论我国不动产登记制度的缺陷与完善

论我国不动产登记制度的缺陷与完善

王钱广

全州县国土资源局广西壮族自治区桂林市541500

摘要：随着社会主义市场经济的快速增长，不动产在人们生活中起到的作用也越来越显著。不动产物权的变动须以法定公示方式进行才能生效，而在全世界大部分国家的物权法中，都是通过登记制度来进行不动产物权变动工作的。只有完善的不动产登记制度，才能在物权变动工作中有着充足的公信力，因此，在我国目前的发展阶段，在完善物权制度的过程中建立科学合理的不动产登记制度就显得特别要必要。

关键词：不动产登记制度;缺陷与完善

引言

不动产登记作为一种公示手段，是为了让不动产权利人之外的人及时获取物权变动信息从而有效保障了了不动产权利人的利益的安全。但是由于我国目前不动产制度尚不成熟，在实际制度的施行过程中常常出现各种各样的利益纠纷问题，因而努力完善不动产登记制度依然是我国不动产物权制度发展的首要目标。

一、不动产登记制度概述

1、不动产登记制度的概念。

不动产登记制度总的来说就是在不动产当事人提出物权申请的前提下，通过物权法的规定合理的将不动产物权的设立、转移等物权变动的情况记载于不动产登记簿的制度。从广义来说，不动产的注册主要有不动产物权的来源、权利的时间范围、所属人、物权变动情况以及财产的具体信息等内容。狭义地说，等级制度则是指土地上不动产物权以及相关其他权利之注册。

2、我国不动产登记的性质。

不动产注册是一种公法和私法相结合法律事实。即不可移动物既是一种私法性质的行为又是一种相反性质行为。前者体现了在相关人员意思表示，对不可移动物权利进行肯定，保护商品交换过程的安全，这对中国真正相关制度建立具有指导性意义。后者表明行政机关具体行政措施即部门对相应的不可移动物的管理。正是由于不可移动物注册二重性性质，才使我国不可移动物注册管理制度得到不断地提升以及保证不可移动物交易市场安全。

3、完善不动产登记制度的意义

物权法是保护个人财产的有效法律制度，不动产登记制度是保护个人不动产的有效手段，是在增强不动产登记的公信力的前提下通过物权法保护个人的不动资产。其主要意义有以下几点:

（1）是依当事人申请的行为。由于不动产登记需要物权所有人先提出申请，由此才能够开展等级的一系列程序。如果不存在物权所有人的主动申请这一必要步骤，那么也不会产生接下来的不动产登记的法律关系。但是，需要强调的是，提出登记申请的人并不是谁都可以的。不动产登记的直接后果是产生不动产登记关系主体之问的权利和义务，其主要作用是使得物权所有人的权利能够得到法律的保障。所以，不动产登记的申请人必须是与待登记的不动产权利人具有直接利害关系的人。

（2）登记是国家专职部门的活动。不动产物权的变动必须登记，这是各国立法的通例。同时，由于登记信息的准确性对当事人的不动产权利具有重要影响，因而登记机关必须具有权威性。只有法律规定的国家专职部门才能以国家行为担保登记的公信力，从而担当登记重任。

（3）登记内容包含不动产物权的变动具体事项。不动产物权变动信息是不动产登记的重要内容，但是往往在不同的地区、不同的国家的物权法之中对于不动产登记内容的相关规定有着很大的差异，总的来说，在施行不动产物权登记制度的国家，一般由法律明确规定应当登记的各种不动产权利。

二、我国不动产登记制度的缺陷

1、我国的不动产登记机关尚未形成统一

一直以来，我国的不动产登记机关比较分散，根据不动产的属性特点及各机构职责分布在不同的行政部门，并且主要由各个部门负责。这种分散的登记制度对于登记效率以及准确性着实有着不好的影响，同时又会在一定程度上为当事人的物权变动信息带来干扰，不仅增加了其交易时间和交易成本，损害了其合法权益，也极易引发民事纠纷，影响不动产等级的秩序。为解决这一问题，《不动产暂行登记条例》规定了全国的不动产登记工作由国务院国土资源管理部门统一调度，同时条例中规定由县级以上人民政府指定一个部门作为不动产登记机构，但是并没有具体指定由哪一个部门来负责不动产统一登记工作。这样就导致了统一的不动产登记机构不能有效建立。

