强金融监管形势下房地产行业信贷风险及创新发展思考

强金融监管形势下房地产行业信贷风险及创新发展思考

宋魁

宋魁

中建五局土木工程有限公司湖北省武汉市430015

摘要：我国的房地产行业一直是国家金融杠杆的重点，近年来由于房价持续上涨，国家加强了对于房地产行业的金融调控，尤其是对于房地产受到金融监管导致整个领域的形势是比较严峻的。当前房地产行业的信贷融资等环境非常的不乐观，面临的现金流压力和还债压力很大，如何顺利度过国家强金融监管形势下的信贷风险，是整个房地产行业必须解决的问题。本文就在国家的强金融监管形势下，房地产行业存在哪些信贷风险及其需要如何创新发展，提出有效的措施。

关键词：强金融监管；房地产行业；信贷风险；创新发展

引言：从2017到现在，国家加强对于房地产的金融管控，房地产行业被强监管的形势持续至今，信贷危机一度很严重。从未来的大趋势来看，房地产的金融监管形势还会愈演愈烈，形势依然严峻。目前，因为政府加强金融管控的力度，商业银行配合政府控制对房地产的信贷，很多企业的现金流近乎断流，很多的居民购房还在观望中，房地产行业再不采取应对的措施，面临的是房地产经济骤然寒冬。所以，房地产行业也必须思考如何应对这来势汹汹的强金融监管。

一、强金融监管形势下房地产行业的现状

今年来，国家对于房地产行业的金融监管一直在不断的收紧，这是国家对于房价一直飙升的调控措施，抑制房价有利于提高全民的生活品质，所以，国家也在要求各大银行积极配合出台的金融监管政策。并且联合监管部门对房地产行业一些不合规的行为严惩不贷，严格控制违规资产进入房地产。同时，房地产行业内部也要开启自省自查，对于不按规定做事的人员要严格处理，切实的解决房地产内部的监管不力的情况，总之，整个金融监管的力度都在加强，房地产想要通过以前的方式和流程是不可行的。

从2016年10月快开始，银监会已经开始严格的可控制房地产的金融风险，严禁违规的资金流入到房地产市场，更是严格控制了银行的理财资产投入到房地产，这样一来基本上已经断了各大房地产企业的资金来源，并且对于房地产信托业务的加强合规经营。

2018年的1月12号，银监会又开始加大对于房地产的金融管控，进一步出台了《关于即看一部深化整治银行业市场乱象的通知》并且在工作的要点中明确的提出对于整治违反房地产的政策相关的行为，主要从以下的几个方面：首先，直接或变相的为房地产支付土地购置费用提供各类的表内外的融资，或者以自己的信用提供支持或者通道；其次，向“四证齐全”、资本金未足的商业性房地产开发的项目提供融资；再次，发放首付的不合规机构个人住房贷款；第四，以充当筹资的渠道或者放款的方式，直接或者间接的为各类的机构发放首付贷等行为提供便利；最后，综合消费贷款、个人经营性贷款、信用透支等资金用于购房。

综上所述，可以看到目前房地产行业处于被金融监控的时期，各项工作的开展都非常受限，尤其是资金流的申请非常困难。

二、强金融监管形势下房地产行业发展的特征

（一）投资金额略有增长，但销售不佳

从2016年～2018年上半年的投资在房地产行业的资金数据来看，2018年的房地产开发投资的金额受到2016末到2017全年的房价疯涨的影响，投资金额一直呈现上升的趋势，在2017年全年的房地产总开发投资的金额一共是109799亿元，同比2016年增长了7%；但是在房地产行业投资金额还保持上升趋势的同时，全国的房地产销售明显是呈现下滑趋势的，从这点可以看出收到强金融监管的影响，房地产的销售不如2016年、2017年，投资不能保证回本，销售达不到预期，很快房地产行业就会出现资金断流问题。

（二）银行开始收紧融资，多次调整利率

房地产行业一直以来是国家重点调控的行业，从改革开放以来，已经对房地产行业进行了多次金融监管，目的就是全面的遏制房价的疯涨，这次对房地产行业的强金融管控同样是担心楼市经济泡沫影响国家未来发展。所以，这次国家对房地产采取的金融措施十分强硬，监管部门也开始对房地产企业的融资全面管控，对于流入到房地产行业的资金严格审查，并对房地产的金融贷款利率全面提升，融资所得到的资金一律只能用在房屋建造，不能作他用，不能用于还银行的贷款，全方位的收紧房地产行业的可流动资金。房地产行业的资金来往被截了大部分，大一点的房地产企业尚还有资金可周转，一般的中小企业企业基本已是进入无力偿还贷款的状态。现目前所有的商业银行严格的把控因为国家对房地产行业采取的强金融监管引发的信贷风险，不断的调整利率，收紧贷款资金。按揭贷款的方面，全国现目前的首套房按揭率是5.36%并呈现上升趋势。债券利率方面，平均利率也在上升。

