房地产开发的综合评价与统计分析

房地产开发的综合评价与统计分析

张颖

张颖

（宁波宏泰房地产开发有限公司，浙江宁波315000）

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1003-2738（2011）12-0042-01

摘要：目前我国，房地产及相关产业占到我国国民生产总值的很大的比例，对于我国经济的高速发展起到了重要的作用。与很多发达国家一样房地产行业已经慢慢成为了经济发展的支柱产业。我国房地产行业的快速发展离不开地区的综合开发，通过不同地区地产项目的综合来引导整个产业链的飞速发展。因此，衡量不同地区房地产的发展的一个重要指标是其房地产开发水平。本文通过使用统计学的概念对全国三十余个城市的房地产开发水平进行综合与统计分析，通过对不同地区房地产的开发水平对比其分析，为我们提供了一个很好的国民经济发展参考指标，为下一步国家宏观调控及制定措施提供了一定的参考价值，并对全国不同地区的房地产开发起到一个启示作用，为下一步地产公司及整个产业的发展奠定了理论基础，并进一步推动地方经济的发展。

关键词：城市；房地产开发；综合评价；统计分析

改革开放三十年以来，特别是近十年，国内房地产行业作为一个独立的产业体系，其经济活动得到了充分的体现。房地产是国家及公民财富的重要部分之一，关系到广大人民的安居乐业与国家的长治久安。伴随着经济的高速发展与城市化进程的加快，房地产行业在国民生产总值中占据了越来越重要的地位。我国很多地区已经将房地产及其相关产业作为城市发展的重要支柱之一。

一、绪论

由次贷危机引起的美国金融危机及欧洲主权债务危机所拖累，全球经济陷入困境，国内也受到了很大程度上的波及，中国经济遭受了前所未有的寒冬。房地产产业作为中国经济的重要组成部分在经济危机的背景下，同样也发展乏力，遭遇到了诸多原来没有遇见的困境。其根本原因是由于房地产行业的无节制的发展带来了诸多问题，原来经济繁荣时期这些问题并不能得到很好的显现，一但经济疲软问题就凸现出来。由于房地产行业的健康有序发展关系到人民的安居乐业、国家及地区的财政收入水平及经济的平稳发展，因此，对不同地区的房地产开发水平进行合理、科学的综合评价及统计分析就显得尤为重要，能够对房地产公司进行异地地产开发起到重要的参考价值，同时能对不同地区的政府决策起到借鉴作用，指导其完成城市建设的总体规划，减少政府的投资及决策失误，引导其正确发展。

笔者综合考虑各方面的因素合理建立了评价各地房地产开发水平的各项具体指标数据，并结合了利用2008年的房地产统计数据，对国内三十一个不同地区的房地产开发水平进行综合评价。

二、构建房地产开发水平的不同指标

（一）房地产开发的总体评价体系。

评价体系从房地产开发的内涵出发，结合房地产开发的潜在价值、房地产项目的盈利水平及不同地区房地产开发的规模这三方面。通过对不同指标的选择来构建房地产开放水平指数。总共选择十五项典型指标，其中由房地产开发企业的数量、从业人数、开发企业的总资产、开发企业的投资总额、企业的年营业收入及销售总面积六个方面构成规模性指标;由各地区未竣工的房屋总面积、开发企业的土地储备面积、住宅的出售价值、年均销售增长率及年经营收入增长率五个方面构成房地产开发的潜在性指标。由房地产开发企业的净利润、总利润、总资产回报率及净利润率四个方面组成房地产开发的盈利性指标。

（二）评价指标的选择原则。

1.评价体系的科学性。

选择评价体系的构建应该建立在科学分析的基础上，通过对不同指标的选取，尽可能的保证其完整性，全面性。各种指标所代表的意义应该明确，合理科学的使用测定方法来获取数据，在数据统计时应做到真实可靠、规范客观。能全面的反映我国不同地区的房地产开发水平。

2.评价体系的系统性。

评价体系的选择必须依据系统论的理论。既为每一个反映的方面都由一组系统的指标组成。每个不同指标之间不但能互相独立反映一定的情况又能互相联系反映整体水平，综合作用共同组成一个系统的整体。并且评价体系必须具备较强的层次感，从微观产业到宏观发展、层层递进，组成一个有序的评价系统。