2、不动产登记相关专业人才的缺乏

在不动产登记审查方面，我国采实质审查主义，也就是根据不同不动产的不同性质对当事人提交的材料进行全面的检查。因此，不动产登记人员需要掌握多方面、多角度的专业知识。此前，由于登记机关较为分散，登记人员的相关知识也掌握的并不牢固，尤其是在农村基层负责不动产登记的人员，其专业知识水平普遍较低，不能满足实行不动产统一登记后的登记工作所需知识量。因此，必须全面提高不动产登记人员的工作素质。有学者大胆建议在大专院校实行不动产统一登记专业。这主要是因为不动产登记工作涉及的知识面十分之广，要做好不动产登记工作需要法学、管理学等多个学科和领域的专业知识，短期内很难掌握这些专业知识。

3、我国的不动产登记管理体系尚不成熟

我国不动产登记的信息较为简单，同时由于登记管理部门较为分散，各个分散的部门之间的登记信息共享存在很大的问题，有些地方物权变动信息的公开化力度也不够，为不动产物权交易秩序带来不利的影响。不动产登记的信息公开是提高登记公信力的重要保障。但是我国目前的这项制度现在还存在不少弊端：一是不动产登记信息的公开力度不足，这也与不动产登记信息不够全面有关，另一方面也与当事人的权利保护意识薄弱及各部门的相关工作政策有关。二是登记查询的程序不合理，我国的相关法律都有着要求不动产物权所有人登记信息的透明化的规定。但是其大多只是笼统规定了当事人可以查询房屋权属资料、土地资料等内容，极少有涉及不动产登记信息是具体查询程序。甚至《不动产登记暂行条例》也仅在第27条中规定了当事人、利害关系人的不动产登记资料查询权，相关登记程序的说明既不详细也不规范，没有具体规定相应的查询程序和赔偿程序，因而构建完善不动产登记信息管理体系依然是不动产登记制度的重要内容。

三、我国不动产登记制度的完善

我国不动产制度存在着或多或少的缺陷，而这些缺陷的存在已不再适应我国现今经济发展的趋势，不利于交易市场的稳定。因此，要对该制度进行完善。

1、制定统一的《不动产登记法》。制定统一《不动产登记法》已引起社会强烈反响。虽然我国已颁布了《中华人民共和国不动产暂行条例》来调整不动产交易市场，但仍存在着不同登记部门按照不同法律规章进行登记的现象，造成了交易市场的混乱。因此统一不动产注册管理制度有其现实意义。根据相关法律规定，人民代表大会有权利制定一部不动产登记法，而这部法律的制定应当以《物权法》为基础，按照新法优于旧法的原则，对已实施的法规、规章制度等做出修改和完善，尽快填补不动产物权制度的空白，切实维护好受侵害人的利益，为国家的繁荣富强打下法律基础。

2、确定统一的不动产登记机关。不可移动物登记的现状是多头管理，土地、林地、海域等注册都各有其主，相对混乱。而房地产登记是物权法中一项研究内容，属于维护市场稳定中坚力量，只有统一职能部门，才能起到事半功倍效果。因此，建议国家整合相关部门成立不动产管理局，专职林地、海域等注册管理工作。再将不动产登记局细分各个部门分派到地方，实行地方试点，将此措施能够尽快落实到实处。只有统一登记后，才能更好的理清当事人之间不动产权利界限，减少当事人之间的权利纠纷，更好的保护不动产市场的交易安全。

3、建立不动产登记信息的公开查阅制度。我国现行规章政策未规定要公开财产注册的资料。因此，在制定统一的规定时，可在相关条文中确切指出要将财产的相关材料进行公开，并设立相应的第三方平台及时有效的公布不动产登记情况及相关资料，使当事人在法院处理有关物权案件时能够快速、准确的查阅不动产注册的资料，保护双方及法院的权利。

结语

综上所述，我国不动产登记制度要想更加完善就要努力实现统一的不动产登记管理度，制定相关的条例来处理具体的登记错误以及责任追偿等问题。统一登记制度是一个长期而艰巨的任务，需要国家一级社会相关部门的多方通力协作。因此，相信我国的不动产登记制度会越来越完善。

参考文献

[1]王利明.试论我国不动产登记制度的完善（下）[J].求索，2001（5）：4752.

[2]符泽民.不动产登记制度研究[D].华中师范大学，2011.