浅谈物业管理的创新发展

浅谈物业管理的创新发展

罗建雄吴秩源

广州市交通技师学院广东省旅游局

摘要：物业管理是企业内部管理中的重要组成部分。企业物业管理这一概念在我国兴起的时间并不长，是随着市场经济体制的建立和完善发展起来的。企业物业管理的出现是为了满足社会和企业需求。随着我国国民经济的发展，物业管理产业也得到了极大发展。但从当前的发展状况来看，我国企业的物业管理普遍存在创新性不足的问题。对企业来说，创新能力是其发展前景的重要决定因素。在物业管理方面，企业也应当充分发挥创新精神。

关键词：物业管理；创新发展

引言：在改革开放前，我国有很长一段时间都处于计划经济制度下。在这经济制度下，企业的物业管理大多采用了产权归属下的物业管理模式，由政府和单位分别管理，并采取行政管理的方式。尽管这种管理模式曾经在一段时期内具有良好效果，但在当前的市场经济体制下，却限制了企业发展，抑制了企业活力。随着物业管理行业的进一步发展，物业管理市场的竞争也日趋激烈。物业管理企业要想畅游物业管理市场并保持永续活力，就必须走创新之路。

一、物业管理的定义

物业管理是指专业化的物业管理机构受使用人和业主的委托，依照契约和合同，以经营方式统一管理物业及其附属场地和设施，为承租人和业主提供周到的服务，使物业发挥其真正的价值，并使物业尽可能地增值、保值。主要体现三个方面：

（1）物业管理企业对房屋住宅及其周围自然环境为中心所进行的维护管理，包括房屋的维修、保养、环境的绿化、清洁和保安以及居家必需的一些服务活动。

（2）随着经济的发展，物业管理已经不局限于房屋维护管理，还包括社区生活的各个层面，成为现代城市社区管理的组成部分和有效途径。

（3）物业管理也是一种企业行为，是房地产业在消费领域的一种延伸，是通过物业管理企业与业主或承租人签署合同提供有偿服务的企业经营行为。

二、物业管理的主要社会功能

2.1文化功能

物业管理作为城市社区一种管理体制，通过在物业管理中开展各种文化活动，有益于推进小区的精神文化生活，促进社区的文化建设和精神文明建设。

2.2服务与管理的功能

物业管理通过对房屋设施等物业本身和周边环境的管理和及时提供个性化、多样化的服务，给业主创造安全舒适的居住环境。帮助业主维护物业完好，实现增值。服务与管理功能是物业管理最基本的功能。

2.3经济功能

物业管理作为一种新兴产业具有很大的发展潜力，对于增加社会就业岗位，促进社会经济发展非常重要。应充分认识和发挥好物业管理各种社会功能与作用，积极推动物业管理的深入发展。

三、物业管理存在的主要问题

3.1物业管理对象不明确，认识不足

很多房屋管理机构转制而来、独立的物业企业或占大多数的房地产公司的下属公司，都将自己定位为业主的管理者，对自己的本职工作采取置之不理或应付了事的态度。在以服务为本的物业企业中，管理和服务对象不明确，导致员工搞不清自己工作的主题。

3.2法律、法规不完善

近几年，虽然相继出台了多部有关物业管理的法规，但物业管理的法制环境仍然很差，缺乏系统完善的法规以及法律体系。实际中，管理缺乏科学性、公平性，收费不明确等一些不合理现象还非常严重，尤其是各类纠纷难以解决，多头管理难以理顺。区域发展不平衡，绝大多数大城市还没有制定严密具体、可操作性强的物业管理法规和制度。

3.3市场不健全，企业经营不规范

由于物业管理的市场发育还很不完善，也没有有效的竞争和约束机制，导致物业管理企业服务水平参差不齐，很不规范。比如，一些物业管理企业忽视业主的权益、不能认真履行合同，导致业主和租赁人与物业管理企业的很多纠纷。

