房地产投资信托经济发展环境分析

房地产投资信托经济发展环境分析

何朋祥徐宏鑫高玲玲

（青岛高新区投资开发集团有限公司，山东青岛266000）

摘要：按照我国推进金融市场改革的总要求，房地产投资信托作为一种新兴的融资模式开始受到房地产业界的持续关注。基于我国经济“新常态”的现状，本文对房地产投资信托所处房地产业的现状进行了简要说明，并对我国房地产金融市场存在的潜在风险进行了分析和归纳。在此基础上，对房地产投资信托的产生及优势特点进行了分析，认为房地产投资信托作为一种资产收益凭证，可以有效解决房地产资产的固定性与权益的流动性、经营的统一性与资金的多元性之间的矛盾，可以有效推动我国房地产金融经济的持续健康发展。

关键词：房地产投资信托；房地产；金融

前言

目前，我国经济进入“新常态”，经济增长从高速增长转为中高速增长，自2014年，我国房地产市场步入调整期，对市场预期的转变进一步影响新开工面积，房地产投资增速下滑。中央出台的房地产相关政策均注重长期稳定发展的制度建设，着眼深化各项改革，调控更注重市场化，依赖银行等金融机构贷款形式的房地产金融体系持续收紧。在这样的背景下，房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs）作为一种新兴的融资模式也越来越受到人们的关注。

1我国房地产业发展现状

2015年1-9月份，全国房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%，增速比1-8月份回落0.9个百分点，仍旧延续了2014年增速放缓的主要态势。9月末，商品房待售面积66510万平方米，比8月末增加186万平方米。其中，住宅待售面积减少387万平方米，办公楼待售面积减少71万平方米，商业营业用房待售面积增加483万平方米，总体去库存压力仍然较大。

今年前三季度，房地产开发企业到位资金90653亿元，同比增长0.9%，但国内贷款额、利用外资额、自筹资金额均出现较大幅度下降，银行、信托等不断压缩对房地产行业的资金投入，使房地产业的发展受到较大影响。

2我国房地产融资模式潜在风险

房地产金融风险是指在房地产资金融通过程中，由于各种现实中无法确定的因素，使金融系统特别是银行实际收益与预期收益发生了一定偏差而造成损失。我国房地产金融经过若干年的发展，己逐渐形成一套以商业银行贷款为主，房地产基金、住房储蓄银行、住房合作社等为补充的房地产金融体系。

由于我国房地产开发对银行等金融机构贷款有着较强的依赖性，房地产金融风险主要表现为违约风险、流动性风险、政策风险、市场风险及经营风险等。

2.1信用风险

信用风险（又称为违约风险）是债务人未能按照合同如期偿还债务给债权人带来的损失。研究数据表明，银行贷款在房地产开发资金中所占比例可能达到40%。央行出台的相关文件，对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等各方面提高了信贷门槛，但实际运转过程中房地产企业的自有资金比例仍然较低。

从土地开发投资、房屋开发投资、住房消费贷款到建筑企业流动性贷款，银行等金融机构直接或间接承受了房地产业运行中较高比例的信用风险。从房地产企业自身来看，资产负债率过高，加大了银行等金融结构的信用风险，企业资产负债率过高，使企业为使资金周转加快而追求高盈利项目，当房地产遭受政策或是其他行业影响时，极易产生风险，进而将风险转移到金融机构，导致金融机构信用风险加大。

2.2流动性风险

在银行的资产负债结构中，一方面随着住房贷款比重的上升，以及房地产中长期贷款比重的增加，商业银行资产出现长期化倾向。另一方面中长期贷款所占比重如果过高，则说明很多房地产贷款在银行的资产流动性很低，意味着银行对风险的控制更加困难。

央行货币政策执行报告显示，自2006年以来中长期贷款占银行业贷款的比重不断上升，而房地产贷款又占中期贷款的很大比例。尤其是自国际金融危机以来，商业银行的绝大部分贷款投向了房地产和基础设施项目当中，2009年《中国货币政策执行报告》显示，房地产和基础设施项目占银行的中长期贷款的比例超过60%，这些投资金额大、贷款回收期长，而银行用于贷放的资金来源大部分是居民的储蓄存款，2009年我国的存款呈现活期化态势明显，虽然我国城乡居民储蓄存款余额基数庞大，但是大部分储蓄是5年期以下的定期存款和活期存款，5年以上的长期储蓄只占极小份额。短存长贷，使得银行因期限错配导致流动性风险加大。

2.3政策风险

政策风险是由于国家或地方政府有关房地产业的各种政策、法律、法规和制度的变化导致投资者的还款能力下降，或由于法律法规的不完善使得其权益受损的风险。

房地产开发由于与国家经济形势紧密相关，在很大程度上受到政府政策的控制。房地产业是我国国民经济的重要产业，受国家政策调控的影响很大。近年来，国家在土地和信贷方面实行的一系列调控，对房地产业的发展和房地产开发企业的融资施加了显著影响。房地产业受财政、货币、产业和税收等政策等的影响较大。

2.4市场风险

房地产市场风险，是由于市场供需的不确定性导致的金融机构收益的不确定性风险。在经济高涨时期，容易形成房地产经济泡沫。房地产较高的收益使得金融机构对房地产市场持乐观预期，于是将资金大量投向房地产行业。然而，当房地产泡沫破灭或其他原因导致房价下跌时，金融机构贷给房地产行业资金中就可能形成大量坏账，从而形成市场风险。

