取方法测量房屋的面积，房屋空间范围的确定主要有两个多方面，首先，房屋范围的确定，房屋在建成后具有一定的使用功能，房屋主要是服务于人们居住的空间，对房屋需要进行面积的计算，在计算过程中，需要用到容积率，根据容积率可以得出房屋是否具有使用权。在计算过程中，一般不会提供房屋的建筑面积，这为整体计算带来了较大的困难。其次，房屋边界的确定，房屋边界的确定主要是空间上的确定，即分割边界的位置和四周的坐标，房产测量过程中，需要有规范数值，符合规范的房屋测量结果与规范数值是一致的。在测量过程中，房屋的层高以垂直方向的由中对中为标准，这样就可以有效的测量房屋的边界范围。

房产测量的方法主要包括以下几个方面，第一，方位和方位交会的方法，这种方法主要使用的原理是利用直线的相交，点到直线的距离等进行房产测量，这种测量方法中需要特别注意点和线的结合，否则测量结果会出现较大的误差。第二，距离和距离交会的方法，这种房产测量的方法主要是通过距离之间的交叉点进行测量的方法。第三，方位和距离交会的方法，这种房产测量是通过一个位置和点之间距离的测量进行的。第四，距离方位坐标的测量方法，这种房产测量方法是在测量过程中使用一些计算公式，测量地点补充等进行测量的方法。第五，直角坐标法，这种房产测量方法主要是通过直角坐标来控制相应的产量而进行测量的方法，对于某一块土地来说，首先对其进行编号，在进行位置的确定，这种房产测量方法具有较好的测量效果。

结语

总而言之，房产测量过程中，需要有一些依据，产权空间分析的方法是房产测量的主要方法，房屋属于不动产，因此，在其测量过程中，需要以空间结构为测量的主要依据，这样才能有效的保证测量结果的准确性，也有利于实现测量的价值。房产测量是房产产权登记中非常重要的一部分，测量结果直接与购房双方的实际利益联系在一起，因此，在测量过程中，需要注意很多问题。要不断探索房产测量中存在的问题，在这个过程中逐渐提高测量技术。

参考文献

[1]冯庆胜,刘有刚.基于产权空间分析的房产测量方法[J].房地产导刊,2016,(29):224,227.

[2]解霜.基于产权空间分析的房产测量模式研究[J].工程建设与设计,2018,(22):37-38.

[3]赵海云,周嘉伟,黄荣萍, 等.基于产权空间分析的房产测量方法[J].测绘通报,2015,(11):69-71,114.

[4]石家齐,宋伟.基于“投入-实施-产出”分析模型的众创空间知识产权服务网络研究[J].科技管理研究,2018,38(8):146-150.