物业管理风险探析

物业管理风险探析

周斯荣

关键词：物业管理；物业管理风险；风险应对

如今物业管理已经发展成为一个潜力巨大的新兴行业，越来越受到社会的重视。物业管理是劳动力密集与高科技发展并存、简单传统劳动与现代化管理同在的行业，物业管理的好坏直接影响到业主生活品质的高低，但物业管理活动中涉及的关系错综复杂，存在着大量无时不在各类风险，如不对其进行妥善合理防范，就有可能造成巨大甚至无法弥补的损失。为了防止这类事件的发生，就要求物业管理企业要主动认识风险，积极管理风险，有效地控制和防范风险，这样才能更好地发展壮大自身，更好地服务社会。

一、物业管理风险的定义

物业管理风险是指物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业管理企业承担的意外损失。风险的种类很多，按照物业管理服务的各个环节，在物业管理中的风险可划分为以下三个阶段的风险：早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管理的风险。下面浅析一下这三阶段的风险。

（一）早期介入的风险。早期介入风险主要要从项目接管的不确定带来的风险、专业技术服务的风险等两方面来分析。

1、项目接管的不确定带来的风险。在进行早期介入时，物业管理公司只是以顾问的身份对项目给出关于物业管理方面的意见和建议，最终能不能接管该项目还不能确定，可物业公司就已经投入了大量的人力、物力和财力，但因为各种客观原因，物业企业未被设单位选聘，物业企业不仅蒙受人、财、物的损失，企业的品牌形象也可能受到了损害。

2、专业技术服务的风险。早期介入涉及面广、技术性强、难度高，当物业管理企业不具备足够的相当专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参与时，就难以发现在项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，其提供的专业咨询意见和建议也可能出现不足和偏差，可能导致物业建成后管理运作中的一定风险。

（二）前期物业管理的风险。这里的风险主要就是关于《前期物业管理服务合同》的风险。包括合同期限、合同订立、合同执行等阶段的风险。

1、合同期限的风险。人们都知道《前期物业管理服务合同》是物业管理企业与建设单位为保证前期的物业管理服务所签定的协议。但《物业管理条例》26条规定；“期限未满、业主委员会与物业管理企业签定物业管理服务合同生效的，前期物业管理服务合同终止”。因此，前期物业管理合同的期限不具有确定性，前期物业管理企业随时可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企业对物业项目的长期规划和各种投入将付诸东流，企业将蒙受巨大损失。

2、合同订立的风险。实际操作中，一些物业管理企业为了取得项目管理权，在签订合同的时候盲目压低管理费用，这将影响到接管项目后正常经营的维持；还有一些物业管理企业在签定合同时没有清晰约定有关责任，或忽视免责条款，甚至作出一些难以实现的承诺。这些“杀鸡取卵”的行为使企业处于极大的被动局面。

3、合同执行的风险。前期物业管理合同是物业管理企业与建设单位签定的，双方是站在各自的立场上来协商合同内容的。但真正接受服务的是业主，因此在按照合同提供管理和服务的过程中，就有可能发生业主对合同条款的不认同，从而发生与物业管理企业的纠纷，甚至出现业主拒交、迟交和缓交物业管理费的情况，为前期物业管理企业带来风险。

（三）日常物业管理中的风险。在日常物业管理中主要存在以下几类风险：

1、业主使用物业、接受服务中发生的风险。

2、物业管理日常运作过程中存在的风险。一是管理费收缴的风险，二是替公用事业费用代收代缴的风险。三是物管理员工服务存在的风险。

二、风险处理对策

1、风险控制。采用风险控制可降低预期损失或使损失更具有可测性，从而改变风险。主要的方法有：风险回避、风险预防、风险分离、风险分散四种方法。

2、风险自留。风险自留是将风险留给自身承担。这种方法大多是无意识的，即当时并未预测到，没有采取有效防止措施，风险发生时只好由自身承担。但有时是主动地、有计划地将风险留给自己。

3、风险转移。风险转移通常用于建设工程承包的分包、出租财产或转让技术等，将自己承担的风险全部或部分转移给他人，以减轻自身风险。

三、完善应对风险的预防体系

物业管理中的风险应对能造成损失是不可避免的，但我们物业管理企业可利用风险的可测量性，识别出物业及物业管理企业运营过程中各环节的风险通过对风险的分析，及时采取应对措施，实施全面的监控来防范风险，使损失降到最低。物业管理企业主要可以采用两个方面措施来应对风险：一方面可以通过购买保险来应对风险，另一方面根据具体情况采取恰当的措施来防范风险。

（一）投购物业管理相关保险。物业保险是指物业管理中有关的保险事务，物业保险是一种合同行为，双方签订保险合同后，物业管理企业按照合同规定正常交付保险费。将来一旦发生风险损失，将由保险人按合同规定的责任范围，对物业管理企业承担补偿或给付责任。在日常工作中物业管理中涉及的险种主要有：财产保险、火灾保险、住户保险、机动车保险、公共场所责任险、雇主责任保险。了解并购买相关保险，可在一定程度上分散转移物业管理在工作所面临的风险。

（二）物业管理风险防范措施。物业管理中风险防范的具体措施应根据物业管理活动的时间、地点和情况的不同区别处理，总体而言，可从以下几个方面进行：

1、加强队伍建设，把企业风险降至最低。物业管理人员在具有较高的客户关系意识和服务意识的同时，还要能够承担较大的风险压力。所以物业管理企业要建立健全并严格执行各项规章制度和岗位责任制。系统地对广大员工进行法律法规、消防安全等方面的培训，帮助员工树立风险意识，建立风险快速处理机制，从内部增强企业自身的市场竞争能力和抵御风险的能力。

2、加强法律法规的学习，提高法律意识。物业管理企业要熟悉物业管理及其他相关法律法规，认真贯彻和学习《物业管理条例》。重视物业服务合同主体的合法性，合同的约定尽可能详尽，要认真履行合同，达到客户满意。此外，还要了解房屋结构、设备设施、园林绿化等修缮的基本知识；了解房地产开发、经营、管理、估价等基本知识；熟悉房屋完损等级标准和安全管理。具有一定的观察能力及较强的沟通能力、经营决策能力、以及综合组织及协调能力，处理突发事件的能力，从而达到防范法律风险的目的。

物业管理中的风险应对的主要目标就是以最低人力、财力、时间等成本，控制物业管理中的各种风险或降低其损失，使物业获得最佳的安全保障和保值升值能力，使物业管理企业增加更强的生存竞争力，进而提供更令顾客满意的物业管理服务。

参考文献：

[1]谭善勇.物业管理[M]，北京：机械工业出版社，2006，1.

[2]胡杰.物业管理与业主实务全书[M].北京：中华工商联合出版社.2002.9.

[3]加林.物业管理实务[M]，北京：中国建筑工业出版社，2006，8.

作者简介：周斯荣，贵州景德物业服务有限公司董事长。