浅议新农村规划宅基地超标的原因及对策

浅议新农村规划宅基地超标的原因及对策

商振涛

惠民县国土资源局李庄分局山东惠民251700

摘要：农村宅基地是指本集体经济组织成员依法申请获得集体建设用地使用权并用于住宅的那部分土地。目前农村宅基地普遍存在超标现象，因此为了使得农村用地得到合理利用。本文阐述了新农村规划宅基地超标的危害性以及农村宅基地使用的现状问题，对新农村规划宅基地超标的原因及其对策进行了论述分析。

关键词：新农村规划；宅基地超标；危害性；使用；现状问题；原因；对策

一、新农村规划宅基地超标的危害性分析

新农村规划宅基地超标的危害性主要表现为：（1）对土地资源的蚕食，使村庄用地紧张。宅基地超标这一现象如得不到有效控制，任其发展下去，随着时间的推移，人口的增多，农户的增加，对建房需求的增长，势必造成对村庄周边的土地资源的滥用，就目前来看，有的农户已占用了基本农田建房，长此以往，村庄周边地带的土地资源将逐渐被蚕食。（2）村庄布局零乱，由于缺乏整体村庄规划和统一建房标准，大部分村庄没有形成村民中心，住房布局零乱，农户建房或以家族为组团，或以生产队为单位自发建房。道路系统混乱，有的区域以小公路、溪流为主线，依次建房，宅基地大小不等；有的在为中心祖宅扩建，房屋造型各异、新旧各异，布局横七竖八；街道杂乱无章，住房日照间距和防火间距不足，存在火灾隐患。（3）基础设施难以配套。长期以来，由于农村住房无序建设、宅基地无序扩大，占道建设，村庄道路的杂乱无章，加之村集体和农户经济条件微薄，导致村内市政设施不健全，道路、给排水、通讯等基础设施配套性、共享性差，普遍存在路面不硬、道旁不绿、路灯不亮，污水、垃圾乱倒乱排，电线、管道乱拉乱铺，现状富裕了，要求改善生活条件的呼声越来越高，然而上述现象却制约了村内基础设施的改造，给基础设施配套带来了难度。

二、农村宅基地使用的现状问题分析

农村宅基地使用的现状问题主要表现为：（1）土地利用粗放，耕地破坏和土地资源浪费严重。随着农村经济发展，农民建房要求日益增多。而由于农民法制观念淡薄，私自建房现象屡见不鲜。建新房的同时，老房子又没有拆除，以至于农村建房容积率低、一户多宅、建新不拆旧等问题普遍存在。使得村庄外延扩张，耕地遭到破坏、土地资源严重浪费。（2）存在一户多宅以及超出标准占用土地现象。《土地管理法》规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。但是由于各种因素的影响，使得农村普遍出现了一户多宅现象。据调查显示：农民群体中近半农村居民存在拥有多处宅基地（一户多宅）现象。此外超出标准占用土地的现象在广大农村也比较普遍。由于农村宅基地的使用权在我国实行的是无偿并且永久使用，这样的结果是使一些经济条件比较好或者有能力的人会不惜一切地通过各种手段和方法来获取农村宅基地的使用权来获得效益。再加上农村宅基地的使用权管理在不同程度上会出现相应的混乱情况，这就出现了农村超标建房的情况，在一些农村出现了建完新房也拒不交出以前闲置下来的旧宅基地的情况出现，以便于获得土地的收益率，在个别村镇也出现了干部利用手中的权力和关系多占用宅基地问题的出现。（3）农村宅基地已形成一定规模的地下市场，交易主要以合同为凭据。现行的有关法律明确规定农村宅基地交易仅限于本集体经济组织内，且有限制条件。尽管如此，因凸显的农村土地的价值，农村宅基地的隐性流转比较盛行。因农房交易遵照“地随房走”原则产生了现实中的农村宅基地流转，与此同时很多是不发生转移登记的地下行为。在农村宅基地交易上，“签订合同”作为交易凭证占了主要部分。（4）农村宅基地规划问题。当前农村绝大部分地区已实现镇村规划全覆盖，但部分地区的新农村规划还存在规而不搞、有规不依、违规难纠等现象。按照现有规划建设审批做法，一般农房建设可以经审批允许建设三层，但因经济利益驱动和管理不到位等原因，一些村庄农房建设往往超过审批的层数。

