房地产项目规划设计管理措施的若干研究

房地产项目规划设计管理措施的若干研究

唐植楠

身份证号：3706811986****1016山东烟台264000

摘要：本文简要介绍了房地产项目规划设计管理的内容，分析了房地产项目规划设计管理的目标，对房地产项目规划设计管理措施进行了深入研究，并结合研究提出了一些建议和意见，希望对房地产项目规划设计管理起到一定的借鉴和帮助，提高房地产项目规划设计管理的有效性，促进我国房地产业的持续健康发展。

关键词：房地产项目；规划设计；管理；措施

引言

房地产项目规划设计直接关系到整个房地产项目的成败。在设计和管理过程中，如果存在错漏碰缺和设计进度延误，轻则项目成本增加，工程返工，重则影响项目工程质量、项目品质以及项目正体进度，造成开发项目重大损失。项目开发企业往往忽视公司内部项目规划设计管理部门的职能，对外依靠设计公司去推进项目的设计工作，设计公司服务项目多，不能对每个项目用心研究，往往存在套图设计，错漏碰缺的问题，千篇一律的情况：对内依赖工程施工单位，造成很对问题不能提前发现，等到发现时，需要停工等待设计变更，造成工期延误现象。一旦设计出现问题，影响成本控制和工程质量时，开发企业往往将问题推卸到设计公司身上。房地产项目规划设计管理的工作就是要从内部和外部发现设计工作中存在的问题，贯穿项目的全寿命周期，使项目的设计得到保证。

1房地产项目规划设计管理内容

房地产项目规划设计管理是整个项目建设管理的一个重要环节，涉及房地产开发的各个方面，对房地产工作的成效影响很大。在房地产项目建设过程中，项目规划设计管理工作包括各种项目管理流程和操作规范，设计工作内容包括前期概念设计，报规划方案设计，施工图文件初步设计，施工图文件设计，设计变更，竣工图设计等。想要提高对整个设计工作控制的有效性，就必须要重视优化管理工作，使房地产项目建设质量以及建设进度得到保证，更好的实现对房地产销售以及建设成本的控制。在房地产项目的建设方面，项目规划设计属于前期准备工作，只有对设计方案有足够的明确和掌握，才能使项目建设质量得到提高，项目进度能够满足整体规划要求。因此，在房地产建设中，房地产项目设计起到铺垫性作用，对于各项后续工作的顺利进行有非常大的影响。房地产项目规划设计管理工作的开展也就是负责人对房地产项目开发各个活动设计内容的统一安排和部署，及时发现并解决设计中存在的问题，加强与相关部门之间的联系，在设计工作中获取这些部门足够的支持，减少各类矛盾的出现。项目的设计属于房地产建设前期准备工作，关系到后期各项工作的顺利进行，能够为销售以及经营等方面工作提供有效指导，更好的实现房地产项目整体建设目标。

2房地产项目规划管理实现的目标

房地产项目的规划设计管理必须明确管理目标。设计目标不仅要符合房地产企业的长远经营战略，而且要确立房地产项目规划设计的主体、数量、效益等方面的短期阶段性目标。短期规划设计目标必须分解，才能有效地实现这些设计目标，保证每一个设计的细节都能在具体项目中得到体现。另外，还需要明确定位项目产品开发情况，通过市场调查等分按时，制定具体的设计计划。也就是说，房地产项目规划管理实现的目标首先需要明确房地产企业的经营目标，提高项目设计规范性和合理性，达到开发项目目标要求。

