房地产资金链风险管理及发展趋势的若干思考

房地产资金链风险管理及发展趋势的若干思考

练书敏

身份证号：44142319810903xxxx广东广州510000

摘要：房地产项目的建设需要大量资金，而建设期增加了资金回收的周期，这无疑增加了房地产企业资金链的风险。资本链的风险管理可以有效地提高房地产的抗风险能力。本文首先分析了目前在中国房地产的资金链风险管理现状，提出了几点对策：加强我国房地产资金链的风险管理，对房地产未来的发展趋势，以及最后对全文进行总结。

关键词：房地产；资金链；风险管理；趋势

1引言

随着社会的不断发展和中国经济的发展，许多行业已进入成熟阶段。作为近年来的一个行业，房地产行业发展迅速，有着良好的发展势头，已对中国的经济和城市化进程发展的关键作用。然而，随着中国的经济建设进入了一个新的阶段，房地产行业必须意识到它的发展进入了一个新的正常阶段。供应链改革给房地产企业带来了风险，带来了巨大的机遇。在这种情况下，房地产企业必须加强对企业的内部控制，提高对资本风险的分析和控制能力，促进房地产企业在保持稳定发展的同时获得新的利润增长点。资本风险的控制和分析主要包括对外部因素引起的实际收益率的不确定性的控制和分析。房地产企业可以采取多种措施提高自身的控制能力，防范相关风险。

2房地产资金来源

（1）所有者权益。每个企业的私人资本包括企业和资本形成的收入存款业务操作，在课程的注册资本、房地产和企业也不例外。为了降低房地产开发项目的信贷风险，在房地产行业的可持续管理银行将明确自己的资金比例的房地产开发项目。（2）银行贷款。根据2016中国房地产资金来源分析及报告，房地产的资金主要来源于银行贷款，约占该企业资本的60%，这也是房地产行业的主要特征。据调查，近年来，房地产业的民营资本的比例越来越低，而房地产企业利用各种方式收集银行贷款来填补自己的资金。也正是因为银行贷款是房地产企业的主要资金来源，而房地产行业的经营是银行的正常运行密切相关。对房地产融资的主要渠道包括上市融资、房地产信托投资基金、银行信贷等。（3）合作开发和吸引外资。为了降低企业的财务压力，许多房地产企业选择开发其他公司具有雄厚经济实力的房地产。同时，企业可以吸引外部融资，如上市融资、房地产开发债券、银行信贷、房地产投资信托、租金回报、融资等。其中，上市融资、房地产投资信托基金是重要的外部融资渠道。上市融资主要分为直接发行和上市和间接上市壳公司的资源。因为直接上市所需要的资金量大，许多房地产企业不能达到要求，因此我国大多数房地产企业利用壳公司资源是间接上市。房地产投资信托是一种企业融资方式，通过发行股票，然后到专门的管理机构给基金吸收社会投资者的资金。它的主要作用是帮助企业弥补自己未来的融资资金。

3房地产行业资金链存在的风险

3.1资金筹措难

（1）单一融资渠道。目前，对中国的房地产企业融资的主要渠道有两种方式：从银行贷款和集资自己。一方面，自筹资金的总量总是有限的，不能完全满足房地产企业资金链的需求。另一方面，银行借贷的方式需要花费大量的融资成本，这增加了房地产资金链的风险。同时，这种单一的融资方式将受到银行自身资金的限制，如银行不能在短时间内将房地产企业所需要的资金拒之门外，那么房地产企业就面临着资金短缺的风险。（2）目前，许多房地产企业由于贷款过多，导致自身资产负债率过高，许多房地产企业已经超过了“安全线”。同时，房地产企业的债务利息过大，债务利息过大，会降低实际经营利润，给房地产资金链带来一定的风险。