（三）流入房地产的资金下降，资金链条紧张

随着国家对于房地产的金融监控愈演愈烈，流入到房地产行业的资金流越来越少，银行在配合政府的相关政策，也对房地产行业进行资金管控；监管部门对房地产的融资也在不断的收紧，现目前的房地产资金面临着非常严峻的考验，很多的房地产企业销售资金和自有的资金到位已经全面的收紧，很多的房地产企业已经在开始寻求海外资产的融资渠道。可以说现目前房地产还要按照以前贷款融资买地建房的方法发展是不可行的，也是跟国家的金融政策相悖的，唯一的出路就是清楚了解信贷危机的风险，制定创新的发展方向。

（四）房地产行业集中度上升，企业整合并购的速度加快

一个行业的金融危机伴随的肯定是整个行业的调整改革，随着国家的强金融监管引发的信贷危机，房地产行业的现金流链条被截断，银行贷款困难，很多的房地产企业债台高驻，无力支撑企业的后续发展。房地产进入了调整转型期，一般在这样的情况下，大一点的房地产企业在品牌、管控、融资等等方米看的优势就会更加的明显。国家的监控加大将会让房地产重新洗牌，大的公司会乘机整合并购一些企业，而无力维持的企业也只能走向破产。

（五）进入偿债高峰期，债务兑付压力增大

在强金融监管的背景下，贷款变得难以申请，房地产企业缺乏现金回笼，资金链说断就断。很多的房地产企业因此债台高驻无力偿还。在国家还没有对房地产进行金融监控的时候，贷款便利，融资方便；一方面债券的新增债务达8500亿元，二是房地产贷款增加的也非常大。而现目前国家对金融监控力度如此的大，很多的房地产企业要兑付之前大笔的贷款和债券，压力非常的大。若是房地产的销售还如前期一般持续回落，银行信贷也持续收紧，部分的房地产企业债务兑付压力非常大。

三、在强金融监控形势下，房地产应该创新发展

（一）开展风险排查，加强自省自查

国家在不断的加强对房地产的金融监管，目前房地产行业的市场变化非常的大，房地产的信贷风险使销售低迷使投资者、购物者都在观望，怕资金投入承担太大发的风险。商业银行在配合国家的金融管控的同时也在思考应对现目前的局面应该产出怎样的融资产品，适应市场的发展。除了降低房地产的信贷风险还要强化现目前房地产的经营意识，建立依法合规的房地产经营理念，一合规合法的风险作为基本，把完善内控约束机制作为房地产的守则，一一排查现目前房地产行业存在的违法违规的情况。根据可能存在的潜在风险，确保企业可以按时的收回融资。

（二）结合自身情况和政策变化，创新业务机制

在强金融的形势下，商业银行因为害怕引起信贷危机，全面的收紧了对房地产的信贷发放，没有资金流入，房地产行业必须想办法应对此次的强金融监管。首先，对于国家出台的政策要充分的研究，在房地产的心头投资基金上可以想办法，利用信托基金来满足我国现在房屋、汽车等不动产的证券化，这个是未来房地产行业可以着手改变的一个发展方向。其次，在国家政策的允许范围内，要加强房地产的金融创新，不能坐以待毙，结合现目前遇到的问题和客观情况，尽可能调整现有的业务机制，快速的从房地产信投基金入手，抢占市场份额。

（三）加强项目管理，确保资金封闭运作

由于强监控形势下，房地产行业面临全面的资金收紧，流入到房地产的资金流已经非常有限了。所以，房地产企业要避免资金断流，首先，严格审查自有资金，核实项目自有资金的真实性，保证项目确实有自有的资金投入到工程并与工程的进度匹配，在项目自有资金充足的情况下发放贷款；其次，要加强项目的贷款管理，必须严格按照工程的进度发放贷款，并且贷款的资金是切实用在项目工程的建设的，每一笔项目的用款需求都应该实时记录，可避免贷款资金的滥用。最后，对于销售的情况也要密切关注，销售的业绩在回落也在强金融形势下影响下的情况，房地产销售是企业资金的重要来源，要对项目的销售情况重点跟进，关注其是否达到预期的标准，有没有滞销的情况，想办法加快项目的销售。

结语：综上所述，在国家强金融监管形势下，房地产行业的信贷风险是非常大的，很可能造成资金的断流，影响整个行业的发展，在金融监管持续收紧的情况下，要思考创新的对策，度过这次强金融监管带来的信贷危机。

参考文献：

[1]潘德亮，谢洁华，李成青.强金融监管形势下房地产行业信贷风险及创新发展思考[J].杭州金融研修学院学报，2018（05）：61-63.

[2]黄俊杰.我国商业银行房地产信贷的风险研究[D].上海外国语大学，2018.