浅谈石油企业土地保值增值马鑫

浅谈石油企业土地保值增值马鑫

马鑫

中国石油化工股份有限公司中原油田分公司油地工作处河南濮阳457001

摘要：土地资产作为石油企业资产的重要组成部分，确保该类型资产的保障增值已成为石油企业实现效益的重要目标。作为石油企业应结合石油企业实际情况和改革目标，并采取相应措施加强油田土地管理控制，提升土地利用率，持续挖潜增效，保证油田图纸资产的保值增值，切实发挥土地资产在国有企业经济建设中的作用。本文在简析影响土地实现保值增值因素的基础上，探寻企业实现土地增值的措施，以及对其增值潜力深入进行探索。

关键词：土地增值；石油企业；挖潜增效；

前言

原油一直是当代经济前进的推动力。近年来，国内经济呈现出疯狂增长模式，这使社会需要的石油量也一直在持续增多。国家为了在安全的基础上不断提高原油的产量，就必须要新建更多的生产及加工相关的设施来满足当下急切的需求，这就导致众多土地用于厂房建设之中。发挥已获得使用权的土地的价值，实现其增值，是石油生产及加工企业必须高度关注的问题。

一、影响土地实现增值的因素

1、自然条件

自然条件包括土地所处的地理位置及附近的交通设施条件。当前形势充分的说明一个城市的中心区域的土地价值远远比城市外围的土地增值空间大。商圈密集的区域增值潜力远远大于商圈少的区域。石油企业拥有的土地当中，一般都处在农村，距离城市都有较长的距离，其中只有很少的一部分在城市中心圈内。所以，石油企业所拥有的土地实现增值受自然条件影响特别大。

2、用途管制

土地用途管制是对土地利用和土地用途的管制。国内的所有土地都必须严格依据国家规定进行土地相关使用。国家根据土地具体情况分为建筑用地和耕种用地等几

个方面。例如，对于耕种用地是禁止进行建筑施工的。石油企业拥有的土地中超过一半以上都处在限制建设的区域以及禁止进行建设的区域。这对企业来说无疑是资源上的浪费，限制其发展。

3、收购储备

国家规定，划拨土地使用权未经批准不得自行转让，地方政府要对建设用地实行收购储备制度。征收农民拥有的土地、原来国家划拨土地和从前出让土地再进行出让，是土地进行收购与储备的三种常用方式。然而，政府在收购储备土地时，石油企业只得到了划拨用地的权益价格，使得企业的划拨土地的增值空间受到了严重限制。

4、复垦要求

国内一直对土地实行谁破坏，谁复垦的使用原则，这就使得土地使用企业或者个人承担着土地复肯定额责任。石油企业完成矿石开采任务后，企业必须根据现在项目所处情况开展土地复垦工作。但是实现土地增值的众多方法有一种就是将农村土地通过征收将其变为进行国家建设专用的土地，土地复垦这种逆过程操作很大程度上阻碍了石油企业拥有的土地实现增值。

5、土地价值与土地增值

土地价值是可以用货币资本表达的土地能够满足人们某些需要的能力，表现为物质性功能的提升或改善和如同一般性资本那样本质性的增值。土地增值是指在土地利用过程中土地价值的增加值，通过考虑通货膨胀因素在内的土地价格上升来表现，分为投资性增值、用途性增值和稀缺性增值三种。

二、对油田企业土地资产保值增值的建议

油田企业作为国有大型企业.取得了国家对已评估土地“授权经营”资格。集团公司在土地使用年期内，可以依法以作价出资（人股）、租赁等多种方式进行土地资产处置，可以在集团公司内部进行土地利用的统一规划和调整，也可以在控股企业、参股企业之间转让，同时，企业负有盘活存量土地、提高土地利用率、确保土地资产保值增值的责任借鉴国外土地资产管理的先进经验，结合油田土地资产的特点，笔者认为油田土地资产的保值增值应当注重以下几点：

