房地产测绘面积误差分析

房地产测绘面积误差分析

郭城

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衡阳市大雁地理信息有限公司湖南省衡阳市421001

摘要：现如今，我国房地产行业发展迅速，对房产测绘中的测绘面积进行质量控制，能够有效维护房屋产权人的正当权益，同时还能帮助使房屋规划建设更加合理。在工程项目进行到后期，开发商需要聘请专门的测绘单位来开展测绘工作，在测绘过程中需要严格按照国家的相关规定和标准，获得房屋的实际面积，以此保障房产交易市场的正常运行

关键词：房产测绘；测绘面积；质量控制

引言

随着人们生活水平的提高，商品房作为大宗消费品已走进了人们的生活。与大多数消费品不同的是，商品房购买价格通常非常高。然而，开发商预售时，虽然单价通常一目了然，但预售面积计算却存在着一定出入，购房者时常感到受到了开发商的欺诈，因此，关于面积的纠纷不断，甚至上诉至法院，同时，也不利于房地产市场健康发展。为了解决这个矛盾，我国各大城市多由政府发文，要求各房地产开发企业在预售商品房前，应委托具有测绘资格的测绘单位进行面积预售测算，并建立商品房预售面积网上备案管理制度，基本上保证预售合同面积与竣工后办理不动产权证时的面积一致，从而避免了一些不必要的矛盾发生，但仍然有不少新的纠纷存在，其中很多就是预售面积与实测面积的差异问题。

1房产测绘概述

房产测绘是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。房屋测绘中的预售测算面积是指商品房在没有竣工及验收之前，房产测绘单位通过对经规划审批的建筑施工图纸及业主提供的电子设计图（CAD）等相关资料，依据房产测量规范的相关计算标准，对房屋面积进行预测计算。房屋的预售测算面积作为房地产开发商销售房产面积的依据，同时用于登记办理《房屋预售登记许可证》，取得此证后，开发商方可对其所建房屋进行销售。而房屋测绘中的产权登记面积指的是房屋竣工后，由工程规划相关主管部门进行审核合格后，经房地产开发商委托，测绘机构依据《房产测量规范》，参照经规划审批的建筑施工图纸和预测算数据对房屋进行实地测绘得到包括建筑物在内的地形要素情况和房屋的物理属性等信息并出具实测成果的过程。然后根据国有土地使用权证、建设工程规划许可证、设计变更通知单、备案证、竣工测量图等相关资料出具房屋产权登记测绘报告。实测数据是业主办理产权证，结算物业费等的最终依据。

2房产测绘中测绘面积质量控制的必要性分析

（1）注重房产测绘中测绘面积质量控制，有利于满足房产测量规范要求，使房屋面积计算更具科学性，从而满足房屋购买者的实际要求；（2）加强房产测绘中测绘面积质量控制，有利于降低房屋面积测绘方面的问题发生率，并为房地产行业稳定发展注入活力；（3）重视房产测绘中测绘面积的质量控制，有利于提升房产测绘方面的作业水平，使得在实践中的测绘面积计算工作能够达到预期效果。

3房屋预售测算和产权登记测绘面积产生差异的原因

3.1规划设计的变更导致规划设计面积与实测面积的差异

当规划或设计的变更影响房屋的尺寸大小或使用功能时，会对房屋的总面积或分户面积产生影响。建筑尺寸的大小变更直接影响房屋的建筑面积。房屋使用功能，主要是公用部位的变化影响到房屋公用建筑面积分摊的变化，从而对分户面积产生影响。

