房地产开发项目目标成本管理浅析

房地产开发项目目标成本管理浅析

杨震1张明2

1.中核房地产开发有限公司北市市100037；2.融创中国控股有限公司北市市100102

摘要：现如今，我国房地产行业的竞争日趋激烈，房地产开发的成本越来越高，而销售价格受到了政府的最高限制，销售收入却呈现出负增长或增长缓慢的现象。由于房地产投资数额大，建设周期长，成本控制成为企业提升核心竞争力、降低经营风险的重要手段。目标成本管理是近年来被越来越多的房地产企业运用的科学有效的成本管理方式。应该通过对目标成本管理的创新，使我国的房地产企业得到更好的发展和管理。

关键词：房地产开发；目标成本管理；控制研究

房地产的飞速发展对于我国的居民生活条件和我国的经济增长都有很大的改善，伴随着房地产市场竞争日趋激烈和房地产多项目、规模化的发展，房地产开发的成本越来越高，科学理性拿地做项目成为房地产效益管控的重要环节。随着我国房地产市场逐步走向成熟，国家对房地产市场的调控政策也日臻完善，部分城市的房地产价格出现下降的情况，房地产企业的粗放式发展模式已经一去不复返了，取而代之的应该是科学合理的精细化发展。本文将就目标成本管理这一管理方法做出研究，并探究目标成本管理在房地产成本的控制中的应用对策。

一、目标成本管理的概念

目标成本管理这一理念最初起源于国外，后引进至我国。其内涵是根据企业的运营目标预先预测成本，并进行落实，是一种目标导向的管理理念。是基于项目定位和建造标准，根据项目的开发计划和所要实现的目标利润所制定的项目全成本控制目标，进行相应的成本预测，然后对这一目标做出考核和评价，严格控制并最终保证目标的完成。合理地采用目标成本这一方法对控制成本、增加利润和发展企业有很大成效。

我国的房地产行业起步于改革开发初期，近二十年来更是进入了黄金时期，无论是从数量上和还是规模上都有了极大的提高，对我国经济发展有很大的推动。但是近几年的政策调控使房地产行业整体面对转型，如何控制好企业成本是每个管理者切实面临的问题。就当前我国的房地产市场来看，目标成本管理的推行是可以达到控制成本、改革发展模式和提高发展效率的目标的。

二、房地产项目目标成本管理目前存在的问题

（一）成本管理制度不够规范

由于房地产行业资金密集，利润回报高，管理者多把注意力放在资金是否充足、项目质量是否符合标准和销售情况是否符合预期等方面，对成本控制的重视程度远远不如前面几项。当前大多数房地产企业采用的成本控制方法多是事后控制，即在项目完成并且销售之后再进行核算，但是基于房地产开发周期长、项目规模大的特点，从项目计划阶段到最后的核算时间过长，这期间的成本变化无法被完全掌控。有的房地产企业虽然很重视成本管理，但由于缺乏经验，公司内部一直没有建立起规范的成本管理体系，包括各类规章制度、岗位职责、控制流程等。很显然这些成本管理方法越来越不适合我国房地产行业激烈的竞争。

（二）成本管理机制存在漏洞

在房地产项目的开发过程中，有很多影响成本的人为因素。如在设计之初，设计人员往往侧重项目效果，不重视工程造价，导致房地产企业的利润无法保障；其次，房地产企业盲目缩短工期，造成项目成本方面的额外增加；第三，在这种大规模的项目之中，涉及大量合同，一旦管理不严格，将会造成经济漏洞。

（三）项目全员成本管理意识薄弱

一些房地产开发公司高管对目标成本管理的基本逻辑、管控的要点认识不清，成本管控部门参与项目开发的广度和程度有限，其提出的管控目标具体落实难度也较大，其他部门成本管控意识不强，不能积极主动配合完成成本管控工作，即使能完成成本管控要求指标，也多是被动接受，勉强协作。甚至为了自身工作方便不考虑成本增加，阻碍成本管控工作。

