房地产项目成本管控浅见

房地产项目成本管控浅见

黄加娜

广东粤能工程管理有限公司广东广州510000

【摘要】随着房地产市场竞争的日益激烈和房地产调控政策的逐步推进，房地产行业的利润空间逐渐缩小，昔日的暴利无序竞争得到了有效遏制，房地产市场终将回归到理性、有序的发展。因此，房地产商必须从加强管理、降低成本、提高品质等方面入手，才能立足市场，赢得经济效益。

【关键词】项目成本；管理重要性；控制原则；主要措施

1.房地产项目成本管理的重要性

当前，房地产行业的黄金开发期已一去不复返，银根紧缩、营销不畅的现状已经制约房地产公司的进一步发展。要在当前严峻的形式下突围而出，实现企业盈利，满足长远发展，这就要求对项目各影响因素进行有效的管控，而项目成本控制在整个项目管理中处于十分重要的地位。商品价格主要由市场供需决定，企业只有在降低成本上进行探索，以扩大利润空间，而项目成本控制就是在保证工期和质量的情况下，对工程施工中所消耗的各种资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正可能发生的偏差，把各项费用实际发生额控制在计划成本的范围内，以保证成本目标的实现，创造良好的经济效益。成本控制效果的好坏，将直接决定着企业的生存与发展，提高工程成本控制效果势在必行。

2.房地产项目成本控制原则

2.1全面控制原则

全面控制是指全员和全过程相统一的控制。项目成本费用控制应充分调动各参建方的积极性，实现全员参与，领导层对成本费用控制的重视程度，也直接影响着实现目标成本的决心和信心，以及成本费用控制的深度，在这点上管理层应予以高度重视；成本费用控制还应贯穿于项目建设的全过程，而不仅仅是某一特定时间节点费用支出的控制。

2.2重视事前控制原则

事前控制是一种防护性控制，同时也是一种主动控制，采用事前控制在成本控制上可以取得事半功倍的效果。通过前期成本测算、经济指标和技术指标分析，当设计方案超出目标成本时，及时对原设计方案进行优化调整，同时通过限额设计，确保项目成本在可控范围内，避免成本控制处于被动状态。

2.3经济适用原则

成本费用控制应以经济效益为中心，以最小的成本费用，实现产品功能最大化，严禁成本费用超支，杜绝多余、不必要的功能。

3.提高成本控制效果的主要措施

提高成本控制效果的途径有很多，企业可以结合自身的实际情况和特征，采取不同的措施，然而其基本原则和基本方法是不变的，所以在提高成本控制效果上还是有痕迹可循的。

3.1完善成本控制体系

（1）加强部门之间的协调与合作，制定定时的沟通机制，及时进行信息交流。

（2）采用激励机制，提高每个员工参与成本控制的积极性，实现全员参与，营造讲成本、降成本的良好氛围。

（3）精简机构，合理配置项目成员，降低间接成本。

（4）加强信息化管理，提高信息反馈能力，包括市场信息、技术信息、政策信息等，这些信息有利于了解现状，及时进行偏差分析，并作出合理的调整，以降低相关成本，同时也提升企业成本管理水平。

（5）加强成本核算，加强竣工结算审核。严审结算内容，清查现场签证、设计变更内容；审定材料调差和竣工调价，合理确定措施和奖惩等费用；做好各项基础数据采集、汇总、统计分析工作，进行目标成本与实际成本的偏差分析，为成本管控提供数据资源和依据。

3.2设计与决策阶段的成本控制

现代成本管理原则之一，就是设计和决策管理为核心的全过程管理，因为决策与设计阶段对项目成本的影响最大。所以，必须从决策和设计阶段就着手对成本进行控制。

（1）推行设计招标，择优选择设计单位；加强设计审批和交底，健全设计评价体系，提高设计方案的经济性、有效性，尽量减少设计变更，如发现问题应及早修改；提倡节约型设计，坚持适用性原则。

（2）积极推行限额设计，有效控制造价。设计人员应熟悉掌握预算定额、费用定额、材料价格等，用投资估算控制初步设计和概算，初步设计概算控制施工图设计及预算，各专业在保证功能和技术指标的前提下，合理分解和使用投资限额，把技术指标和经济指标有机结合起来，以保证投资限额不轻易突破。同时，利用同类建筑的技术、经济指标进行科学的对比、分析，通过设计优化，从而降低工程造价。