3.2测绘人员计算失误或对图纸判读错误引起差异

随着科学技术的飞速发展，设计理念的变化，设计方案出现新颖、复杂的趋势。比如综合体的出现、商住办公混合、多个塔楼通过裙楼连接，功能结构复杂化，这对房产测绘分摊计算提出更高的要求。一不小心就可能出现计算及分摊方法的错误。以下是笔者结合实际工作中碰到的比较容易搞错的例子：（1）楼梯的分摊去向有误，经常会出现二层以上使用的楼梯分摊给一层，或是分摊给未使用的楼层。原则上是按“谁使用谁分摊”。（2）复式住宅或顶层阳台漏画，有些图纸上标注的露台，但屋顶上却有楼板盖住，其实功能为阳台，容易漏看。又有一种情况是标准层都是阳台，但顶层阳台屋面未全部有盖，部分有盖，部分是露台，不注意导致全部按阳台来计算。（3）斜屋面房屋，在预测算时候没有认真注意标高问题按全部大于2.20米来测算，在产权登记办证测绘时发现原来有些地方高度不足计算建筑面积的。斜屋面是按净高大于2.10米地方计算建筑面积的。

4房产测绘中测绘面积的质量控制对策

4.1提高房产测绘人员的自身素质

要想提高房产测绘质量，实现对测绘面积的质量控制，就必须要采取相应的措施来提高房产测绘人员的自身素质，测绘主管部门必须要通过动态化管理手段来对房产测绘单位的相关工作进行监管，强化测绘人员的业务考核，积极组织各测绘单位人员参加定期的测绘技术培训，使测绘人员具备丰富理论的同时，还能不断积累实践经验。除此之外，各个测绘单位还应定期举办技术交流会，以确保测绘人员能够通过该平台来进行技术交流，解决测绘面积过程中存在的疑问和重难点，推动新技术与新方法在测绘工作中的应用，以此确保测绘面积的质量控制水平得以提高。

4.2严格落实检查制度

认真落实二级检查一级验收制度，在进行房产面积测绘的过程中，为了保证测绘质量需要做好检查工作，测绘人员在自检和互检的基础上保证自身工作的准确性，由作业组专职或兼职的检查人员进行复查。然后由测量单位的质量检查机构或专职检查人员在上一级检查的基础上进行二级检查。针对其中存在的问题要及时进行处理，严格按照测绘验收标准保证测绘结果的质量。并最终通过委托单位组织的验收。

4.3加强房产设计的合理性

房产设计方案的合理性能够有效地为后期的房产面积预测和测绘提供帮助。由于测绘人员在测绘工作开始前所收集到的建筑设计方案通常十分有限，相关部门可以针对这一情况，要求建筑的设计单位在设计初期提供齐全、详尽的各类建筑平面设计方案和图纸，包含但不限于结构图纸、建筑立面图纸等。同时，对各类细化的结构体系和剖面结构给出详细的参数和指标，以便测绘过程的进行。除此之外，还可以利用多媒体技术在平面图纸的基础上，利用光盘等资料媒体储存介质进一步立体化房屋的结构设计方案。

4.4提高信息技术利用效率，逐步实现管控系统构建

（1）房产测绘中测绘人员应在长期实践中不断强化自身信息化意识，并注重信息技术高效利用，使其在房产测绘中测绘面积质量控制方面的技术优势得以充分发挥，提高该技术利用效率的同时保证房产测绘面积良好的质量控制效果；（2）基于信息技术的房产测绘面积质量控制，可通过对计算机网络、丰富实践经验、质量控制理论等要素的配合使用，逐步构建相应的质量管控系统。在该系统作用下，能够为房产测绘中测绘面积质量控制方面的工作开展提供支持，从而降低工作问题发生率，确保房产测绘面积准确性。

结语

综上所述，通过对测绘面积科学质量控制，能够给予房产测绘发展必要的支持，促使测绘工作开展能够达到预期效果。因此，未来房产测绘中相关人员需要结合实际情况，重视测绘面积方面的质量控制，并将相应控制研究工作落实到位，从而为我国房产测绘领域的长远发展提供科学保障。与此同时，应对房产测绘中测绘面积质量控制方面的实践经验加以总结，使质量控制水平能够保持在更高层面上。

参考文献：

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[2]王志强，原海鑫.不动产测绘中房屋面积预测和实测对比分析[J].焦作大学学报，2017，31（03）：100-102.

[3]邹晓燕.关于房屋面积测量实际操作中问题探讨[S].房地产权产籍，2014（05）.