房地产开发商和消费者关于建筑面积的共同诉求

房地产开发商和消费者关于建筑面积的共同诉求

郑韵仪谭紫陈林杰罗雪桦

广东白云学院，建筑工程学院广东广州

摘要：房地产与大众生活息息相关，与之密切相关的建筑面积成为房地产开发商和消费者之间相互竞争的焦点。开发商可以采用“偷面积”的方法既保护房地产消费者的合法权益和提高开发商的竞争性，同时又促进房地产行业的稳定发展。团队在导师指导下，自主完成了对建筑面积规则的研究和建筑模型的制作，完成创新性方法的设计和材料的准备、模型的制作、数据处理与分析、总结报告撰写等工作。

关键词：大学生创新训练，建筑面积，房地产

1．引言

当前，现代社会房价不断攀升，作为计算房产的基础性指标--建筑面积，成为了购房者最为关注的核心问题。中华人民共和国住房和城乡建设部根据对建筑市场的动向和对市场一些违反规范的行为不断进行调整和改进，推出了GBT50353-2016建筑工程建筑面积计算规范。面对房地产市场的激烈竞争，对开发商来说，要坚持地产主业发展不动摇，合理地设计建筑，使消费者的权益得到体现，才能提高房地产经济；对消费者来说，则应该懂得建筑面积规则，懂得判断房地产销售的“猫腻”，才能得到真正实用的住宅。团队在导师指导下，成员积极自主地对建筑面积进行学习和创新，学会利用新规则新的方法，最终制作出一个在有限的建筑面积的情况下，实现住宅无限可能的模型。

2．建筑工程建筑面积计算规范的完善

为了进一步促进城市规划建设管理公平公正、诚信规范，防止房地产开发商此前各种“偷面积”、“赠面积”投机取巧的手段，由住建部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》已于2014年7月1日开始正式实施，新规规范了建筑产品面积计算方式，将促进市场公平，表面上看购房者似乎吃亏了，但最终会让买卖双方都受益。以下则举例对新、旧规定进行对比：

（1）飘窗，一般呈矩形或梯形向室外凸起，三面都装有玻璃。旧规则对飘窗的建筑面积的定义是只要“建筑飘窗突出外墙结构变线不大于0.6米，高度（含上下结构厚度）小于2.2米，窗台面抬高0.3米以上的”，就可以不计算建筑面积。这样就意味着开发商可以利用飘窗不计面积的规则来实现建筑市场交易的“插边球”。每对这一情况新建筑工程建筑面积计算规范规定：“窗台与室内楼地面高差在0.45米以下，结构净高在2.1米及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积”。新的规定对计算飘窗面积的条件设定，基本涵盖了当前主流的飘窗设计。即意味着这些以前不纳入建筑面积计算的飘窗，以后都必须计算一半的建筑面积了。

（2）阳台是是建筑物室内的延伸的空间，旧规则定义是：“凡房屋结构范围内标注阳台、空中花园、入户花园等建筑空间，均按阳台建筑面积，即按投影面积计算1/2面积。”这让很多建筑物设计不规范，为了实现增加面积目的，随意设置造成建筑物的不合理影响城市房屋建设的美观，为应对这一现状，新建筑工程建筑面积计算规范规定：“在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。”这意味着在主体结构内的阳台要计算全部建筑面积，不再计算1/2的面积。

（3）在新规定出台之前，夹层的空间只要做到净高小于2.2米，都不计建筑面积。但新规出台后，针对夹层空间进行了明确规定：局部楼层结构层高大于或者等于2.2米的要计算全部建筑面积，小于或者等于2.2米的计算二分之一建筑面积。但在实际生活中，住宅的夹层高其实完全可以做成小于或者等于2.2米，这样做可以少计算一半建筑面积，对于这夹层空间，一般可作为用于家庭厅、更衣间或者储藏室来使用。

3.开发商“偷面积”的目的

一块地能够建多少面积是规划局给的批件中规定的，开发商想设法来争取更多利益，所以会打一些擦边球，多建一些，多建的部分就是“偷”出的面积。“偷面积”不一定就是违规，比如地下室、露台等，都是可以利用的。多建的部分，会以各种形式来形成收益，但由于是“偷”出来的，就不能办产权证，所以多数以赠送、卖使用权、出租等形式体现。其中赠送的，看起来是买房者收益了，其实可以计算，如果不算赠送面积，单价一定是比相同房屋、没有赠送面积的价格高很多，但要是加上赠送的部分，单价就低了。这就说明，赠送的部分，也不是免费的。所以可以利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用，但又不计入销售面积或者只计算一半面积的居住空间，如阳台、入户花园的面积按50%计算；层高低于2.2米的空间也不计入销售面积；奇偶层交错等，以提高单位使用率，让消费者觉得“物超所值”。通过这个办法，“偷面积”的部分就实现了房地产开发商和消费者的共同收益。

