住宅分户验收质量通病防治

住宅分户验收质量通病防治

曹凯

中建八局西南公司四川成都610051

摘要：分户验收是为加强住宅工程的施工质量控制，而引入的一项质量管理办法。论文根据实际工程经验，分析总结了分户验收过程中存在的常见问题，并针对问题提出了相应的预防措施。旨在降低住宅工程在观感质量和使用功能方面的一些通病，减少用户的投诉。

关键词：分户验收；常见问题；预防措施

1引言

随着全社会对建筑工程质量的关注意识不断的提高，住宅工程分户检查已成为质量检查的重要工作，对于分户验收中出现的质量通病应引起我们的重视，应加强过程中的质量通病防治，避免后期质量问题形成，花费过多的人力、物力去整改。

2分户验收的概念及问题分析

2.1分户验收的概念

分户验收也叫一户一验，定义为住宅工程按照国家规范要求内容进行单位工程竣工验收前，对每一户及单位工程公共部分进行的专门验收。

2.2分户验收中问题分析

建筑工程作为一种特殊的商品，其建设周期长；参建人员多且手工作业占较大比例；而且建筑工程使用建筑材料品种多，不同材料的性能差异大，施工质量的一致性差。一些建设、施工单位质量意识不足，在施工过程中对施工质量控制不严格。这些原因所产生的结果就是在工程后期的分户验收中产生大量的质量问题。

3分户验收中常见问题

分户验收一般采用观察检查加辅助检测工具的方法进行，主要以观感质量和使用功能方面检查为主。根据以往工程分户验收问题汇总分析发现，比较常见且影响较大的，容易引起业主投诉的质量问题主要有以下5个方面。

3.1户内尺寸偏差过大问题

3.1.1室内房间尺寸偏差大：主要表现在开间或是进深尺寸两个端部尺寸相差较大，房间不方正，对后期地面、吊顶等装饰装修造成麻烦。

3.1.2楼层净高不足：楼层净高不足容易使人产生压抑感，而且对后期装修及使用功能上都会有较大的影响。

3.2抹灰空鼓、裂缝

3.2.1室内地坪裂缝、空鼓：空鼓裂缝不但观感差，而且还影响后期的装修质量，严重的影响结构功能要求。

3.2.2墙面空鼓、裂缝：墙面空鼓、裂缝影响比较大的主要是对业主后期的装饰层，也是比较常见的质量问题之一。

3.3渗漏水

3.3.1阳台、卫生间等有防水要求的房间渗漏水：渗漏水一直是投诉和索赔的热点问题，而且一般发生在装饰装修完成后，涉及的一般都是楼上楼下的两个住户，协调起来比较麻烦，容易产生索赔。

3.3.2外墙渗漏水：外墙渗漏水也是比较常见的质量问题，而且高层外墙出现渗漏问题不容易处理。住户在装修过程中可能会对窗户进行改造，所以责任划分不明确。

3.4电器线路

3.4.1开关、插座四周与墙体结合不紧密，存在缝隙：开关、插座安装位置孔洞是预留的，如果预留口过大，在开关、插座面板安装完后，四周会存在缝隙，既不安全又不美观。

3.4.2插座相序错位：插座的零线和火线接线位置错位。

3.4.3回路短路：整个回路短路造成跳闸，整个回路不通电。

3.4.4回路不通电：主要表现有应该穿线的没有穿线，穿完的电线由于外力造成电线断裂，主线和支线接头不牢固造成接触不良。

4预防措施

4.1室内房间尺寸偏差预防措施

4.1.1室内房间尺寸偏差较大预防措施

房间开间、进深尺寸偏差较大主要是在砌筑和抹灰阶段控制不严格造成的，可以采取以下措施进行预防。

砌筑开始前应在进行放线，放线完成后及时复核校准，对偏差较大的及时改正。砌筑过程中采取立皮数竿和吊线相结合的方法，严格控制墙面的平整度和垂直度。内墙面抹灰层施工前应套方、找规矩并在墙面做灰饼。抹灰过程中严格控制抹灰层厚度，一般不超过1.5cm。

4.1.2楼层净高不足预防措施

（1）在主体施工时严格控制楼层标高。楼层模板搭设中要严格按照设计标高控制楼层高度。模板搭设完毕后，混凝土浇筑前应再次检查楼层净高是否满足要求，并对模板支撑体系进行检查，看是否满足方案设计要求。

