物业设施设备管理发展趋势

物业设施设备管理发展趋势

刘孟寒

大庆市物业二公司八百垧物业分公司黑龙江省大庆市163413

摘要：伴随着30多年来我国物业管理行业日新月异的发展，物业系统中相对重要的一个板块——物业设施设备管理，其规范化、专业化、精细化水平不断提高。尤其是在当今世界经济复苏低迷、我国经济进入新常态形势下，物业设施设备管理提出了许多新理念、新思维、新模式，这些逐渐成为物业行业发展的新路径。在日新月异的快速变化形势下，物业企业的设施设备管理迎来了新的发展机遇和挑战。如何提高物业设施管理的技术含金量，提升运维品质，得到社会和广大业主的认可，是物业人应当思考的课题。

关键词：物业设施；设备管理；发展趋势

引言：物业管理实质是帮助业主或使用者最大程度地将不动产的使用功能发挥出来，与此同时必须充分应对自然老化、功能陈旧带来价值折损，满足使用者和产权人的需求。作为办公楼管理专家，东湖物业致力于人、空间与流程相结合，与国际设施管理专家携手一致共同打造的Fone设施管理系统，通过对客户的工作和生活环境进行有效的规划控制，保持高品质的活动空间，提高投资效益，满足客户业务策略化的要求，将物业、设施的服务以移动互联网技术有效集成，将物业设备管理的功能、效率提升到了全新高度。

1.预见性设备管理与核心竞争力

设施设备管理是设施服务和物业管理的重要环节，除了服务的基本特性还具有其特定的属性。设施设备本身的使用功能和预期效果是服务中独有的，非其他服务所能取代，同样设施设备管理不能脱离其自身的特性。研究设备管理属性，打造实现预见性的手段，是开启管理新境界的前提。

不动产的差异性决定了设备管理的差异性。不同业态、规模、使用性质、建造时点等等，以及不同客户核心业务的专属性需求的差异决定了设备管理既有共性，更有差异性。设备管理的方式手段有时也取决于业主的投资收益的预期。这些不同因素构成的设备管理差异性影响着其系统架构和控制手段，最终作用于设施设备管理的标准。集约化的设备管理优势既是归纳了所有设施设备管理的共性，又能够针对设备管理的差异性给予最优化的方案，这些都给设施管理系统在特定项目的应用带来了巨大的挑战。

设施管理贯穿于物业全生命周期，具有长期性。阶段不同，设备差异管理方法差异化较大，对于使用年限较长的建筑物及设施设备管理不能脱离建造时点的传统技艺，同时建筑物本身具备的基础功能不可避免地存在对不同时代维修技艺的要求，既要传承又要创新，既要保留又要突破。

上海浦东的陆家嘴，从本世纪初开始拔地而起的鳞次栉比的高楼大厦，其中大部分的智能楼宇对弱电与智能控制技术要求极高。现代楼宇因其发展需要而对楼宇使用功能提出更高管理需求，与此同时传统的泥木漆万能工的需求依然很大，受制于传统管理观念的局限或滞后于创新技术的发展都难以适应设施设备管理的多样性和复杂性，势必导致现代专业的建筑工程师都无法真正理解古建筑的修缮方法。真正接地气的管理思维则应兼收并蓄并与时俱进。

2.物业的设施设备日常管理存在的问题

物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。与此同时，目前的物业项目，对设备设施的依赖性越来越强，如电梯故障、大厦停电停水可能会使物业瘫痪，无法正常使用，一旦发生设施设备重大故障，给业主带来的损失也是巨大的。从问题的内涵来看，物业设备设施问题是指在物业管理区域内，在物业设备设施管理使用过程中，由于工程项目建造中存在的固有瑕疵或物业管理服务中的失误，特别是物业使用人在使用物业相关设施设备中的不当行为所造成的问题以及不可预见的自然灾害所造成的问题。

从物业服务合同的角度来看，业主将物业委托给物业服务企业管理，那么，物业服务企业就要相应承担物业财产问题，如因管理不当造成物业或财产损失，物业服务企业要承担相应责任。因此，作为物业服务工作的重点，设施设备管理工作质量及其问题分析和预防，是物业管理中极其重要的内容。

物业设备设施的问题主要有事故、事故隐患和危险。国家相关文件对事故的定义为：生产经营活动中发生的造成人身伤亡或直接经济损失的事件。事故隐患定义为：生产经营单位违反生产经营法律、法规、规章、标准、规程和安全生产管理制度的规定，或者因为其他因素，在生产经营活动中存在可能导致事故发生的危险状态、人的不安全行为和管理上的缺陷。危险是指系统中存在导致不期望后果的可能性超过了人们的承受程度，如危险环境、危险条件、危险状态、危险物质、危险场所、危险人员、危险因素等。

问题识别是设备设施问题管理的首要步骤，也是至关重要的一步。在实际工作当中，需要物业服务企业采取严格规范的监督检查制度，对物业设备设施进行检查，及时有效地识别问题源。

3.物业设施设备管理发展趋势

我国“五大发展理念”越来越丰富、越来越清晰、越来越深入人心，加之人工智能、大数据、互联网、云计算等信息科技手段的不断提高，物业设施设备全生命周期管理总体向更专业化、社会化、集中化的方向发展，具体体现在以下几个方面：

3.1“专业+预见”是未来物业设施设备管理发展的趋势

通常来说，设施设备七分保养、三分维护，在设施设备全生命周期管理过程中，植入专业的预见性管理服务，是保证设施设备安全、有效运行和延长设施设备生命周期的管理服务新模式。在实施过程中，根据预见性管理，将所有可能出现纰漏的环节进行提前防范，将所有的维护控制环节关口前移，也就是通过前置性的维护控制，开展预防性维修、预见性维修养护和改造，作者单位：全国市长研修学院（住房和城乡建设部干部学院）避免了可能出现的故障，降低了设施设备的故障率、报修率，提高了业主的满意率。同时由于实施了预见性维修，还会在一定程度上降低物业维修费用。

3.2管理信息化、智能化、自动化

在现代物业管理工作中，设备的日常管理已经完全摆脱了单凭过去经验和手工操作的传统模式，移动互联网辅助运行管理系统成为建筑设施设备自动化系统的重要组成部分。目前已经出现了专门的物业设施设备管理系统。这个系统的目标是建立高质量、可视化和数据化的设施设备管理信息系统，从而为物业企业提供基础数据支持，并为网上物业服务提供必要的设施设备信息和维护解决办法。

3.3注重节能环保

在设计阶段，各项设施设备的选型应选择能效比较高的设备。采取节能措施和新技术通常使一次性投资提高。但比较后，增加的投资在生命周期内能收回，且在生命周期剩余的时间所节省的运行费用大于所增加的投资，则值得采用。节能主要是靠提高设施设备的运行利用效率，而不是以降低对业主和使用人的服务品质来实现。通过运用设施设备的技术节能、提高物业管理者节能环保意识、做好节能环保宣传等措施，营造出绿色环保节能的物业设施设备管理新模式。

3.4集中化与规范化

随着物业设施设备专业性、复杂性、技术性的逐步提高，社会上逐步形成各种形式的物业设备技术中心、保养中心、维修中心、管理中心等服务性行业。这些服务中心有良好的专业技术和服务规范并逐渐形成服务网络。这种发展方向会使物业企业成为高效精干的智能密集型企业，只需一个电话，服务中心就能够及时处理解决。

4.结束语

物业设备设施是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。毫无疑问，物业设备设施风险管理是物业管理项目正常运转的保证。

参考文献：

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