4.探究新规出台后开发商“偷面积”的方法

新版《建筑工程建筑面积计算规范》的正式执行，2005年实施的原《建筑工程建筑面积计算规范》同时废止。即使新规对开发商“偷面积”习惯用的“送阳台”“送设备平台”“送飘窗”“送半地下室”等招数都有了更严格的规范，但仍然可以从中钻空子来实现房地产开发商和消费者的共赢。

（1）利用公共部分增加面积，赠送阳台以及飘窗是屡试屡验的方法。利用设备平台来增加户型的功能空间，如在阳台板连体的平台做功夫，可将阳台结构底板分为两部分，栏杆围护起来的部分为阳台，栏杆外部为设备平台。按照规定，阳台应该计算1/2面积，但设备平台不与阳台相连通，不计算建筑面积。计算阳台建筑面积时，前端按结构底板外边线取定，设备平台以栏杆外边线为界，设备平台不计入建筑面积。这样就可以多出一部分不计建筑面积的空间提供消费者使用。当然。还能将设备平台改造，可以将其增加为书房、储物室等功能空间。

（2）如在凸（飘）窗上“偷面积”，新版的《建筑工程建筑面积计算规范》中，规定了凸（飘）窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地面高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。对此，开发商可以将窗台的高度做大于0.45米，凸（飘）窗的高度小于2.1米。如此一来，不仅不计算建筑面积，还能通过的设计飘窗来提高住房率，极大延展了客卧空间，有效地解决90㎡做三个房间过于紧凑的缺陷，飘窗的下方可设计为打开式的储物柜，还能增加户型的储存功能。

（3）开发商可设计成可局部拆卸内凸窗，在凸窗上方设计横梁，可以将空间隔成两层，使得凸窗的高度不超过2.1米，上层的空间在0.7米左右用于储藏空间，此方法既不计算建筑面积。又可以增加储存空间。当业主在精装修的时候，可以将横梁“拆卸”，让原本的层高为2.1米转变为2.8米，与正常的房屋层高一致，即将低于2.2米的凸窗空间转为标准层高。

（4）在部分地区，赠送露台较为普遍，高度达到或者超过两个层高的阳台可以视为露台，其不用计算建筑面积，开发商往往将大型露台客厅或者卧室相连通来拓展卧室的使用空间。悬挑露台在两层露台之间，如果没有水平横梁、没有挂墙等结构体时，露台面积可以继续不计入建筑面积。

（5）设计成隐蔽式的储藏空间，结合管道井来增加储藏空间，在管道井设计处对其齐平墙面设计一个净高小于2.2米的隐蔽式储藏空间，可不计算建筑面积。

5.“偷面积”给开发商和消费者带来的益处

开发商赠送消费者面积一是为了提高得房率，另一方面是以“增送面积”为噱头，吸引购房者买房，提高单位使用率，让消费者觉得“物超所值”。这样一来，减少建筑面积的套内平面面积，可以帮助开发商减少上缴税费。开发商也能因此利用“偷”来的面积送给买房者，以增加项目销售亮点。开发商“偷面积”的做法同时也是增加了建筑密度和建筑覆盖率，当然公共空间也会相对减少。可是对业主来说，住房率提高了，使用面积也比房产证上的实用面积大，虽然开发商送的这部分面积是不记入房产证的面积，业主没有产权，可也是照样节省了成本，物业费不计入面积，况且也不影响业主的使用，在业主的有效使用年限内，送的部分依旧归业主使用。对开发商来说，增加了建筑面积也会增加建筑成本，但以偷来的面积增加创新也能提高楼盘的吸引力和提高竞争力，还是有助于开发商的销售。

新规范的颁布和实施，使建筑市场的管理更加规范和建筑面积的计算更加合理。面对当前建筑面积规范的变化，在不逾越法律的界限下，开发商应适应规则，采用“偷面积”等方法来提高市场竞争力。只有这样才能达到一种房地产开发商与消费者双赢的局面。

参考文献：

[1]《建筑工程建筑面积计算规范》，李艳海、王海宏、胡晓丽、陈国立、徐成高、吴宏伟等.中国计划出版社.2014年7月1日

[2]《建筑面积计算》.张国栋.2012年