浅谈房屋修缮的专项管理工作方法

浅谈房屋修缮的专项管理工作方法

周建国

天津市河北区房产公司铁东路房管站300140

摘要：通常情况下，房屋的修缮管理主要是相关人员经过商讨以后制定出切实可行的修缮计划，并对修缮的范围以及方案加以确定以后，科学合理的使用人力、物力等资源，进而起到节约资金的作用，同时也会获得可观的环境效益以及社会效益。

关键词：房屋修缮；专项管理；方法

引言

对于房屋修缮来说，其实就是当房屋被应用期间，采取各种养护手段对房屋出现的破损处进行修复，进而增加房屋的使用寿命。房屋修缮管理实际上是物业公司依据相关要求、管理机制等内容保护好受委托的房产。房屋修缮管理是在确定修缮方案、范围、时间等内容的基础上，充分利用人力、物力等资源，尽可能减少施工时间，从而获得丰厚的社会效益。

1论述房屋修缮的显著特征以及在物业管理中的作用

1.1分析房屋修缮的显著特点

首先，对于施工和设计环节来说一定要在允许的范围内进行，而且还要具备流动的施工作业以及固定的修缮对象；其次，工程地点较小和地点比较分散，施工机械无法发挥出自身的价值；再次，房屋修缮有着工作量大的特点；最后，涉及的范围比较广、使用的材料也有着较多的种类。

1.2阐述房屋修缮在物业管理中的作用

首先，对房屋进行修缮可以使房屋的使用寿命得以延续，充分发挥出自身的价值，同时也为用户的居住提供重要的保障；其次，修缮房屋能够提高房屋的自身价值，同时对业主来说可以起到节约资金的作用；再次，修缮房屋在美化周围环境的基础上，还能在某种程度上推动城市朝着更好的方向发展；最后，修缮房屋可以为物业公司树立良好的形象，进而促使其业务可以得到良好的发展。

2对房屋修缮的专项管理工作方法提出的几点建议

2.1做好勘察设计工作，为修缮工作的开展打下扎实的基础

由于房屋修缮勘察渗透到屋修缮政策以及修缮范围中，并且和新建设计存在较大的差异性，它主要对房屋需要修复的部位进行勘察，其目的是保障房屋的使用功能。一般而言，它所提供的设计文件不但为方案的制定以及预算的编制提供重要的参考依据，同时也是指导修缮方案、修缮标准都以勘探设计当作标准。倘若一旦出现了差错，那么在开展施工的过程中就会不断调整工作流程以及内容。这样就要求相关人员在勘察设计的基础上，结合房屋的具体状况，开展不同范围的修缮作业。除了修缮项目指定的部位亦或是抗震加固以外，相关人员通常采取以下几种方式进行修缮：第一，小修；第二，中修；第三，大修；第四，翻修；第五，综合维修，在修缮的时候还要始终坚持经济、安全的工作理念，进而获得可观的经济效益。总的来说，修缮方案在制定的时候一定要遵循因地制宜的设计理念，并结合当地房屋的实际状况开展修缮工作。

2.2做好审查、预算工作

第一，对工程量的方法做好审查工作；对图纸内容以及修缮方案的具体数据做到熟练掌握；对房屋维修等级以及房屋破损程度有所了解，也就是确定中修、大修的等级；在开展施工的时候一定要深入到施工现场中，并对隐蔽工程做好详细的记录，为审查工作提供重要的参考依据。当工程竣工以后，需要对工程量做好审查工作。第二，对工作内容做好审查工作，并且对工程项目的具体内容做到心中有数。由于房屋修缮定额中的预算单价和工作内容是处于对应的状态，倘若工作内容和定额规定出现了歧义的情况，那么一定要做好及时的调整。第三，计量工作在施工阶段中扮演着重要的角色。由于计量不但可以对维修费用的支出进行控制，而且也能够对承包商履行合同义务起到约束的作用，同时也是增强承包商合同意识的主要途径。所以，相关单位在开展施工的过程中，项目监理机构利用计量支付方式，可以对工程是否按照合同要求执行进行科学的控制。通常情况下，工程量计量的依据主要涵盖了质量合格证书：在进行施工的时候，针对承包商已经完成的工程量来说，并不代表是所有进行计量，而仅仅是质量满足了相关要求以后对已经完成的工程才给予计量。设计图纸：就单价合同而言，主要是以实际完成的工程数量进行预算的，然而因为相关设计人员计量的工程数量并不表示就是承包商实际施工的数量。显然为了能够做好预算工作，相关人员应当亲临施工现场，对工程施工的环节以及量度工程量做到熟练掌握，这样在心中才会明确哪些工程量是要依靠自己进行量度的，需要立哪些项目，每个项目涵盖几个环节，应当借助于哪些子目，这些内容都要心中有数，只有这样做才能减少编制或者是在审核期间发生重项的情况，而这些工作内容往往是别人或者是施工人员无法代替的。

2.3重视施工合同的履行情况

对施工环节做好严格的把关工作是履行合同要求的主要表现，同时也要求施工方制定出切实可行的组织计划，确定施工目标、制度等，长计划做到短安排，科学安排施工时间，为计划目标可以如期完成创造有利条件。要求施工单位一定要依据设计要求、合同内容及其相关规程开展施工，相关人员应当做到认真负责，在开展施工的时候要做好相应的记载，并始终遵循“事前、事中、事后都要控制”的工作原则。通常情况下针对维修项目具有规范性的合同来说，一般分为以下几点：第一，确定施工图纸内容及其工作范围；第二，确认材料设备的具体价格以及品牌；第三，确定施工方案以及审查流程，通常在工程开展施工的过程中经过业主委托的相关单位履行对施工方案的审查审批事项。

2.4加大施工过程管理的力度

第一，相关单位在开展施工的前期阶段应当将图纸内容铭记于心，在第一时间进行图纸的会审工作并记录好会审内容，其目的是减少由于图纸存在的瑕疵而发生安全事故。在施工之前需要对所有工作人员进行技术交底，将技术水平不过关的人员淘汰掉。通常情况下，交底内容包含诸多方面，例如工程任务、工程质量要求等，这样就需要相关人员一定要依据相关要求开展施工；第二，对原材料、配件等质量进行严格的把关。对建材、设备质量等要做好严格的控制，为工程建设基础提供重要的保障。用于建筑工程的构配件、设备等一定要满足相关要求。选择的材料和设备要具备相应的证书，与此同时还要具备当地相关部门签发的准用证。第三，要具备施工环节质量控制的依据。其中涵盖了工程设计文件、相关法律法规等，这些都是施工阶段对工程水平实行管理的主要依据，具备通用、具体以及一定要遵守的特征。第四，有关建筑材料及制品、施工工序质量控制等，这些都是工程质量检验控制的法规性依据。

结语

通过以上内容的论述，可以得知：笔者从以上几个方面对房屋修缮的专项管理工作方法进行了深入探讨，并结合自身多年经验提出了相应的建议，旨在可以提高房屋修缮管理的工作质量，同时也为我国的经济建设奉献出自己的一份力量。

参考文献

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[2]李杭.试论房屋修缮的专项管理工作方法[J].现代物业(中旬刊),2016(04):51-52.

[3]刘明波.房屋修缮专项管理工作方法浅析[J].科技视界,2011(05):163+165.