（四）成本管控的目标内容不很清楚，缺乏成本管理战略

项目目标成本是项目成本管控战略的具体体现。但在成本管控过程中执行的管控目标不具体、管控效力差，责任成本不明确导致考核积极性差，成本管控目标的意义、作用也就大打折扣。

（五）缺乏对成本历史数据的积累和分析

由于企业没有数字化的成本管理系统，使以往项目开发过程中发生的各类成本数据都隐藏在厚厚的书面文档或Word、Excel文件中，无法对历史数据进行进一步的加工、提炼和深层次的统计分析，使以往的宝贵经验或教训不能在新项目中得到有效的应用，难以持续提高企业的成本管理水平。

三、目标成本管理的应用策略

（一）预测目标成本

房地产企业与其他行业相比具有明显的特殊性，产品成本基本可以在预算初期做出大体的预测，这样一来对于成本的控制在产品设计阶段就可以锁定。房地产企业的项目可行性研究，一般是以市场为主导，依赖于可靠地信息资源，并且对自身企业情况进行理性的分析，就可以达到确定目标成本的目的。

倒扣法是一种被广泛应用的房地产测算方法，它采用事先确定利润额度，在此基础上推导市场价格，这种方法可以事先锁定产品销售收入，以达到确定目标成本的目的。

想要确定销售利润一般有以下几种方法：一是用预计销售收入和边际利润的乘积减去预计成本，得出的数额即为目标利润。二是靠年度最佳销售收入与销售净利率的乘积来确定。三是以最高的企业历史资产利润或行业平均额与企业占用资产的乘积确定。

需要注意的是，以上的利润指标是针对企业整体而设定的，并不是针对单一的产品项目，所以，要达到整体资产的利润标准，首先一定要做到资产利润的分解。

（二）制定及分解目标成本

1.分解目标成本的意义

房地产企业测算的目标成本，是一种整体规划，企业整体可承受的最大成本不应超过目标成本，否则企业将不能盈利。为了实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，房地产企业可通过目标成本测算表的使用，提升各项目目标成本的编制水平，规范成本数据的归集和积累。

目标成本的制定以市场导向和顾客满意为原则，拿地之后联合各业务部门做好周边项目的调研工作，细到竞争楼盘的用材等，明确新项目定位，以此确定出户型配置，建筑风格，场地比，层高，保温体系，栏杆等，再来进行目标成本的编制。编制时项目的工程量可以根据最新已竣工的相似工程结算为依据分析，价格根据产品定位、交楼标准、图纸要求计算。

2.目标成本分解

一种是按照合同进行分解，即“合约规划”来分解，也成为按照预计签约合同来分解。通过管好合同，达到管好目标成本的目的，一种是按照责任成本划分进行分解，这种分解方式，目的是让全员树立起成本的责任意识，让全员参与管控好成本，其实，房地产行业对目标成本分解还有一种按科目划分方式，不过，这种方式，随着合约规划的诞生而逐步销声匿迹了。最好的分解方式是“按合约规划分解”和“按责任成本划分”两种方式相结合的方式进行目标成本的分解，这对房地产企业来说要求比较高。

（三）建立目标成本管理体系

所谓目标成本是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划，目标成本是项目在开发过程中成本控制的依据之一，也是编制成本责任考核指标的基础文件。

由于房地产企业自身的特点，房地产企业很难像工业企业那样把成本定额做得很细，但是房地产工程成本管理要实现主动控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要实现这个目标，我们就要对房地产工程成本目标进行测算，做到花钱明明白白。

在实际操作中，最关键的是目标成本核算对象的划分及目标成本结构与财务等衔接。其中目标成本的核算对象的确定与划分应满足成本测算、便于成本费用的归集、便于成本的及时结算、适应成本监控四方面要求。