（2）楼地面施工中控制地坪厚度。现阶段楼层地坪一般以水泥砂浆面层为主。地坪施工前应先在房间墙面上弹出标高控制线。

4.2墙地面空鼓、开裂问题预防措施

现阶段大部分地区填充墙采用的多为蒸压加气混凝土砌块，因此以下措施只适用于蒸压加气混凝土砌块墙体抹灰。

4.2.1基层处理

（1）抹灰施工前，先将墙体上面埋设电线的管槽用1：3水泥砂浆分层补平，并在管槽上面钉挂钢丝网片。对于墙体砌筑施工中遗留下来的砂浆不饱满的位置，应用砂浆补平。

（2）将墙体表面的灰浆、尘土、浮屑等杂物清理干净，表面湿润后，在表面刷建筑胶素水泥浆（配合比为建筑胶：水=1：4）对墙体表面进行毛化处理，增加抹灰层与墙体面层的结合。

4.2.2在不同材料墙体交接处钉挂钢丝网片

钢丝网每边宽度为150mm，两侧对称布置。钢丝网片的规格及质量必须符合要求，如钢丝网片直径过细或者质量不符合要求，其抗拉承载力将不能满足要求，起不到抗裂的作用。

4.2.3内墙抹灰层施工控制

（1）根据设计图纸要求的抹灰质量，根据基层表面平整垂直情况，用一面墙基准，吊垂直、套方、找规矩，根据施工图纸墙面的做法确定抹灰厚度。当墙面凹度较大时应分层衬平。每层厚度控制在10mm左右。

（2）抹灰前，应洒水将蒸压加气混凝土砌块墙体进行润湿，保证湿润厚度在8mm-10mm为宜。这样可以减少墙面吸收抹面砂浆中的水分，增加粘结强度。

（3）控制抹灰层厚度。抹灰应分层进行，严禁一次抹成，否则厚度过大会造成坠裂。底层灰厚度不应超过1cm，抹灰后刮平，抹压平整、密实，待底层灰七八成干后进行面层抹灰。抹灰层总厚度不应超过15-20mm。

4.2.4墙面养护

底层抹灰层终凝后应及时进行养护，内墙抹灰面层完成后12小时（具体时间可以根据工程所处的环境及天气确定）及时对墙面进行养护，养护时不能用压力水管直接冲洗墙面，养护时采用喷雾器进行养护。抹灰面层养护时间不少于7天。

4.3渗漏水预防措施

4.3.1阳台、卫生间等有防水要求的房间渗漏水预防措施

（1）图纸会审时将不适宜用在卫生间、阳台等部位的防水材料进行更换。

（2）施工过程中严格控制防水材料的质量和防水层的施工质量。对防水材料进行复检，施工过程中严格按照规范和相应材料的施工工艺进行施工，尤其对阴阳角、管道根部等细部做好防水附加层。防水层施工完成后做好成品保护，避免防水层的破坏。

（3）用预埋防水套管的方法代替传统的预留洞施工方法，这样预埋的防水套管与混凝土一次浇筑成型，连接紧密，从源头上面杜绝了渗漏水的隐患。

4.3.2外墙渗漏水预防措施

（1）窗口预留尺寸正确、偏差符合要求。窗台抹灰是做成台阶状，窗框外侧窗台向外侧找坡，坡度10%。

（2）窗户安装时发泡胶、内外侧密封胶施工密实、严密。

（3）空调洞预留时向外找坡，内高外低，高差2cm。

（4）外墙排水立管的关卡固定点都穿过装饰面层、保温层直接固定在外墙上，雨水会通过四周缝隙进入墙体内部造成渗漏水。应该在固定点的缝隙处用密封胶密封。

4.4电器线路问题预防措施

4.4.1针对回路不通电、插座相序错位、回路短路这些问题通过加强技术培训、技术交底可以增强工人的质量意识。同时质检人员也应该加强日常检查的力度，做到及时发现、及时整改，督促其做好工作。

4.4.2开关、插座面板安装完成后四周存在的缝隙问题是可以预防的。首先在主体预留阶段位置及尺寸大小必须准确。其次，在室内抹灰阶段，做好技术交底，线盒处切割方正、整齐，大小符合要求。

5结束语

住宅工程质量关系到千家万户，对于我们工程建设者来说，我们最终要交给业主一个合格的、完美的工程一直是我们为之奋斗的目标。细节决定成败，我们在日常的施工管理中要多注意细节，只有做好细节方面的管控那些住宅质量问题才会得到有效的预防和控制，我们的管理品质、工程品质才能得到进一步的提升。

参考文献：

【1】《住宅工程质量通病防治技术规程》DBJ41/070-2005

【2】苟银安；；住宅工程质量分户验收常见通病及原因分析[J]；价值工程；2011年14期

【3】张大春《关于住宅工程质量分户验收问题的探讨》《工程质量》2009年增刊60页