3.3实施过程中的成本控制

（1）严把质量关，节约费用开支。努力寻求各种降低消耗，提高工效的新工艺、新技术、新材料等降低成本的技术措施，走技术与经济相合的道路，以技术优势来取得经济效益，是降低项目成本的又一关键。

（2）正确选择先进的、经济合理的施工方案，实现缩短工期，提高质量，保证安全，达到降低成本的目的。

4.工程案例分析

4.1工程案例概况

佛山南海万达广场位于佛山市南海区桂澜路以东，永胜西路以北，宝翠路以西。规划建设用地面积约9.7万平方米，总建筑面积约69.83万平方米。其中，地上建筑面积约53.33万平方米，地下面积约16.5万平方米。主要建筑物有购物中心、写字楼、公寓、室内外步行街、酒楼、住宅及地下室等。

4.2全过程造价控制中的成本控制要点

“两个控制”即：前期控制——设计阶段；过程控制——施工阶段管理

（1）经济指标控制

我司在开展造价控制的过程中，紧跟设计步伐，对于每版图纸都在最短的时间内以最高的效率进行准确的测算。例如：SOHO公寓室内精装，在方案设计阶段测算结果单方经济指标为846元/m2，严重超出集团的单方限额指标800元/m2；而初步设计阶段测算结果单方经济指标也已达到800元/m2，虽未突破集团的限额指标，但施工过程中难以保证不产生其他的费用支出，给后续的成本管理工作造成了压力。因此，我司的控制重点是经过对经济指标、设计内容的分解与分析，梳理设计图纸存在的问题，寻求降低经济指标的途径，提出合理的优化意见，及时反馈给项目公司成本部，并及时与设计部进行沟通。经过多次对设计图纸的优化，最终在施工图设计阶段，将施工图纸的单方经济指标控制在650元/m2。相比集团限额指标，SOHO公寓室内精装节约成本费用共约1562万元。通过前期这种成本测算，实现前期的成本控制，促成设计优化取得理想的效果。

（2）技术指标控制

在甲级写字楼（结构）初步设计阶段，我司的测算结果钢筋和混凝土的单方技术指标分别为：61.89kg/m2和0.38kg/m2，并未超出集团限额指标70kg/m2和0.38kg/m2。由于建筑物的结构往往与安全紧密联系，故前期控制的重点在于如何保持在不突破限额指标的前提下，通过设计优化获得既经济又能满足功能需求和规范要求的结构设计。由于该项目总建筑面积69.83万平米，业态多、体量大，在结构设计上可谓动毫发而牵全身，同时为了避免项目公司由于优化力量不足而导致盲目优化，为此建设单位还邀请专业结构优化公司对该项目的结构工程进行专项优化，并取的理想的效果。在此过程中，我司控制的重点在于及时进行经济、技术指标的测算，同时尽可能收集该项目附近类似工程的技术、经济指标进行对比分析，为图纸的优化设计提供有效的数据与信息，最终实现结构工程功能与成本的最佳匹配。

（3）签证、变更的控制

在现实中，很多项目往往在施工阶段的造价控制出现失控的情况，可见施工阶段的造价管理一样很重要。在佛山南海万达广场项目的全过程造价控制工作中，对于签证、变更的控制，我司始终坚持“先测算，后审批；先审批，后施工”的原则，只有这样才能在施工阶段掌握成本控制的主动权。

5.结语

总之，成本管理与控制是房地产企业项目管理的重中之重，成本管控一定要“早”、“勤”、“准”、“快”。“早”是指成本控制要早下手，否则优化机会稍纵即逝；“勤”是指成本控制要勤于测算，避免成本失控；“准”是指要保证成本测算的准确性，从而确保设计优化的有效性；“快”是指发现设计方案超出目标成本、限额指标时，必须第一时间将信息反馈给相关部门，及早优化。

参考文献：

[1].周景山.房地产开发项目成本管理的特点研究[J].财经界.2015（18）

[2].江嘉春.关于房地产企业对项目成本管理的一些思考[J].价值工程.2014（29）