为了减少重复劳动，应注意目标成本结构与财务结构的衔接，具体要考虑６个方面：

1.财务和成本核算科目统一，可以根据实际需要进行来调整。

2.项目合同付款管理与总帐的一致，减少重复的劳动，提高效率。

3.总帐与结算系统的一体化，方便现金的管理。

4.以动态成本为基础的年度成本结算方式，做到动态成本与核算成本的一致。

5.方便全项目动态成本管理，准确控制项目的成本。

6.方便编制项目的资金计划，提高资金计划管理能力。

良好的目标成本管理贯穿于项目的规划设计、方案设计、扩初设计、施工图设计等设计全过程，具有以下四方面的作用：

1.提供规范的目标成本测算结构，避免漏项。

2.统一测算口径，方便多方案对比分析和最终决策。

3.直接引用成本经验系数、成本数据资料库，大大提高测算效率。

4.借助成本测算数据，使各专业部门有理有据参与设计优化工作。

（四）在设计阶段加强限额设计管理

设计阶段成本占总建安成本的70%以上，有效控制成本必须打破单一成本视角，加入设计思维，做到成本和设计合理匹配，做有价值的产品，应重优化，控变更，成本控制关口前移，在规划设计阶段，规划方案、总平布置合理合规的基础上达到利益最大化；在方案设计阶段，结构、设备专业提前介入使建筑方案逐步实现可行、合理、完善，优化经济技术指标，提高方案设计与定位策划的契合度；在施工图设计阶段，图纸优化使其达到限额设计要求，严格控制图纸质量，减少变更量及不可控因素；在施工阶段，审核变更，控制设计修改量。

（五）控制目标成本

房地产企业通常将产品开发中的经济责任制度与目标成本管理制度相结合，将目标成本细化和分解，以达到细化责任的目的，即从上级到下级层层反馈，层层管理，建立起广泛意义上的目标成本管理链条，把成本的具体目标落实到各个部门、岗位，明确规定每个人的权力，责任，和相应的预算，把这种制度持续并且完善，可以清晰分解目标成本的各个部分，运用奖惩机制，更能达到控制目标成本的目的。

在房地产的开发成本中，建安成本和土地成本无疑是占最大比重的部分。如果按阶段分析房地产企业的开发成本，可以划分为事前，事中以及事后。

控制事前目标成本主要值作出合理的、科学的预先目标设定，做好市场和本企业的实际财务情况的可行性分析，这种目标成本的确定对项目的顺利开展也是一种保障。

控制事中目标成本主要分为三个方面：第一、强化对土地成本的控制，土地成本在当今经济形势的影响下，无疑已经成为房地产开发中占最大比重的部分，企业在遵循先关法律法规的前提下，要采取相应措施把土地动迁的成本控制到最低。第二，要严格控制建材和安装成本，要实现这一点，房地产企业要在保质保量的同时，通过施工放在渠道进行批量采购，可以达到降低成本的目的。第三，加强对现场和财务的控制。房地产企业是开发项目中的甲方，对整体施工的现场管理有协调作用，要保证每一笔支出有理有据，杜绝财务混乱情况。

控制事后目标成本，即在项目开发结束阶段，对项目全局做出宏观的汇总和分析，其重点在于财务决算。在整理项目开发过程中的所有资料后，对每一项费用的产生进行考量，一方面可以作为绩效奖惩的衡量标准，另一方面，审计部门要指出本次项目开发目标成本控制的经验和不足，作为以后目标成本控制的经验和借鉴。

结语

作为我国经济的重要支柱，房地产行业一直拥有者极高的利润，但是随着大环境的改变，房地产行业利润缩水，只有加强成本控制才能提升企业竞争力。目标成本管理是一种控制成本的有效方案，通过预测目标成本，分解目标成本和控制目标成本三个具体环节，在横向上分解成本责任，细分到人，在纵向上从项目的开发设计、具体实施以及项目结束后的汇总等各个阶段严格控制成本，做到科学严谨，从而达到增加利润和提高核心竞争力的目的。

参考文献：

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[2]吴风平，袁成浩.基于全过程管理的工程成本控制研究[J].西南石油大学学报，2009，2（6）：55-57