城市土地市场运行与政策控管思路研究

城市土地市场运行与政策控管思路研究

赵志英

赵志英

菏泽市国土资源局山东菏泽274000

摘要：土地是人类社会赖以生存与发展的自然资源之一，在现代城市土地市场更具有相当重要的社会意义。现行的市场运行曾策和控管思路具有怎样的重要作用？本文将利用其特有的稀缺性和决定性作用分析城市土地市场运行的相关研究。

关键词：城市土地；土地市场；市场运行；控管思路

1.城市土地市场运行分析

国土部法律中心公布的数据显示，今年一季度中地指数CLI（包括综合指数和规模、价格、结构、集约及景气等5个分指数）环比全面回落，预示着在调控持续深入的背景下，房地产市场出现预期变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。根据国土部公布的数据来看，城市土地市场运行所依据的相关规定具有良好的带动意义。

1.1土地市场运行良好

“中地指数出现明显变化，既有季节性供地节奏波动因素，也受到调控措施叠加导致市场预期变化的影响。”国土部法律中心主任孙英辉表示，依据当前的城市土地市场运行策略，目前的数据能够说明绝大部分的问题。而这一系列的土地市场运行基本政策方针也是时时刻刻做出改变以求能够更好地适应国家土地发展趋势的。

在土地市场运行中，基础设施用地、划拨供地占供地总量的比例是需要每时调整的，需要根据去年的全年平均水平做出整体宏观的调控。在分歧土地市场运行状况时，必须以分析这主要源于区域发展规划为主，认真研究地方政府建设的相关搭配和辅助计划，只有全面实施的计划才能辅助市场运行良好。根据近日收集的相关数据，工业用地和基础设施用地需求不断增加。土地市场运行状态良好。

1.2调控重心即将转化

“在调控政策持续作用下，当前市场出现了积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制，市场进入由‘量减’向‘价跌’转变的阶段。”孙英辉提出，在这个城市土地市场运行正在逐步发展成熟的道路上，调控的重心应当逐渐转变，转化成更为成熟的创新性土地宏观调控政策。这样的政策应当具有积极稳妥的意义，可以确保土地市场的走势更加贴合调控预期。

根据现有的调控政策评估数据分析研究，发现及时转型和创新土地宏观调控政策的方针对于调控城市土地市场运行的良好状况有更好的发展。如果将调控重心由主要依靠行政手段向发挥市场机制转化，让土地市场的运行由注重短期效用向建立长效机制转化，这样的发展可以将我国的市场运行提高一个新的高度，同时将城市土地的发展水平变得更加积极稳妥。这样的调控重心才是符合当前国情的。

2.城市土地政策控管思路

国土部仍将从严管理基础设施建设供地为根本，进一步加强对土地市场的宏观调控。而作为城市土地政策根本的控管思路，本文有必要做重点研究。在政策的控制管理方面，抓紧处理闲置土地，是首要的设计思路。而继续执行从紧的土地调控政策也是控制管理的第一要务。这一控管思路非常符合当前城市土地政策的制定大方向。利用这一政策方针可以更好地为城市土地的资产控制管理这一大课题做建树。

2.1按区分公益性和经营性原则征地

我国的土地市场特性表现得尤为明显。2008年秋的十七届三中全会，通过了“中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定”。在研究分析城市土地政策控管思路时，必定需要对这个决定进行根本分析，由这对城市土地管理制度所产生的对比影响发现，只有安区分公益性和经营性原则征地，才算是一种比较完整的的征地手段。而国家决定在坚持土地集体所有、家庭承包的基础制度的一贯方针以外，更是需要严格按照这种控制管理的思路进行管理，必定要区分好公益性和经营性的征地类别，然后根据不同的类别来进行征地办法。这种土地政策也是当前所实行最基本的政策制度。

2.2按同地同价原则征地

在研究了同期提出的征用土地的原则和近几年发生的土地纠纷后，分析得出了第二条控管思路，则是在征用土地的时候需要按照同地同价的原则，根据这一原则进行合理的评判并给予足额补偿。这一控管思路最初来自“国务院关于深化改革严格土地管理的决定”（国发2004年28号文）。如果想要在同一区域不同价位的土地进行商住开发，必须要按照规定发补偿金，而且需要个性定制补偿价格，不能一杆打死，一定要根据标准差异来进行补偿法防。这一原则对于维稳需要有很大的作用。