四、推进我国物业管理创新与发展的措施

4.1建立健全物业管理法规体系，实现物业管理的法制化和规范化

首先，要加强对现有的物业管理法规的全面清理，建立统一的物业管理法规，明确界定开发商、业主、物业管理企业的责任、权利、义务和相互关系，依法维护各方利益，减少纠纷。其次，要建立房屋及维修管理、设备设施管理、安全保卫及环境管理、业主委员会管理等覆盖物业管理所有方面的政策、法规和管理办法，完善物业管理体系，使物业管理有法可依，有章可循，依法运行。

4.2提高人员素质，提高服务质量

（1）招聘环节，要通过吸引高素质专业人才加盟，改善企业人才素质结构。

（2）对在岗管理人员与基层操作人员加强内部培训，学习职业道德和礼仪常识，提高服务意识，并定期进行岗位技能培训，以提高员工的专业技能和服务技巧，从而提高服务质量。还要鼓励员工创新，并对创新人员进行奖励，有助于员工工作之余自我提高。

4.3规范物业管理市场，促进物业管理竞争

（1）加大政府对物业管理市场的监管力度，建立有效的竞争机制、评价机制和激励与约束机制，促进物业管理市场的发育和成熟。

（2）扩大物业管理项目的招投标范围，实现物业管理的竞争，保证业主对物业管理企业的选择权与知情权，遏止房地产开发与物业管理一体化的市场垄断和任意降低管理费用等损害业主的行为，进一步规范物业管理市场。

4.4加强物业管理创新，推进物业管理的深入发展

（1）管理理念创新。物业管理是一个开放的复杂系统，体现了房屋设施、业主、环境和物业管理企业的统一；体现了器物管理、环境管理和社区管理的统一；体现了实现企业经营目标和为业主提供满意服务的统一。必须从揭示物业管理的内涵出发，按照系统思维和市场化发展的要求，深刻认识和实践物业管理。

（2）经营创新。主要表现在以业主需求为导向，把握市场规律和机遇，按照企业经营的要求完善物业管理，吸引和培育各类人才，提高服务档次和层次，推动物业管理向市场化和专业化方向深入发展。

（3）管理方法和手段创新。物业管理是一项内容多、层次多、信息多和服务实时性要求较高的系统工程。必须充分应用计算机、网络等信息管理手段和现代物流管理、环境管理等管理方法，协调人与人、人与物、物与物之间的关系，实现物流和信息流的有序流转，不断提高物业管理的质量和效益。

4.5坚持“以人为本”，促进物业管理的深入发展

（1）指物业管理要以业主的需求为导向，以提供高质量、全方位和个性化的满意服务为根本出发点。“以人为本”的经营理念体现了市场经济条件下企业对市场和消费者的尊重，是现代物业管理的核心价值理念。

（2）体现为物业管理企业应把人才看作最有活力的因素，重视人力资源的管理开发和人力资本的运作，加强员工的教育和培训，培养高素质的职业化物业管理队伍。注重对员工进行物质方面和精神方面的双重激励，激发员工的积极性和创造性，主动为企业的发展贡献力量。

4.6构建适合的企业文化，提升企业的竞争力

企业文化是企业的灵魂。构建企业文化要从企业的实际情况出发，通过了解企业的现状、发展目标，针对企业特色与问题，结合当地文化、行业要求，从激励机制、管理方式、制度建立等方面构建一个真正适合自身的企业文化，为企业增强凝聚力，提升竞争力。

结束语：在新的市场环境下，企业的物业管理在企业的发展过程中越来越重要，企业对物业管理的重要性也有了更好认识。在未来的发展过程中，提高物业管理的创新性是企业将要关注的一个重点。只有进行合理、系统化的物业管理工作，才能有效增强企业的竞争力，促进企业的长期发展。

参考文献：

[1]曹勇.新形势下企业物业管理的创新策略与发展途径[J].企业改革与管理，2015（16）.

[2]贾晓静.物业管理行业的企业文化创新[J].中外企业家，2013.