1、进一步降低用地标准定额，提高新增建设用地的利用率。油田生产建设用地，随着开采工艺的不断改进，尤其是企业节约用地和成本效益意识的不断增强，经历了一个由粗放型向集约型用地的转变过程。同时，从建设项目的选址抓起，在科学论证的基础上，经过现场勘察，尽量选用劣质地、未利用地、荒地，降低土地的原始购人价值，从而为土地资产的保值增值打好基础。

2、盘活存量土地资产，提高存量土地的利用率。最大限度地发挥存量土地的作用，降低生产成本，提高经济效益，近几年，油田土地管理部门同规划部门、地质部门一道，做了大量的工作。在厂区规划和住宅建设中，尽量利用存量土地进行改扩建，节约了大量的新增建设用地；在产能建设工程方面，根据地质结构状况，尽量采用同台井、斜井甚至水平井等方式，还通过采用对报废井维修、侧钻等方式，使报废井重新焕发出青春。，随着油田开发技术不断提高，能够采用新的工艺技术加以修复的，尽量使其服务于油气生产主业；对于地质报废的井位，可向有关部门提出“用复耕报废井场的耕地来置换占用耕地补偿义务”的建议。另一方面积极发展高效农业，提高农业用地的土地收益。由于黄河三角洲淡水压碱技术的日益成熟，发展高效农业的时机已经到来，随着国家南水北调工程的逐步实施，影响黄河中下游农业开发的关键，水资源问题将逐步得到解决。应当树立超前意识，做好农业开发的前期准备工作；与此同时，充分挖掘油田城镇土地的潜力，培养油田经济新的增长点。城镇土地，尤其是城市中心区域土地，可以说寸土寸金，并且随着地方经济的不断发展，将不断升值，产生更大的土地收益。

3、建立油田用地管理信息系统，进一步提高土地管理水平。油田用地不同于有围墙的企业，具有点多、线长、面广、量大、用地分散等特点。涉及的行政区域多，再加上油田土地来源复杂，用地性质复杂，用地单位众多，为油田土地管理工作带来很大的难度。土地利用率低、随意处置土地、撂荒耕地、闲置土地的现象不能得到及时的纠正，一些单位和个人的违法用地行为不能得到有效地遏止，不能为企业领导决策及时提供准确的参考数据。因此，在油田企业内部，建立一套科学规范的土地管理信息系统显得尤为重要。

4、改变土地用途

土地用途管制制度是国家采用科学方法规划土地用途，将辖区内土地划分成各种使用区，对使用区内的土地逐块确定用途，并依法对土地用途的改变实行管制，使有限的土地资源最大最合理地满足人类对土地不同方向的需要。石油企业可通过改变土地的用途将同一地块由低收益用途转变为高收益用途时来达到地价提高的目的。包括将其授权经营土地中的未利用地开发为农用地、将农用地和未利用地开发转变建设用地或将建设用地的用途进行转变等。

5、土地抵押贷款

土地抵押贷款是指借款人将土地使用权抵押给业务经办银行所取得的贷款。国土资源部关于划拨国有土地使用权抵押登记有关问题的通知规定，以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。因此，划拨土地使用权可以用于抵押。石油企业拥有数量众多的划拨用地，将这些土地进行办理抵押贷款后，用于企业的扩大规模生产及经济前景较好的投资领域，可以间接的实现石油企业土地增值。

结语

石油生产及加工等方面企业必须要充分考虑到自然条件、土地用途方面的管制、收购储备及复垦要求等影响土地实现增值的因素，进而不断提高有限土地内的容积，转变土地的使用意图，并在条件允许下，抵押土地向银行申请贷款，以实现石油企业全面建设。企业可根据土地不同的使用情况，采取不同的措施来实现土地增值，确保石油企业能够长期满足国家对原油不断增长的需求。

参考文献：

[1]黄健，李文龙.试论石油企业土地使用权评估方法[J].西南石油大学学报（社会科学版），2011，06：12-16+1-2.

[2]张诚.石油企业用地及土地管理中的问题和解决对策探讨[J].化工管理，2014，02：2.