3.评价体系的可比性。

建立房地产开发水平评价体系的重要目的就是能够使不同地方房地产开发水平具有可比性，通过对不同地区的横向对比分析，分析各地区的房地产开发所存在的机遇与挑战，并结合实际情况制定出产业发展政策。因此，也要求具有统一标准的统计含义、标准、使用范围等以便于比较。

4.评价体系的可操作性。

指标体系应尽可能的简单明了.有关指标的量化及所需数据比较容易获取且准确可靠，并能尽量利用现有数据和已有规范标准，即使需要实地调研的指标也要追求易获性、真实性和代表性的有机结合。

三、不同地区房地产开发水平的综合评价指数

（一）评价数据的选择。

本文通过选择国内三十一个不同省、直辖市及自治区来对其房地产开发水平，通过计算得出综合评价指数，并根据指数来比较不同地区间的房地产开发综合水平。统计数据均来自2008年中国地产行业统计年鉴。

（二）计算综合评价指数。

综合评价指数的计算方法总类很多，但其中最重要、简洁的方法为加权线性和法。笔者使用加权线性和法并结合统计软件SPSS11.5统计数据进行计算后，得出三十一个不同地区的房地产综合开发水平，并以百分数的形式表示，在对其进行排序之如图1所示：

四、结论及启示

（一）通过对我国31个省、自治区及直辖市房地产开发水平的综合评价，目前我国房地产开发水平大致可分为五个层次。第一层次:广东、浙江、上海、江苏、北京，房地产开发水平

最高;第二层次:山东、重庆、辽宁、四川、福建，房地产开发水平较高;第三层次:湖北、安徽、湖南、天津、江西、河北、河南、广西，房地产开发水平中等;第四层次:陕西、新疆、云南、黑龙江、宁夏、内蒙古，房地产开发水平较低;第五层次:贵州、山西、吉林、甘肃、海南、青海、西藏，房地产开发水平最低。

（二）从地理空间布局上可以看出我国房地产开发水平呈现出一个梯度:房地产开发水平较高的地区主要集中在广东、浙江、上海、江苏、山东等东部沿海发达地区，以及北京、辽宁等地区，西部地区包括西藏、青海、甘肃、宁夏、内蒙古等房地产开发水平处于“死灰”地带，综合指数显示，四川和重庆房地产开发水平处于较高层次伟二层次)，从东部沿海地区经中部地区(包括湖北、湖南、江西、安徽、河南、山西六省)过渡到四川、重庆地区，房地产开发水平呈现“两头高，中间低”，这也说明中部地区房地产开发存在“塌陷”，既滞后于东部沿海地区，又落后于西部的四川和重庆地区。

（三）由于房地产开发投资区域性较强，当一线地区房地产开发竞争加剧，房地产开发企业可能进行梯度转移，包括四川、重庆、湖南、湖北、江西、安徽、河南等地区。这些充分说明了房地产开发水平发展的区域不平衡性和层次性，因此要求各级决策部门从区域整体上把握自己的优劣势，从另一个角度来思考房地产业发展政策，从而减少盲目性，并引导其健康发展。

参考文献:

[l]甄峰，顾朝林，黄朝永.江苏省可持续发展指标体系研究[J〕.经济地理，2以x)，(5):47一50.

[2]谭术魁.中国耕地撂荒问题研究[M].北京:科学出版社，2《X抖:144一巧1.

[3]王海燕.论世界银行衡量可持续发展的最新指标体系[J].中国人口、资源与环境，19%，(3).

[4]顾朝林，黄春晓，昊骏莲‘江苏省城市现代化水平评价及预测[J].城市规划汇刊，2。以〕，(6):34一39.

[5]姜玉山，朱孔来.现代化评价指标体系及综合评价方法[J].统计研究，2002，(l):50一54.

[6]代合治，刘兆德.复合指标法及其在测度中国省域城市化水平中的应用〔J〕.城市问题，1998，(4):21一4.