3.2资金投入量大、回笼时间长

房地产的利润高，但同时它的投资是非常多的，和许多发展项目的投资比重过大和资本回报的时间很长，导致企业的资金链的尴尬。在房地产管理过程中，资金首先用于购买土地，建筑成本，建筑材料，销售费用。这个过程需要很长的时间，在这期间，资金只有在前进。只有通过一定的方式卖房子，企业将开始逐步收回资金，而且在这个过程中，会出现各种问题，如施工事故、自然灾害、销售困难等，这大大增加了返回的时间资金。因此，这是导致企业资金不能循环的重要因素。

3.3偿债能力指标较高

房地产行业的外部贷款较多，因此普遍存在着较高水平的资产负债率，通常企业的资产负债率应不高于70%，但是据统计，在房地产行业快速发展的近十年来，其流动负债率均达到70%以上，其负债占据了大量的比例，可想而知，其资产负债率会更高。加之固定资产等长期资产变现能力较差，从而加剧了房地产企业的财务风险和经营风险。

4加强我国房地产资金链风险管理的对策

4.1提升前期调研效果，增强投资策略的准确性和可靠性

在项目开发初期，房地产企业需要对行业环境进行全面的评估。此外，还需要对项目的位置进行全面、宏观的了解，以完成对项目前期投资的评价，提高前期研究的效果，提高投资策略的准确性和可靠性。首先，房地产企业需要牢牢把握政府的政策取向，加大对区域经济蓬勃发展的投资力度。房地产开发企业在严格控制房地产开发的时候，在开发房地产项目时要保持谨慎的态度，严格控制企业可能面临的资金。风险。其次，在制定投资策略时，可以通过建立经济数学模型进行定量分析，提高决策的准确性和可靠性。准确的经济预测模型和风险控制模型可以从收益和风险两个维度对项目进行评价，最终确定项目是否能够可靠地投资。

4.2加强房地产企业资金链管理

（1）增加流动资产比例。房地产业具有流动资产比重较低的特点，其中大部分是土地和房地产。因此，要想使企业更好地运行，就必须把固定土地和财产尽可能地转化为资本，即现金为王的政策。只有当企业有足够的现金来控制时，企业才能保证资金链的连续运作，从而降低企业资金链的风险。因此，提高企业流动资产的比重是非常必要的。（2）巩固企业资金链。资金链的正常流转是企业持续经营的基本保证。因此，企业必须不断巩固资金链避免资金链的突然中断，这就要求企业扩大融资渠道。但由于对中国的政策限制，很多企业的融资渠道越来越少，因此企业可以选择社会的提高，开发和其他富有的开发商开发的买方信贷，以满足企业的资金需求。

4.3加强市场销售管理

房地产行业的销售受外部因素影响较大。要了解市场销售情况，监测全国房地产市场环境的影响，相关政策的变化，并防止大量房产囤积。在房地产营销策略的制定，企业应该寻找市场定位，明确的购买力和消费需求，把握有利的市场机会，利用网络和媒体广告，并保持优势，价格，整体结构、配套设施、交通和绿化环境周刊。介绍给消费者，提高企业和消费者的信任在企业的整体形象。我们应该加强环保产品的研究和开发，提高建筑材料的集约利用，从而提高企业的核心竞争力，增加消费者的数量，加强市场营销管理。

5结束语

资金链风险管理可以有效提高抗风险能力的房地产企业。目前，仍有在我国房地产企业的资金链风险管理方面存在的问题。这是很难提高的融资问题，资金使用效率不高和回归资本的困难。为了改善这些问题，房地产企业需要拓宽融资渠道，优化房地产企业的负债率，合理利用财务杠杆，优化债务结构，提高资金使用效率，从而减少风险房地产企业的资金链。

参考文献：

[1]杨佩烨.我国房地产企业资金链风险管理研究[D].西南财经大学，2014.

[2]邓越.价值链视角下的房地产企业资金链管理研究[D].浙江财经大学，2014.

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[4]马靓.商业地产项目资金链及其管理研究[D].重庆大学，2011.

[5]陈鑫.基于资金链管理的房地产企业风险控制研究[D].福建师范大学，2009.