分析城市危旧房治理难点与改造方法

分析城市危旧房治理难点与改造方法

王建鑫

关键词：城市危旧房；危旧房治理改造

在城市建设与发展过程中，危旧房治理改造是一项重要内容，不仅关系到民生大计，而且还决定了城市整体形象。但想要做好这项工作并非易事，需要政府、开发商和社会各界的高度配合。当前的城市危旧房治理改造还存在很多难点，使治理改造严重滞后，影响居民的日常生活。因此需要根据这些难点制定行之有效的改造方法。

1城市危旧房治理难点分析

1.1危旧房治理立项方面

在对城市危旧房进行治理改造的初期，立项需要结合调查结果进行。以某危旧房治理改造项目为例，在拆迁以前是低洼地区，降雨时房管部门必须提前进行抽水，否侧将造成房屋进水，严重影响日常生活。第一批立项十分认真，与实际情况相符。伴随权力的不断下放，区、县级危旧房治理改造办开始具备立项权力，同时区计划部门也可对可研方法实施审批。在这一情况下，仅半年光景，东城区的区计划部门审批了12套可研方案，而立项比这还要多。后续立项的内容为开发商先选择地块，再由房管部门对危房率进行鉴定，划定危旧房治理改造区域[1]。

前几年，由于受到舆论等的影响，很多人认为只要有地就能赚钱，使全区范围内的各个单位与系统都开始大量的立项。无论是公益事业、政府办公用房，还是街道经济发展，都需要选块地，使选地成为解决现实问题的关键，陆续开始以危旧房治理改造的名义进行立项，使立项过多。

此外，一些开发商在摸透了危旧房治理改造项目后，发现通过炒项目不仅省事而且赚钱快，仅需办理各项前期手续就能对项目进行转让，进而从中获取利润。这样一来，除了会增加了立项的数量，还导致很多项目根本无法落实。

1.2危旧房治理改造和新区开发的衔接

在危旧房治理改造初期，政府明确了基本方针，即以区为主和四个结合，在四个结合中，危旧房治理改造和新区开发充分结合为重要内容，其目的是十分清晰的，即通过新区的开发来促进危旧房治理改造。然而，在实际工作中，治理改造成本不断增加，特别是拆迁费用。资金上的压力使新区开发很难和危旧房治理改造充分结合。

1.3危旧房治理改造主体的确定

对于危旧房治理改造，事实上属于政府行为，但实际工作中体现的并不明显，经常一时属于政府行为，一时属于企业行为。在治理改造过程中，土地存在的区位差价为主要动力。以某城区为例，其地域较为狭小，拆迁用房的安排难度较大，区政府屡次上报，期望在区外寻得一块搬迁用地。前后经过近8年才批准了一块用地。可见，征地属政府行为毋庸置疑，若由企业来负责，则基本上无法办成。政府为了解决市政工程用房和移民安置问题，要求必须在新区中抽走30%左右的住房，其价格应远低于成本价。对开发商而言，政府的这种要求是不能拒绝的，只好在其它住宅上“找补”，抬高房价，但这样势必影响到市场竞争力。最终住房大量空置，开发商需要偿还利息，因此又变成了企业行为[2]。

2城市危旧房治理改造方法

2.1切实加强宏观调控

区、县因受到自身条件因素的限制与影响，很多问题难以解决，此时政府必须加强宏观调控，提高管理水平。比如，由全市对外迁居民进行统一安排，政府中的有关部门予以掌握，确保危旧房治理改造与新区开发建设能够真正落实到位。简单来说就是每个新区开发建设都要搭上一片危旧房治理改造。通过对危旧房的治理改造，能减少中心区的人口数量。在旧城区中居住的居民，其向外迁移要有详细可行的计划，速度既不能太快也不能太慢。政府应加强协作配合，按照总规划，确定哪些地区能进行改造，哪些地区无法改造。此外，在综合考虑地区历史文化背景的基础上，应限定拆迁改造范围，不得破坏历史文明古迹。若确需对这些地区实施改造，则政府应增加投入，确保原城市风貌得以有效保护[3]。

2.2回迁率应避免一刀切

针对居民全部回迁，通过降低建设标准来实现经济平衡这种做法，主要有以下问题：第一，未能实现预期的适当外迁目标，和外迁政策抵触。第二，建设标准降的过低，使居民日常生活受到影响。其实很多地区都有类似简易楼等的经验教训，需要引起相关人员的重视。

在实际工作中，回迁率应避免一刀切。以某城区为例，在首批危旧房治理改造中，政府要求回迁率达到20%即可，未提出旧城以外的相关限制，使经济平衡变得十分容易，随着这一策略的不断实施，可适当提升回迁率，以不超过50%为宜。可见，回迁率实际上是一个动态变量，在不同的地段和时期，需要采取相应的政策，使回迁率会有很大的不同。对于政府，要用好这个经济杠杆。

2.3合理确定危旧房治理改造规模和开发周期

危旧房治理改造规模必须适度。现在有很多项目的土地动辄四五十公顷，实际上这种做法是错误的，不论是财力还是时间，均无法一次性完成这么大规模的治理改造。因此，相关部门必须进行深入研究，确定适宜的治理改造范围，如果规模较大，则要对其进行分块，同时逐步实施，提出可靠的依据。此外，现在一些项目仅拆迁几户就视为正式启动，之后大规模放置不管，由此产生了诸多实际问题。针对这一问题，政府应确定开发周期，引入奖惩机制，实行精细化管理，约束开发商行为，使开发商认识到如果未按照政府要求的周期完成开发建设，则必定受到惩罚，将面临巨大经济损失[4]。

2.4设立旧城保护委员会

做好城市与旧城整体研究，设立专门负责管理与研究的机构，以切实加强保护。建议将城市的研究分成以下三个部分，即为新区、大城市与旧城，通过这样的划分能对现实问题进行更深层次的分析。同时，应尽早设立旧城保护委员会，将政府领导、业务主管、社会中各界人士都纳入到成员中，以此对危旧房治理改造、人口外迁、历史文化延续等关键课题进行有针对性的分析研讨。此外，为保证旧城保护委员会日常工作能够顺利展开，政府需要酌情给予特殊政策[5]。

3结束语

通过以上分析可知，要使城市的危旧房治理改造真正出走困境，克服各个难点，首先要认真清理现有项目，针对未达到条件的项目应予以撤销，并在今后做好立项把关；其次应扶持新区的开发建设，有效控制开发建设成本，维持土地差价，使开发商有利润空间，只有这样才能使其接受危旧房治理该走啊；最后政府应提高自身管理水平，充分发挥自身具有的监督协调和控制指导作用。通过多方坚持不懈的努力，城市危旧房治理改造将得到快速进步。

参考文献：

[1]胡长明,张文萃,陆征宇,梅源.基于突变理论的盾构下穿危旧房屋及河流段风险评价与控制方法研究[J].安全与环境学报,2017,17(04):1221-1227.

[2]王德文,程晟亚.城市更新大格局下的危旧房改造探索[J].中国房地产,2016(03):62-69.

[3]张承宏,张晓乐.城市危旧房改造中存在的问题与对策[J].公安海警学院学报,2015,14(03):65-68.

[4]潘安平.沿海农村危旧房改造现状及存在的问题分析[J].中国水运(下半月),2012,12(06):267-268.

[5]罗庆雄.安居乐业为民造福——谈如何做好危旧房改住房改造的拆迁安置工作[J].企业科技与发展,2012(08):139-141.