2.5经营风险

经营风险是由于公司决策人员和管理人员在经营管理中的决策失误而导致公司盈利水平变化从而产生投资者预期收益下降的风险。

房地产具有不可移动的特征，房地产投资与其他投资类型相比具有不可逆转性，开始投资就难以撤回。由于我国房地产开发资金高度依赖于银行等金融机构贷款，当不确定因素导致房地产项目在开发过程中出现问题时，将形成经营风险。

3房地产相关金融市场政策

随着我国房地产行业步入存量时代和房价长期以来的持续上涨，单个物业的交易所需的资金体量也越来越大，资金供给和房地产行业经营造成的资金需求之间的期限错配问题日益突出。为降低房地产及融资模式风险，保证房地产业平稳健康发展，中央多次提出推动金融体制改革。在这样的背景下，房地产投资信托作为一种新兴的融资模式，越来越受到人们的关注。

2014年8月，监管层发布《资产管理机构证券化业务管理规定（征求意见）》，承担资产证券化的机构从证券公司拓展为资产管理机构，包括具备资产管理业务资格的证券公司、基金子公司以及证监会认定的其他机构，审核方式由审批改为了基金协会备案。新三板与证券交易所、机构间私募产品报价与服务系统及券商柜台市场均可成为资产支持证券的挂牌、转让场所。

央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》、住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》等明确提出积极推进房地产投资信托基金试点工作，支持从租赁市场筹集公共租赁房房源等多种渠道，发展租赁市场。

2014年证监会印发《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》（证监发〔2014〕37号），在“支持业务产品创新”条款中指出研究建立房地产投资信托基金（REITs）的制度体系及相应的产品运作模式和方案。

4房地产投资信托及优势

4.1房地产投资信托简介

房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs），是一种筹集众多投资者的资金，投资于各种收益性房地产、房地产抵押贷款或向收益性房地产提供融资，并将投资收益分配给投资者的公司或信托。它通常以发行受益凭证的方式将投资者分散的资金汇集成一定规模的资产，投资于房地产及相关资产，通过专业化经营管理获得收益，并按出资比例向投资者派息。从某种意义上讲，房地产投资信托是与房地产相关但却具有普通股票流动性优势的资产。

REITS最早发源于美国，1960年美国国会通过法案允许设立REITS，目的是为中小投资者提供投资于房地产市场的渠道。美国法律规定，REITS必须将超过75%的资产投资于房地产市场，并将超过90%的税前收入以红利分配给投资者。截至2014年，全球共27个国家有上市REITS市场，共有783只REITS产品在公开市场进行交易。目前，全球REITS总市值已超过1.3万亿美元，2003年～2013年市场年均复合增长率15%。截至2015年1月，美国上市REITS总市值达到9594亿美元。在美国等成熟市场，REITS已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。

4.2房地产投资信托优势

（1）拓宽房地产企业融资渠道，优化资源配置

目前，我国房地产市场的融资渠道依然较窄，主要以银行信贷为主。作为资金密集型行业，融资多元化已成为关系到行业持续稳定发展的关键因素。

REITS通过专业管理汇聚资金，通过投资合理配置资金流。同时，通过投资多个项目，有效分散投资风险。REITS通过投资优质项目，实现资源优化配置。

在房地产开发过程中，房地产公司可以将旗下部分物业作为REITS打包上市，加快资产变现速度，盘活存量资产，为后续开发提供灵活方便的融资方式，并形成有效的退出机制。

（2）分散金融系统经营风险

当前我国房地产过于依赖银行贷款的资金供给模式，使得房地产开发企业的资金链异常脆弱，任何银行放贷政策的变动都会波及房地产业；反之，房地产行业的发展状况也强烈影响着银行资金的安全性。

REITS可以形成长期稳定的资金来源，扩大了房地产企业融资渠道，降低房地产开发企业对银行贷款依赖度，从而有效分散银行的风险。

REITS的介入有助于提高房地产企业的专业化程度，实现产业规模化，增加企业的经营收益，提高企业的竞争力，促进行业的良性循环，从而保证房地产行业的持续健康发展。

（3）增加资本市场投资品种

目前，我国金融市场可供投资者选择的投资渠道仍然较少，尤其是个人资本，由于受到投资门槛限制等，投资机会更少。

在美国等成熟市场，REITS最初是作为一种投资产品被引入金融市场，为普通投资者，投资不动产提供了渠道。REITS门槛低流动性强，收益稳定，可以满足中小投资者的需求。REITS与股票等证券市场的金融产品相关性较低，风险分散较好，符合社保基金、养老金等机构投资者的要求。REITS可以有效增大资本市场容量，提高市场流动性，对盘活存量资产具有重要的推动意义。

5结语

当前主流房地产基金大多仍以债权融资为主，现行市场条件下，已经很难满足以往房地产市场黄金时期的高额收益。因此，市场将越来约需要投资方式从债权投资向股权投资、资产的并购、不动产并购等方向转变。REITS作为一种资产收益凭证，将有效解决房地产资产的固定性与权益的流动性、经营的统一性与资金的多元性之间的矛盾，通过盘活流动性较差的房地产资产，大大缩短商业地产项目的投资回收期，同时给商业地产企业运营形成良好的退出机制，对促进整个过程由重资产向轻资产的转变具有重要的推动作用。

参考文献

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