3房地产项目规划设计管理分析

3.1房地产项目规划设计管理能够一定程度上控制项目风险

房地产建设项目确定后，可以进行施工图设计。目前，房地产项目规模越来越大，使用的建筑材料也越来越多。建材市场价格波动较大，这将大大增加房地产项目建设的风险。房地产企业想要获取更多的经济效益，就必须要采取科学合理的风险控制措施，部分房地产企业过于追求眼前利益，对项目规划设计管理重视度不是很高，在实际的建设过程中可能会出现有一系列的违规问题，最终出现风险问题。很多房地产企业为了降低各类风险事故的发生率，制定绩效管理制度等相关控制措施，但是并没有建筑项目的实际情况结合在一起，更多的表现在形式方面，最终导致整个建筑项目在实际的建设过程中因为质量等方面问题导致整体建设进度受到严重的影响和降低。部分房地产企业为了谋取更多的利益，尝试触碰政策边缘，通过打擦边球方式展开生产建设，最终因为各种违规操作增大项目风险。房地产企业在选择项目规划设计公司时，因为在设计公司方面的了解不是十分全面深入，设计人员没有重视项目建设过程中以及项目目标等方面风险因素的分析，在实际施工过程中很难满足设计图纸中预期的建设目标。在设计方案选择方面同样存在较大的风险性，包含技术操作准确性等方面内容，因此，项目设计人员首先要有责任意识，承担起责任，在项目组织过程中有足够的项目风险意识，做好项目建设过程中各类风险的定性分析，采取科学合理的风险控制措施，提高之后房地产施工管理有效性。

3.2房地产项目规划设计管理对工程项目造价的影响

在房地产项目规划设计过程中，估价管理的有效性很大程度上受到项目成本控制水平等因素的影响。在房地产项目规划中，项目成本具有成本边界功能。做好成本控制工作，提高成本控制效果，可以大大提高房地产产品的成本效益。房地产项目在展开规划设计时往往按照一定的程序展开，有管理方面的控制和成本方面的控制等内容，在实际控制工作中，都需要按照预先设计计划进行。因此，房地产项目的建设，在优化设计工作的同时还需要提高在设计评价方面的重视度，根据各个方面所反馈的信息，对整个设计进行优化和完善。工程计价往往分阶段进行，每一个计价阶段都有着相对应的控制点，也就是所谓的计价控制节点。想要提高工程造价控制有效性，就必须要做好每一个设计环节计价的控制，控制内容方面以设计内容为主，保证工程设计与造价在产品的形态目标方面有着一定的相似性，符合经济成本目标，两者相互协调，最终提高工程项目造价整体控制有效性。

3.3房地产项目规划设计管理能够保证工程质量

在房地产项目开发过程中，结合设计图纸内容和项目实际情况，进行针对性管理，全面判断设计图纸的可行性。设计图纸内容不仅能够体现出工程项目建设成本，同时还能实现对工程流程的有效规划，使各项工程施工顺利进行得到保证。房地产项目在展开设计规划时，有设备使用方面管理、人力资源方面管理两个方面内容，设计人员结合施工过程中所遇到的具体问题，将辅助性管理作用充分发挥出来，从设计角度出发，与施工管理人员形成有效配合，做好技术交底，做好设计方案与具体施工过程中矛盾问题的协调优化，最终使工程项目建设质量得到有效保证。

3.4尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌

总的来说，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是死的，规划设计只能在这些前提下进行。然而，许多设计师对传统的建筑景观理论了解不多，所以这方面经常存在问题。此外，在建筑规划和户型设计方面，基本禁忌如道路拥挤、拐角拥挤、门口拥挤等都可以完全避免，而不需要太多注意。关键是设计师必须了解这些基本禁忌。一般来说，所有关于项目定位、目标消费者群体定位、价格定位、概念定位等重要概念实际上都反映在规划设计方案中。开发商的投资和规划公司的心血都融入到规划设计计划中。因此，不断改进规划设计是保证项目成功的前提。许多项目经过两三年的规划设计，一举成功，这绝对不是偶然的。

结语

房地产在我国国民经济发展中占有非常重要的地位。它可以极大地促进我国社会经济的发展和进步，同时促进其他行业的发展。房地产项目规划设计管理能够一定程度上控制项目风险，影响工程项目造价，保证工程质量，必须要给予足够的重视。尤其是房地产项目建设中的设计管理，如果没有取得理想的效果，将会产生较为严重的社会影响，增大工程项目建设成本，延误工程项目建设工期，严重影响到房地产行业的持续稳定发展。因此，必须要高度重视房地产项目规划设计，选择科学合理的管理措施十分必要。

参考文献：

[1]滕永红.房地产项目规划设计管理措施的若干研究[J].黑龙江科技信息，2010（26）：283.

[2]方晓.房地产开发各阶段设计管理措施的若干研究[J].建材与装饰，2017（9）.