在实际征地时，预算较紧的重点工程用地和转让价用地时更应当积极响应这一控管思路，利用这按同地同价原则征地的思路能够掌握随机应变的处理原则和标准，从而保证了在土地市场上不会引起不公和纠纷。

2.3按同地同权原则流转

在研究城市土地市场运行的时候必然会根据现有的土地市场经营性建设的问题，在这个同权原则的流转下能够发现，具有经营性建设用地在发展状态中会比较符合理论。而在实际的开发和应用上看似乎也是毫无问题，但是在实践中还是会有一些纠纷的。如果按同地同权原则下进行流转，则能够避过一连串的陷阱，这样的原则比较好，也能够更好的开发出合适的工业用地。在某些土地市场上的销售和才买中，有些人显然忽略了，即便同为建设用地，工业用地并不能随便转为商住用地，二者之间并不同权。因此，在土地市场中进行交易时一定要按同地同权原则流转。这样才符合运行控管策略。

3.城市土地市场运行与政策控管思路的困境分析

随着我国土地使用制度改革的深人,长期土地无偿使用制度下产生的诸多历史遗留问题不断显化,虽然现行的城市土地市场运行办法还是相当靠谱的，并且在某种程度上制约了我国土地市场的恶化发展。但是这样的进程在土地市场未来的政策控管思路上还是具有了一些阻碍，并且产生了一些固有的思路，导致了困境发展，并且为土地使用问题上遗留了一些历史问题。

3.1成本与风险的恶性循环

面对巨大利益，城市土地补偿要求越来越高，这样的土地市场运行所消耗的资金也越来越高，这就对土地的控管政策带来了负面的影响，并且使得社会上各种保护土地、保护绿化的呼声也越来越理直气壮，这样表面上看是没有问题的，可是内里却给城市土地运行带来了大麻烦。这种情况其实就是我们所说的成本与风险的恶性循环，造成这一方面的主要原因就是土地征用和补偿的平衡问题，如果补偿严重不足就会导致影响控制不住。在工业开发区和远郊区重点工程市场运行上，整体土地补偿成本不断急速上升。本文在研究城市土地运行与政策控管思路的困境分析时发现，地方政府的财政和债务负担则在日益加重。这样的现状会使得未来的土地市场运行依然存在这样的成本与风险的恶性循环问题。因此，为了改善这种财务状态，需要按照财政部网站公布的数据进行整体的调控，及时控制住这种恶性循环的发展。

3.2进行正式控管土地前的预装检查

实际上，即便在今天的情况下，虽然已经有很多前辈都发学术论文指出了关于现行的土地市场控管思路和控管政策的问题和障碍，但地方政府在财政负债压力下，已经形成了对高地价进而高房价的依赖，这样导致了现有的土地市场管理无法得到及时的治理，反而形成越来越乱的现象。为了能够及时治理并且恢复对土地开发商投资的正常秩序，应当在进行正式控管土地钱的预装监察，这样能够将城市买地乃至参与土地一级开发的运行管理做出一个正确而客观的评价，这样可以将其未来会发生的问题提前预支。这样地方政府就像一个典型的垄断者一样了，但是地方政府在土地市场上就是应当具有这样的一个魄力。

综上可见，土地的乱象之所以现在还在越演越烈，政府现有的土地市场运行管理办法还是具有一些作用的，但是控管思路有些局限住了。如果能够及时更改自己的改革思路，使得土地运行管理办法更加明晰，就能及早恢复土地的预装监察的正常秩序了。

4.结论

本文针对现行的城市土地市场运行管理办法进行研究，并针对土地市场的空管思路作比较，通过比较研究发现了其中存在的一些问题，并集中研究了这些问题出现的根本原因，也针对国内的控制方法优缺点整理了一点关于改革的看法和建议。

参考文献：

[1]王宇峰;完善我国城市土地储备制度研究[D];华中师范大学;2013年

[2]张贤孟;温州市城市土地经营研究[D];同济大学;2013年

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