三、新农村规划宅基地超标的原因及其对策分析

1、新农村规划宅基地超标的原因分析。主要有：（1）观念原因，农村生活水平的提高，富裕的村民越来越多，认为住宅建的越大越好，越气派，越显得家境富裕豪华，住起来越舒服。有些村民依法用地法制观念淡薄，认为在自己承包地、自留地建房是自己的权利，形成互相攀比，多占土地的不良风气，超出的面积比较大。（2）历史原因，由于过去对农村建设没有进行村庄级别规划，仅仅局限于乡镇级别的总体规划，对村庄建设没有指导性的规划文件，因此，农民建房基本上没有前瞻性，大多数选择自留地、承包地或沿路建设，农村居民点布局分散，没有形成统一的布局的势态，农民想怎么建，就怎么建，想建多大就建多大。还有小部门农户继承解放前具有合法房产手续的祖宅，几进院落，甚至有的院落长度占用一个街区。（3）政策原因，由于村民宅基地和居民住宅用地的规模，是由所在省、自治区、直辖市政府规定的用地面积指标进行确定。以前没有强制政策，所以基层部门执行起来不明确，指标不好掌控；对超占用地建房等问题既没有经济制裁，又没有强制手段，助长了超占建设用地愈演愈烈，屡禁不止。

2、新农村规划宅基地超标的治理对策。基于新农村规划宅基地超标的原因，在其治理过程中，需要因地制宜，循序渐进，要针对不同经济条件的村庄，采取切实可行的措施，达到科学的利用土地的目的。具体表现为：（1）大部分经济发达的村庄位于城乡结合部，这些村庄依托优越的地理位置，发展村办企业，为城市提供产品、劳动力、工业原材料等服务。这类村庄人均收入较高，对改善居住环境的需求也日益增高，因此对于这类村庄，应着力进行平房改楼工程。可选用村中宅基地超标较多的地块，利用一定的补偿政策，让村民出让宅基地，进行重新规划；在规划中根据村庄规模，科学合理地确定新规划的用地范围和建筑的容积率、建筑密度等经济指标，同时可参照城市居住区规划模式及依据农村村民的生活模式进行新农居的基础配套设施。并且要逐步合理地进行建设、搬迁，将闲置的宅基地进行复垦还田。（2）经济贫穷的村庄，通常位于交通偏远，资源匮乏的区域。这类村庄建议政府采取相应的资金扶持政策，将这类村庄撤村并点，重新选址规划。有计划地进行搬迁，将闲置宅基地一部分作为引进企业的产业用地，为农户提供增收的机会；另一部分可复垦还田，从而扩大我国的耕地资源。（3）对于不具备“平改”和“撤村并点”条件的村庄，在新农村规划过程中需要严格控制宅基地指标，同时在新建宅基地的审批中，严把审批关，对于超标农户，应让其退出多占用地后，再审批新宅基地；并且加强“空心村”整治，由于村民子女升学、参军、外出打工及人口死亡等形成的空闲宅基地，出现“空心村”现象比较多，基层管理者应制定鼓励、补偿等优惠政策，进行旧村改造，严格控制新建住宅占用耕地。

结束语

综上所述，随着社会经济的进步，促进了新农村建设发展，使得村容村貌发生了很大变换与改观，农民对善居住条件的改善状况也极其关注，导致宅基地超标现象比较严重，为了提高新农村规划水平，因此必须加强对宅基地超标的原因及其治理对策进行分析。

参考文献：

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